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Mietrechtsreform - neues Mietrecht
Inhalt: Mietrechtsreform
- Mietrecht Änderungen zum 01.05.2013 »
- Schwerpunkte: Mietkaution, energetische Sanierung, Modernisierung
- Mietrecht Änderungen zum 01.09.2001 »
- Schwerpunkte: Kündigung, befristete Mietverträge, Nebenkosten, Mietkosten, Modernisierung, Barrierefreiheit, Eintrittsrecht
Mietrechtsreform - Neues Mietrecht zum 01. Mai 2013
und über die vereinfachte Durchsetzung von Räumungstiteln
(Mietrechtsänderungsgesetz – MietRÄndG)“
gestärkt werden.
Änderungen bei der Mietkaution
Die gravierendste Änderung, die die Mietkaution betrifft ist, dass der Vermieter vom Recht der fristlosen Kündigung Gebrauch machen kann, wenn:- der Mieter mit seiner Mietkaution in Verzug ist
- der ausstehende Betrag zwei Nettomieten übersteigt
Der Mieter kann diese Kündigung jedoch auch unwirksam machen. Voraussetzung dafür ist, dass er spätestens zwei Monate nach Rechtshängigkeit des Räumungsanspruches (eine Klage wird rechtshängig, wenn sie dem Beklagten zugestellt worden ist) alle offenen Posten gegenüber dem Vermieter begleicht oder die ausstehenden Kautions- und ggf. Mietrückstände von einer öffentlichen Stelle übernommen werden.
Anmerkung: Voraussetzung ist, dass eine tatsächliche Barkaution (Sicherheitshinterlegung einer Geldsumme) vereinbart wurde und der Vermieter zeitnah von seinen Rechten zur Kündigung Gebrauch macht.
Energetische Modernisierung von Wohnraum
Die politischen Themen Klimaschutz und Energiewende sind scheinbar auch im Mietrecht angekommen. Somit werden diese Sanierungsarbeiten bei Bestandsimmobilien nun auch eindeutig dem Tatbestand der Modernisierung zugesprochen. Dies bedeutet für den Mieter, dass er sich zukünftig mit bis zu 11% der angefallenen Kosten in Form einer Mieterhöhung beteiligen muss. Für wen das erst einmal viel klingt, der sollte auf der anderen Seite erkennen, dass diese energetische Modernisierung auch zu Einsparungen bei der Grundversorgung führt.Das Recht zur Mietminderung wegen Lärm und Schmutz während der Modernisierung entfällt
Wo früher noch eine direkte Mietminderung durch die Beeinträchtigungen von Baulärm und Schmutz möglich war, räumt der Gesetzgeber dem Vermieter nun einen dreimonatigen Zeitraum ein, für welchen die Mietminderung ausgeschlossen ist und der Mieter die Arbeiten zu dulden hat. Dies gilt jedoch ausdrücklich nur für energetische Modernisierungen, bei denen:
- Endenergie oder nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart wird
- das Klima nachhaltig geschützt wird
- der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird
- der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird
- die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden.
Wer Einwände gegen die Modernisierung hat, der hat diese innerhalb eines Monats schriftlich (in Textform per Brief, Fax oder E-Mail) gegenüber dem Vermieter zu äußern. Grundsätzlich gilt jedoch für Mieter die sogenannte Duldungspflicht, was bedeutet, dass nur im Zutreffen einer Härtefallregelung der Einwand berücksichtigt werden kann. Dies wäre z.B. der Fall, wenn eine resultierende Mieterhöhung vom Mieter nicht getragen werden kann oder Mieträume für den Zeitraum der Maßnahme unbenutzbar wären.
Die Duldungspflicht mit einem Sonderkündigungsrecht umgehen
Das Recht zur Sonderkündigung bei Ankündigung einer Modernisierungsmaßnahme bleibt hingegen unberührt und bietet eine Alternative für Mieter. Hierbei besteht folgendes Recht:
„Sollte der Vermieter eine Modernisierungsmaßnahme ankündigen, so hat der Mieter das Recht die Wohnung bis zum Ende des auf die Ankündigung folgenden Monats zum Ende des übernächsten Monats zu kündigen.“
Um dies an einem Beispiel zu verdeutlichen, konstruieren wir einen Fall:
Modernisierungsankündigung am 15.07.
Recht zur Kündigung bis zum 31.08.
Wirksame Sonderkündigung zum 30.09.
Mietrechtsreform - Neues Mietrecht zum 01. September 2001
Die Änderungen für neues Mietrecht im Überblick
Mit der Mietrechtsreform haben sich einige Änderungen ergeben, die viele Bereiche, von der Kündigung bis hin zu den Schönheitsreparaturen betreffen. Sie gelten mehrheitlich auch für Verträge, die vor dem 1. September 2001 abgeschlossen wurden. Ausnahmen bilden wirksame vertragliche Vereinbarungen. Die wichtigsten Neuerungen in wenigen Stichpunkten:Fristlose Kündigung
Bei einer fristlosen Kündigung, die sich unter anderem dann ergeben kann, wenn eine der beiden Parteien ihren Pflichten nicht nachkommt, muss der Grund im Kündigungsschreiben genannt werden. In dem Fall handelt es sich um eine Zerrüttungskündigung.Normale Kündigung
Bei einer normalen Kündigung steht dem Mieter eine Frist von drei Monaten zu. Der Vermieter muss sich an eine gestaffelte Kündigungsfrist halten, die bei drei Monaten beginnt und bis zu neun Monaten betragen kann, je nach Länge des Mietverhältnisses.Befristete Mietverträge - Zeitmietverträge
So genannte Zeitmietverträge oder befristete Mietverträge sind nur dann zulässig, wenn im Vertrag ein Grund für die Befristung genannt wird. Dann kann die Frist auch auf zehn Jahre ausgelegt sein. Anderenfalls gilt der Vertrag als unbefristet. Als Grund kann hierfür angegeben werden, dass sich der Mieter nur für eine begrenzte Zeit in der Stadt aufhalten wird. Insbesondere in Großstädten ist dies relevant, da viele Praktikanten oder auch Austauschstudenten nur wenige Monate in eine Wohnung einziehen möchten. Im Mietvertrag sollte genau geregelt werden, für welchen Zeitraum die Wohnung angemietet werden soll und ob innerhalb dieser Mietdauer eine Kündigungsfrist eingeräumt wird.Nebenkosten / Heizkosten
Bei den Nebenkosten und Heizkosten muss der Vermieter die Abrechnungen spätestens zwölf Monate nach Ende der Abrechnungsperiode erstellen und den Mietern zustellen. Abgesehen von einer Verspätung, die der Vermieter nicht selbst zu verantworten hat, sind Nachforderungen ansonsten nicht mehr möglich. Auch die Mieter selbst müssen ihre Einwände gegen die Bescheide, beispielsweise, wenn nicht wirtschaftlich gearbeitet wird, innerhalb eines Jahres einreichen. Sind die Kosten nicht verbrauchsabhängig, ist die Wohnfläche Maßstab für die Umlage.Mietkosten
Bei den Mietkosten gilt der Mietspiegel als Grund und Bezugspunkt für eine Erhöhung. Sie ist gleichsam Obergrenze. Die Mieterhöhung darf maximal 20 Prozent betragen, vorher waren es 30 Prozent. Weiterhin zulässig sind Index- und Staffelmieten. Während der Mieter bei der Staffelmiete Recht auf ein Sonderkündigungsrecht hat, ist die Miete bei der Indexmiete auf einen Preisindex wie beispielsweise den Lebenshaltungsindex beschränkt.Modernisierungsmaßnahmen
Stehen Modernisierungen an, hat der Vermieter drei Monate vorher schriftlich darauf hinzuweisen und den voraussichtlichen Umfang der Arbeiten zu nennen. Konkrete Angaben verlangt das Gesetz nicht mehr.Barrierefreiheit
Will der Mieter selbst für Barrierefreiheit sorgen, um den Wohnraum behindertengerecht zu gestalten, muss dies vom Vermieter geduldet werden. Die Kosten gehen zu Lasten des Mieters, ebenso der Rückbau bei Kündigung.Eintrittsrecht
Betroffen von den Änderungen ist auch das Eintrittsrecht, sprich, die Möglichkeit den Mietvertrag zu übernehmen. Nach dem Tod des Ehepartners kann der Ehegatte bzw. die Ehegattin als Vertragspartner eintreten. Gleiches Recht genießen Partner aus eheähnlichen oder gleichgeschlechtlichen Lebensgemeinschaften.Ihre Frage wurde nicht beantwortet? Kein Problem!
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