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Mietrechtsreform - neues Mietrecht

Die Mietrechtsreform, die zum 1. September 2001 in Kraft trat, hat das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter sowie deren Rechte und Pflichten zwar nicht grundlegend neu definiert, wohl aber für klare Strukturen und einige Veränderungen gesorgt. Glich das Mietrecht vorher eher einem Puzzle, bei dem die Bestandteile in einzelnen, nicht zusammenhängenden Regelungen zu finden waren, gibt es jetzt einen zentralen, im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) verankerten Bereich. Mit diesem Schritt wurde das Gesetz zur Regelung der Miethöhe oder kurz Miethöhegesetz (MHG) gänzlich aufgehoben. Bindend sind jetzt die Paragraphen 535 bis 580a des BGB. Sie bilden den Titel 5 des Bürgerlichen Gesetzbuches und sind gegliedert in die Untertitel eins bis drei, welche die allgemeinen Vorschriften für Mietverhältnisse, die Mietverhältnisse für Wohnraum sowie die Miete anderer Sachen regeln. Einige Bereiche, die das Mietrecht berühren, aber keinen ausschließlichen Bezug dazu haben, sind nicht in das BGB übernommen worden. Dazu gehören das Wohneigentumsgesetz, die Heizkostenverordnung und die Erbbaurechtsverordnung.

Die Änderungen für neues Mietrecht im Überblick

Mit der Mietrechtsreform haben sich einige Änderungen ergeben, die viele Bereiche, von der Kündigung bis hin zu den Schönheitsreparaturen betreffen. Sie gelten mehrheitlich auch für Verträge, die vor dem 1. September 2001 abgeschlossen wurden. Ausnahmen bilden wirksame vertragliche Vereinbarungen. Die wichtigsten Neuerungen in wenigen Stichpunkten:

Fristlose Kündigung

Bei einer fristlosen Kündigung, die sich unter anderem dann ergeben kann, wenn eine der beiden Parteien ihren Pflichten nicht nachkommt, muss der Grund im Kündigungsschreiben genannt werden. In dem Fall handelt es sich um eine Zerrüttungskündigung.

Normale Kündigung

Bei einer normalen Kündigung steht dem Mieter eine Frist von drei Monaten zu. Der Vermieter muss sich an eine gestaffelte Kündigungsfrist halten, die bei drei Monaten beginnt und bis zu neun Monaten betragen kann, je nach Länge des Mietverhältnisses.

Befristete Mietverträge - Zeitmietverträge

So genannte Zeitmietverträge oder befristete Mietverträge sind nur dann zulässig, wenn im Vertrag ein Grund für die Befristung genannt wird. Dann kann die Frist auch auf zehn Jahre ausgelegt sein. Anderenfalls gilt der Vertrag als unbefristet.

Nebenkosten / Heizkosten

Bei den Nebenkosten und Heizkosten muss der Vermieter die Abrechnungen spätestens zwölf Monate nach Ende der Abrechnungsperiode erstellen und den Mietern zustellen. Abgesehen von einer Verspätung, die der Vermieter nicht selbst zu verantworten hat, sind Nachforderungen ansonsten nicht mehr möglich. Auch die Mieter selbst müssen ihre Einwände gegen die Bescheide, beispielsweise, wenn nicht wirtschaftlich gearbeitet wird, innerhalb eines Jahres einreichen. Sind die Kosten nicht verbrauchsabhängig, ist die Wohnfläche Maßstab für die Umlage.

Mietkosten

Bei den Mietkosten gilt der Mietspiegel als Grund und Bezugspunkt für eine Erhöhung. Sie ist gleichsam Obergrenze. Die Mieterhöhung darf maximal 20 Prozent betragen, vorher waren es 30 Prozent. Weiterhin zulässig sind Index- und Staffelmieten. Während der Mieter bei der Staffelmiete Recht auf ein Sonderkündigungsrecht hat, ist die Miete bei der Indexmiete auf einen Preisindex wie beispielsweise den Lebenshaltungsindex beschränkt.

Modernisierungsmaßnahmen

Stehen Modernisierungen an, hat der Vermieter drei Monate vorher schriftlich darauf hinzuweisen und den voraussichtlichen Umfang der Arbeiten zu nennen. Konkrete Angaben verlangt das Gesetz nicht mehr.

Barrierefreiheit

Will der Mieter selbst für Barrierefreiheit sorgen, um den Wohnraum behindertengerecht zu gestalten, muss dies vom Vermieter geduldet werden. Die Kosten gehen zu Lasten des Mieters, ebenso der Rückbau bei Kündigung.

Eintrittsrecht

Betroffen von den Änderungen ist auch das Eintrittsrecht, sprich, die Möglichkeit den Mietvertrag zu übernehmen. Nach dem Tod des Ehepartners kann der Ehegatte bzw. die Ehegattin als Vertragspartner eintreten. Gleiches Recht genießen Partner aus eheähnlichen oder gleichgeschlechtlichen Lebensgemeinschaften.