LG Berlin II: Wann die Vormiete bei der Mietpreisbremse zu berücksichtigen ist
Das Landgericht Berlin II hat mit Urteil vom 5. Mai 2026 zur Frage entschieden, wann sich Vermieter bei einer Neuvermietung auf die sogenannte Vormiete berufen können. Die Entscheidung betrifft einen zentralen Punkt der Mietpreisbremse: Eine eigentlich zu hohe neue Miete kann ausnahmsweise zulässig sein, wenn bereits der vorherige Mieter eine entsprechend hohe Miete schuldete und die gesetzlichen Voraussetzungen eingehalten sind.
Worum ging es?
In dem Verfahren stritten die Parteien über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn. Die Mieterseite berief sich auf die Mietpreisbremse und verlangte eine Herabsetzung der Miete sowie Rückzahlung überzahlter Beträge. Die Vermieterseite hielt dem entgegen, dass die vereinbarte Miete wegen der Vormiete geschützt sei.
Gerade in angespannten Wohnungsmärkten ist dieser Streit praktisch wichtig. Die Mietpreisbremse begrenzt die Miete bei Wiedervermietung grundsätzlich auf die ortsübliche Vergleichsmiete zuzüglich zehn Prozent. § 556e BGB enthält davon aber Ausnahmen, unter anderem für die Vormiete. Diese Ausnahme greift jedoch nicht automatisch, sondern setzt eine genaue Prüfung voraus.
Die Entscheidung
Das LG Berlin II stellte klar, dass die Vormiete nur dann zugunsten des Vermieters berücksichtigt werden kann, wenn sie rechtlich maßgeblich und ausreichend dargelegt ist. Vermieter müssen im Streitfall nachvollziehbar erklären, welche Miete der vorherige Mieter zuletzt schuldete und warum diese Miete nach § 556e BGB für das neue Mietverhältnis relevant sein soll.
Die bloße Behauptung einer hohen früheren Miete reicht nicht aus. Entscheidend ist, welche Miete im vorherigen Mietverhältnis rechtlich geschuldet war. Außerdem muss sauber zwischen der Ausgangsmiete, späteren Mietänderungen, Modernisierungszuschlägen und sonstigen Vertragsbestandteilen unterschieden werden. Nur so lässt sich prüfen, ob die Berufung auf die Vormiete die neue Miethöhe tatsächlich trägt.
Die Entscheidung zeigt zugleich, dass die Vormiete nicht als pauschaler Rettungsanker für jede überhöhte Neuvertragsmiete verstanden werden darf. Sie ist eine gesetzliche Ausnahme von der Mietpreisbremse. Wer sich auf diese Ausnahme beruft, muss ihre Voraussetzungen konkret darlegen und beweisen können.
Relevante Vorschriften und Hilfen
Ausgangspunkt ist § 556d BGB zur zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn. Für die Vormiete ist besonders § 556e BGB zur Berücksichtigung der Vormiete oder Modernisierung wichtig. Praktisch hilft außerdem der vorhandene Beitrag Mietpreisbremse prüfen: Wann sie gilt und wie Mieter zu viel gezahlte Miete zurückfordern.
Bedeutung für Mieter
Mieter sollten eine hohe Anfangsmiete nicht vorschnell akzeptieren, nur weil der Vermieter auf eine angeblich hohe Vormiete verweist. Entscheidend ist, ob diese Vormiete tatsächlich geschuldet war und ob sie nach dem Gesetz berücksichtigt werden darf. Sinnvoll ist es, die Auskunft des Vermieters zur Vormiete, den Mietbeginn, die Wohnfläche, den Mietspiegel und mögliche Modernisierungsangaben genau zu prüfen.
Wer die Mietpreisbremse geltend machen will, sollte die Rüge sorgfältig formulieren und die verlangten Auskünfte sichern. Gerade bei der Vormiete kommt es auf Details an. Fehlerhafte oder unvollständige Angaben können dazu führen, dass die angebliche Ausnahme nicht trägt und Mieter überzahlte Beträge zurückverlangen können.
Bedeutung für Vermieter
Vermieter können sich grundsätzlich auf die Vormiete berufen, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Sie sollten diese Ausnahme aber nicht nur pauschal behaupten, sondern dokumentieren können. Wichtig sind der frühere Mietvertrag, spätere Mieterhöhungen, Vereinbarungen, Zahlungsstände und die genaue Zusammensetzung der Miete.
Besonders sorgfältig muss geprüft werden, ob einzelne Bestandteile der früheren Miete überhaupt in die Vormiete einfließen dürfen. Unklare oder nicht belegte Angaben erhöhen das Prozessrisiko. Wer bei Neuvermietung eine Miete oberhalb der regulären Grenze der Mietpreisbremse verlangt, sollte die Ausnahmetatbestände deshalb bereits vor Vertragsschluss sauber prüfen.
Fazit
Das Urteil des LG Berlin II macht deutlich, dass die Vormiete bei der Mietpreisbremse eine wichtige, aber eng zu prüfende Ausnahme ist. Vermieter müssen die Voraussetzungen konkret darlegen. Mieter sollten hohe Neuvertragsmieten prüfen und sich nicht allein mit dem Hinweis auf eine angeblich frühere Miethöhe zufriedengeben.