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Wohnfläche für Mietvertrag korrekt berechnen

Immer wieder werden Wohnungen angeboten, die auf dem Papier deutlich größer sind als in natura. Oder anders ausgedrückt: Der Vermieter hat die Quadratmeterzahl optimiert und großzügig aufgerundet. Das gilt laut einer Studie der DEKRA für knapp zwei Drittel aller Wohnungen und birgt enormes Streitpotenzial. Schließlich geht es bisweilen um viel Geld.

Keine Zahl zu nennen, ist auch keine Lösung

Um sich diesen Ärger zu sparen, könnte man die Zahlen rein theoretisch unter den Tisch fallenlassen. Das macht wenig Sinn. „Manche Vermieter verzichten als vermeintlichen Trick ganz auf die Angabe der Quadratmeter-Anzahl an Wohnfläche. Davon würde ich abraten, da so auch eine Mieterhöhung erschwert wird. Eine faire Circa-Angabe hat sich bewährt“, rät Rechtsanwalt Einbock von JuraForum.de.

Welche Flächen zählen zur Wohnfläche?

Welche Flächen berücksichtigt werden müssen, um einen solchen Circa-Wert zu erhalten, geht aus der „Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche“, kurz WoFIV hervor. Gemäß Paragraf 2 Absatz 2 der Verordnung gehören Wintergärten, Schwimmbäder und ähnliche nach allen Seiten geschlossene Räume sowie Balkone, Loggien, Terrassen und Dachgärten zur Wohnfläche, wenn sie „ausschließlich zu der Wohnung oder dem Wohnheim gehören“. Außen vor bleiben Keller-, Kellerersatz- und Abstellräume, Waschküchen, Trockenräume, Heizungsräume und Garagen sowie Geschäftsräume.

Die Grundfläche – das muss beachtet werden

Maßgeblich ist letztlich die Grundfläche. Hierunter fallen auch Umrahmen und Bekleidungen von Türen und Fenstern, Fuß-, Sockel- und Schrammleisten, fest eingebaute Öfen, Wannen, Klimageräte und Herde, freiliegende Installationen, Einbaumöbel und Raumteiler. Nicht zur Grundfläche gehören Schornsteine, Vormauerungen, Bekleidungen, freistehende Pfeiler und Säulen, wenn Sie höher als 1,50 Meter sind und eine Grundfläche von mehr als 0,1 Quadratmeter haben. Ebenfalls unberechnet bleiben Treppen mit über drei Steigungen und die Treppenabsätze sowie Tür-, Wand- und Fensternischen, die nicht bis zum Boden reichen und maximal 0,13 Meter tief sind.

Dachschrägen, Balkon, Terrasse und Co.

Darüber hinaus gibt es anrechenbare Grundflächen. Beträgt die lichte Höhe mindestens zwei Meter, sind die Räume und Raumteile vollständig anzurechnen. Bei einer Höhe von einem bis zwei Metern, wird die Hälfte angerechnet. Für unbeheizte Wintergärten, Schwimmbäder und ähnliche Räume ist die Hälfte der Grundfläche anzurechnen, für Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen ein Viertel bis maximal die Hälfte.

Wer auf Nummer sicher gehen möchte, sollte einen Sachverständigen beauftragen. Das ist eine einmalige Investition.