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Mieterhöhungsrechner

Mit diesem Mieterhöhungsrechner prüfen Sie, ob eine verlangte Erhöhung der Nettokaltmiete rechnerisch innerhalb der wichtigsten Grenzen liegt. Berücksichtigt werden die Kappungsgrenze, die ortsübliche Vergleichsmiete, die prozentuale Steigerung und bereits erfolgte Erhöhungen innerhalb von drei Jahren.

Für eine wirksame Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete reicht eine rechnerisch passende Zahl allein nicht aus. Das Verlangen muss nachvollziehbar begründet sein, etwa mit Mietspiegel, Mietdatenbank, Gutachten oder Vergleichswohnungen.

Der Rechner arbeitet mit der Nettokaltmiete. Betriebskostenvorauszahlungen, Heizkosten, Modernisierungserhöhungen und Anpassungen wegen gestiegener Betriebskosten werden hier nicht als normale Vergleichsmietenerhöhung behandelt.

Tragen Sie die aktuelle Nettokaltmiete, die verlangte neue Nettokaltmiete und die ortsübliche Vergleichsmiete ein. Wenn in den letzten drei Jahren bereits eine Erhöhung erfolgt ist, gehört auch diese in die Prüfung.
KappungsgrenzeDie Miete darf innerhalb von drei Jahren grundsätzlich nicht um mehr als 20 Prozent steigen. In bestimmten angespannten Wohnungsmärkten gilt eine abgesenkte Grenze von 15 Prozent.
VergleichsmieteDie verlangte Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschreiten. Der Mietspiegel ist dabei häufig der wichtigste Orientierungspunkt.
SperrfristenEine Erhöhung nach § 558 BGB setzt voraus, dass die Miete seit 15 Monaten unverändert ist. Das Erhöhungsverlangen darf frühestens nach Ablauf eines Jahres gestellt werden.

Was prüft der Mieterhöhungsrechner?

Der Rechner vergleicht die verlangte neue Nettokaltmiete mit zwei zentralen Grenzen: der Kappungsgrenze und der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die niedrigere dieser beiden Grenzen ist rechnerisch maßgeblich. Wird eine Grenze überschritten, ist das Erhöhungsverlangen zumindest der Höhe nach angreifbar.

  • zulässige Erhöhung nach 15- oder 20-Prozent-Kappungsgrenze
  • Abgleich mit der ortsüblichen Vergleichsmiete
  • Berechnung der absoluten und prozentualen Mietsteigerung
  • Berücksichtigung bereits erfolgter Erhöhungen der letzten drei Jahre
  • Hinweise zu Sperrfrist, Begründung und Zustimmung

Welche Miete gehört in die Berechnung?

Maßgeblich ist die Nettokaltmiete. Vorauszahlungen für Betriebskosten, Heizkosten, Stellplatzkosten oder sonstige Nebenleistungen sollten nicht in das Feld der Ausgangsmiete eingetragen werden, wenn es um eine klassische Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete geht.

Bei Staffel- oder Indexmiete gelten eigene Regeln. Auch Modernisierungsmieterhöhungen folgen einem anderen Prüfprogramm. Wer alles in einen Topf wirft, erhält ein Ergebnis, das ungefähr so präzise ist wie ein Mietspiegel aus Kaffeesatz.

So funktioniert die Prüfung Schritt für Schritt

1

Ausgangsmiete

Tragen Sie die aktuelle Nettokaltmiete ein. Sie bildet die Basis für Prozentsteigerung und Kappungsgrenze.

2

Neue Miete

Übernehmen Sie die verlangte neue Nettokaltmiete aus dem Mieterhöhungsschreiben.

3

Vergleichsmiete

Nutzen Sie den Wert aus Mietspiegel, Gutachten, Mietdatenbank oder Vergleichswohnungen.

4

3-Jahres-Grenze

Bereits erfolgte Erhöhungen werden abgezogen, damit die Kappungsgrenze nicht doppelt ausgeschöpft wird.

Kappungsgrenze: 15 Prozent oder 20 Prozent?

Bei einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete darf die Miete innerhalb von drei Jahren grundsätzlich höchstens um 20 Prozent steigen. In angespannten Wohnungsmärkten können die Bundesländer die Kappungsgrenze auf 15 Prozent absenken. Ob die abgesenkte Grenze gilt, hängt vom konkreten Ort und der jeweiligen Landesverordnung ab.

SituationGrenzeEinordnung
Normale Kappungsgrenze20 % in 3 JahrenRegelfall, wenn keine abgesenkte Kappungsgrenze gilt.
Angespannter Wohnungsmarkt15 % in 3 JahrenGilt nur, wenn das Gebiet durch Landesverordnung erfasst ist.
Vergleichsmiete niedrigerVergleichsmieteAuch bei freier Kappungsgrenze darf die neue Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschreiten.
Frühere Erhöhung im ZeitraumRestspielraumBereits erfolgte Erhöhungen innerhalb von drei Jahren mindern den noch möglichen Spielraum.

Beispielrechnung

Die aktuelle Nettokaltmiete beträgt 850,00 Euro. Bei einer regulären Kappungsgrenze von 20 Prozent läge die Grenze bei 1.020,00 Euro. Beträgt die ortsübliche Vergleichsmiete aber nur 1.000,00 Euro, ist rechnerisch höchstens 1.000,00 Euro möglich. Verlangt der Vermieter 980,00 Euro, liegt die Forderung in diesem Beispiel unter beiden Grenzen.

Aktuelle Miete850,00 €
20-Prozent-Grenze1.020,00 €
Vergleichsmiete1.000,00 €

Vergleichsmiete richtig einordnen

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist der zentrale Maßstab. Sie ergibt sich häufig aus dem Mietspiegel. Dabei sind Lage, Baujahr, Ausstattung, Wohnfläche, energetischer Zustand und besondere Merkmale der Wohnung wichtig. Der reine Wunschbetrag des Vermieters ersetzt keine Begründung.

  • Mietspiegel der Gemeinde oder vergleichbaren Gemeinde
  • Auskunft aus einer Mietdatenbank
  • Gutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen
  • Benennung von drei vergleichbaren Wohnungen

Form und Begründung

Das Mieterhöhungsverlangen muss in Textform erklärt und begründet werden. Eine bloße Nachricht mit einem neuen Betrag ist regelmäßig nicht genug. Mieter müssen erkennen können, warum gerade diese neue Miete verlangt wird und auf welcher Grundlage sie beruhen soll.

Auch wenn der Rechner eine rechnerische Zulässigkeit ausgibt, kann das Schreiben formelle Fehler enthalten. Umgekehrt kann ein gut begründetes Schreiben zu hoch sein, wenn Kappungsgrenze oder Vergleichsmiete überschritten werden.

Wichtige Prüfpunkte bei einer Mieterhöhung

PrüfpunktWorauf achten?Mögliche Folge
NettokaltmieteWurde ohne Betriebskosten gerechnet?Falsche Ausgangswerte können die gesamte Berechnung verzerren.
15-Monats-FristIst die Miete beim Wirksamwerden lange genug unverändert?Zu frühe Erhöhungen können unwirksam sein.
JahressperrfristWurde das Verlangen frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung gestellt?Ein verfrühtes Schreiben ist angreifbar.
KappungsgrenzeWurde der 3-Jahres-Zeitraum korrekt betrachtet?Nur der verbleibende Spielraum darf genutzt werden.
VergleichsmieteIst der verlangte Betrag durch Mietspiegel oder andere Mittel gedeckt?Eine Überschreitung kann die Zustimmungspflicht begrenzen.

Was tun nach Erhalt einer Mieterhöhung?

Nach einem Mieterhöhungsverlangen sollten Sie nicht nur den Endbetrag prüfen. Wichtig sind Datum des Schreibens, gewünschter Beginn, Begründung, bisherige Miete, frühere Erhöhungen und die ortsübliche Vergleichsmiete. Erst aus allen Punkten ergibt sich, ob und in welcher Höhe eine Zustimmung in Betracht kommt.

  • Schreiben vollständig lesen und Fristen notieren
  • Mietspiegel oder Vergleichsgrundlage prüfen
  • Nettokaltmiete von Nebenkosten trennen
  • frühere Mieterhöhungen der letzten drei Jahre berücksichtigen
  • bei Zweifeln nur teilweise oder gar nicht zustimmen und Beratung einholen

Teilweise Zustimmung

Ist die Mieterhöhung dem Grunde nach möglich, aber zu hoch berechnet, kann eine teilweise Zustimmung sinnvoll sein. Dann wird nicht der volle verlangte Betrag akzeptiert, sondern nur der rechnerisch zulässige Teil. Das sollte klar und nachvollziehbar formuliert werden.

Wer gar nicht reagiert, riskiert eine Zustimmungsklage. Wer vorschnell vollständig zustimmt, hat den Betrag oft dauerhaft akzeptiert. Beides ist wenig elegant, aber Mietrecht war offenbar nie als Wellnessprogramm geplant.

FAQ zum Mieterhöhungsrechner

Ist das Ergebnis rechtlich verbindlich?

Nein. Der Rechner liefert eine rechnerische Orientierung anhand der eingegebenen Werte. Die rechtliche Bewertung hängt vom Mieterhöhungsschreiben, Mietvertrag, Mietspiegel, Wohnlage und weiteren Umständen ab.

Was ist die Kappungsgrenze?

Die Kappungsgrenze begrenzt die Mieterhöhung innerhalb von drei Jahren. Sie beträgt grundsätzlich 20 Prozent, in bestimmten angespannten Wohnungsmärkten 15 Prozent.

Darf die Miete trotz höherer Vergleichsmiete unbegrenzt steigen?

Nein. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist nur eine Grenze. Zusätzlich muss die Kappungsgrenze eingehalten werden. Maßgeblich ist rechnerisch die niedrigere Grenze.

Was zählt als Vergleichsmiete?

Häufig wird die Vergleichsmiete aus einem Mietspiegel abgeleitet. Möglich sind außerdem Mietdatenbanken, Sachverständigengutachten oder drei vergleichbare Wohnungen, wenn die gesetzlichen Anforderungen eingehalten werden.

Was bedeutet die 3-Jahres-Grenze?

Die Miete darf innerhalb von drei Jahren nur bis zur jeweils geltenden Kappungsgrenze steigen. Erhöhungen, die in diesem Zeitraum bereits erfolgt sind, reduzieren den verbleibenden Spielraum.

Gilt der Rechner auch für Indexmiete oder Staffelmiete?

Nein. Indexmiete und Staffelmiete folgen eigenen Regeln. Für diese Vertragsmodelle sollte ein eigener Rechner verwendet werden.

Kann ich einer Mieterhöhung teilweise zustimmen?

Ja, wenn nur ein Teil der verlangten Erhöhung zulässig erscheint, kann eine teilweise Zustimmung in Betracht kommen. Die Erklärung sollte eindeutig sein und den akzeptierten Betrag nennen.

Hinweis: Der Rechner ersetzt keine rechtliche Beratung. Er prüft die Mieterhöhung anhand rechnerischer Obergrenzen und typischer mietrechtlicher Kriterien. Für eine verbindliche Einschätzung müssen Schreiben, Mietvertrag, Mietspiegel, Fristen und Einzelfall geprüft werden.