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Rückzahlung der Mietkaution

Inhalt: Mietkaution Rückzahlung

• Mietkaution Rückzahlung »
• Wann kann ich die Mietkaution zurückfordern »
• Wann muss der Vermieter die Mietkaution zurückzahlen »
• Fristen für die Rückzahlung der Mietkaution und Verzug »
• Überlegungsfrist des Vermieters »
• Mietkaution und offene Betriebs- und Nebenkostenabrechnung »
• Problem der Betriebskosten- und Nebenkostenabrechnung »
• Abrechnung der Mietkaution »
• Verzinsung Mietkaution - Sparbuch und Zinsen »
• Gegenforderungen des Vermieters »

Rückzahlung der Mietkaution

Jedes Mietverhältnis endet einmal und dann ist vor allem ein Thema von besonderer Relevanz: Die Rückzahlung der Mietkaution. In der Regel wird die Mietkaution bei Einzug vom Mieter an den Vermieter gezahlt und diese soll zum Auszug für eventuell vom Mieter verursachte Schäden als Schadenersatz verwendet werden. In diesem Artikel möchten wir Ihnen die wichtigsten Informationen zur Rückzahlung der Mietkaution aufzeigen:

Wann kann die Mietkaution zurückgefordert werden

Die Mietkaution kann erst nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückverlangt werden. Eine Verrechnung der Mietkaution durch den Mieter ist nicht erlaubt, was bedeutet, dass die Mieterkaution zum Beispiel nicht abgewohnt werden kann. Mieterseitige Anträge auf Verrechnung der Mietkaution mit offenen Mietschulden sind somit nicht möglich.

Wann muss der Vermieter die Mietkaution zurückzahlen

Der Vermieter ist zur Rückzahlung der Mietkaution verpflichtet, wenn kein Sicherungsbedürfnis mehr besteht. Dies ist der Fall, wenn die Wohnung nach Auszug durch den Mieter in einwandfreiem Zustand an den Vermieter übergeben wird und der Vermieter keine weiteren Ansprüche (wie z.B. Mietrückstände) mehr hat. Mietern und Vermietern wird deshalb oftmals empfohlen ein Übergabeprotokoll (http://www.mietrecht-einfach.de/umzug-uebergabeprotokoll.html) anzufertigen. In einem Übergabeprotokoll können die noch zu regulierenden Schäden oder der einwandfreie Zustand der Wohnung schriftlich festgehalten werden kann.

Fristen für die Rückzahlung der Mietkaution (Verzug)

Der Vermieter darf die Mietkaution solange einbehalten, bis alle Schäden oder Mietschulden vollständig beseitigt sind. Diesbezüglich gibt es keine Frist zur Rückzahlung durch den Vermieter. Eine Rückforderung der Mietkaution durch den Mieter ist somit zwecklos und setzt den Vermieter nicht in Verzug, insbesondere wenn noch Ansprüche offen sind.

Überlegungsfrist des Vermieters

Während der Überlegungsfrist kann der Vermieter nicht in Verzug geraten. Die Dauer der Überlegungsfrist wird im Urteil vom 5. Mai 2000 des Amtsgericht Hannover wie folgt definiert:
"Nach Beendigung des Mietverhältnisses und beanstandungsfreier Wohnungsabnahme kann der Mieter Rückzahlung der Mietkaution verlangen, wenn der Mietvertrag die Regelung enthält, daß die Sicherheitsleistung nebst Zinsen bei Ende des Mietverhältnisses zur Rückzahlung fällig wird. Der Vermieter kann den Mieter nicht darauf verweisen, daß eine Abrechnung erst nach 6 Monaten zu erfolgen habe, er kann allenfalls ein Zurückbehaltungsrecht in angemessener Höhe wegen der noch abzurechnenden Betriebskosten ausüben, wenn dies so im Mietvertrag geregelt ist."
Somit kann nach weitläufiger Ansicht eine Überlegungsfrist von drei Tagen ausreichen. Der Mieter könnte also den Vermieter schriftlich in Verzug setzen, indem er den Mieter anschreibt und unter Setzung einer angemessenen Frist die Rückzahlung oder die Rückgabe des Sparbuchs verlangt. Nach Fristablauf steht es dem Mieter frei einen Rechtsanwalt zur Durchsetzung seiner Interessen zu beauftragen. Die Kosten würden unter der Voraussetzung, dass sich der Vermieter im Verzug befindet, zu dessen Lasten gehen.

Jedoch wird diese Meinung zur Überlegungsfrist vom AG Hannover nicht von allen Gerichten geteilt. So erachten das Landgericht Baden-Baden und der BGH durchaus eine Überlegungsfrist von 3 Monaten bis höchstens 6 Monaten für angemessen, "wenn von vornherein auf Seiten des Vermieters ein Sicherungsbedürfnis auch für noch nicht fällige Ansprüche besteht, ansonsten nicht. (Amtsgericht Flensburg)"

Mietkaution und offene Betriebs- und Nebenkostenabrechnung

Wie bereits erwähnt dient die Kaution der Sicherung aller Ansprüche des Vermieters gegenüber dem Mieter. Zu diesen Ansprüchen kann auch die mögliche Nachzahlung aus einer Nebenkostenabrechnung zählen. Sollte der Vermieter also glaubhaft machen, dass auf den Mieter eine Nachzahlung an Nebenkosten zukommt, so kann er einen angemessenen Teil der Kaution einbehalten, welcher laut dem Amtsgericht Hamburg auf drei bis vier Vorauszahlungsbeträge beziffert werden kann.

Problem der Betriebskosten- und Nebenkostenabrechnung

Meist ist die Nebenkostenabrechnung zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietvertrags noch nicht fertig. Dies kann vielerlei Gründe haben, z.B. die Turnus-Abrechnungszyklen der Energieversorger. Viele Mieter meinen deshalb Anspruch auf eine Zwischenabrechnung zu haben - dies ist jedoch ein Irrglaube. Zur Aufstellung einer Zwischenabrechnung ist der Vermieter nicht verpflichtet, da diese meist auch Mehrkosten verursacht. Hieraus resultiert das Recht des Vermieters einen angemessenen Teil der Kaution zur Sicherung dieser Ansprüche einzubehalten.

Abrechnung der Mietkaution

Bei Abrechnung der Mietkaution hat der Vermieter eventuelle Gegenforderungen innerhalb der Überlegungsfrist und Prüfungsfrist geltend zu machen. Diese sind dann von hinterlegten Mietkaution zzgl. Zinsen in Abzug zu bringen.

Verzinsung Mietkaution - Sparbuch und Zinsen

Der Vermieter ist verpflichtet die geleistete Kaution (von seinem eigenen Vermögen getrennt) auf einem Sparbuch mit dreimonatiger Kündigungsfrist und üblichem Zinssatz zu hinterlegen. Diese Regelung resultiert aus dem § 551 BGB Abs. 3.
Sollte der Vermieter nicht daran gedacht oder es mutwillig versäumt haben, die Kaution in Form einer Sparanlage anzulegen, so gehen die kalkulierten Zinsen dennoch zugunsten des Mietkautionskontos des Mieters und müssen aus dem Vermögen des Vermieters gezahlt werden, da dieser den Zinsverlust auf Seiten des Mieters zu verantworten hat.

Gegenforderungen des Vermieters

Gegenüber der Mietkaution zzgl. Zinsen kann der Vermieter die folgenden Gegenforderungen geltend machen. Diese müssen jeweils rechtlich begründet und einzeln in ihrer Höhe beziffert werden:

• Ansprüche auf Zahlung restlicher Miete. Der Mieter schuldet die Miete bis zum Vertragsende. Mietrückstände können mit der Mietkaution verrechnet werden.
• Ansprüche aus Betriebskostenabrechnung, bzw. Nebenkostenabrechnung für die Kostenarten, für welche der Mieter zur Tragung vertraglich verpflichtet ist.
• Ansprüche wegen verspäteter Rückgabe des Mietobjekts gem. § 546a BGB zur Kompensierung eventueller Mietausfälle auf Seiten des Vermieters.
• Ansprüche auf Schadenersatz für vom Mieter verursachter Beschädigungen. Hier ist darauf zu achten, dass die einzelnen Schäden vom Vermieter detailliert aufgeführt und einzeln in ihrer Höhe der Kosten zur Schadensbeseitigung beziffert und gegenüber dem Mieter abgerechnet werden.
• Sollte der Mieter vertraglich zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet worden und diesen nicht nachgekommen sein, so kann der Vermieter die Kosten für dessen Durchführung von der Mietkaution abziehen. Auch hier ist wieder darauf zu achten, dass alle Positionen einzeln und detailliert aufgeführt sind und die Schadenshöhe exakt beziffert wird.
• Ansprüche gegen die Verletzung der Rückbaupflicht durch den Mieter