BGH: Wärmecontracting bei Einzelöfen begründet keine automatische Betriebskostenumlage
Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 20. Mai 2026 erneut klargestellt, dass Vermieter die Kosten einer neu eingeführten gewerblichen Wärmelieferung nicht automatisch auf Mieter umlegen können. Besonders wichtig ist die Entscheidung für Wohnhäuser, in denen die Wohnungen zuvor nicht durch eine vermieterseitige zentrale Heizungsanlage versorgt wurden, sondern durch Einzelöfen oder vergleichbare Geräte, die von den Mietern selbst betrieben wurden.
Worum ging es?
In dem Verfahren stritten Vermieterin und Mieter über die Umlage von Wärmelieferungskosten nach einer Umstellung der Wärmeversorgung. Die Wohnungen waren ursprünglich nicht an eine vom Vermieter betriebene Zentralheizung angeschlossen. Die Mieter sorgten vielmehr selbst für die Beheizung ihrer Wohnung. Später wurde die Versorgung auf einen gewerblichen Wärmelieferanten umgestellt.
Die Vermieterin verlangte anschließend von den Mietern die Zahlung der neuen Wärmelieferungskosten. Die Mieter hielten dem entgegen, dass es für diese Kosten keine ausreichende Grundlage gebe. Der Streit drehte sich damit um die Frage, ob § 556c BGB eine Umlage auch dann erlaubt, wenn vorher gar keine vermieterseitige Eigenversorgung mit Wärme bestand.
Die Entscheidung
Der BGH entschied, dass § 556c BGB in einer solchen Konstellation nicht unmittelbar anwendbar ist. Die Vorschrift setzt voraus, dass der Vermieter von einer Eigenversorgung auf eine gewerbliche Wärmelieferung umstellt. Eine solche Eigenversorgung liegt aber nicht vor, wenn die Mieter ihre Wohnungen zuvor selbst mit Einzelöfen beheizt haben.
Auch eine entsprechende Anwendung von § 556c BGB lehnte der BGH ab. Die gesetzliche Regelung soll nicht dazu dienen, nachträglich eine neue Kostenlast für Mieter zu schaffen, die bisher keine Betriebskosten für eine vermieterseitige Wärmeversorgung tragen mussten. Entscheidend bleibt daher, ob der Mietvertrag und die sonstigen gesetzlichen Regelungen eine konkrete Umlage der neuen Kosten zulassen.
Der BGH hob die Entscheidung des Berufungsgerichts im Wesentlichen auf und verwies die Sache zur weiteren Prüfung zurück. Damit ist nicht jede Forderung aus einer Heizungsumstellung automatisch ausgeschlossen. Vermieter müssen aber darlegen können, auf welcher Grundlage die Kosten tatsächlich als Betriebskosten verlangt werden dürfen.
Relevante Vorschriften und Hilfen
Im Mittelpunkt steht § 556c BGB zu Kosten der Wärmelieferung. Für Mieter ist außerdem der Ratgeber Heizkosten-Nachzahlung prüfen wichtig, weil neue Wärmekosten häufig erst über die Abrechnung sichtbar werden. Wenn die Umstellung zugleich als Modernisierung dargestellt wird, hilft zusätzlich der Ratgeber Modernisierung durch den Vermieter.
Bedeutung für Mieter
Mieter sollten bei einer neuen Heizkostenposition nicht nur die Höhe der Forderung prüfen, sondern zuerst die Umlagegrundlage. Wurde die Wohnung bislang über eigene Einzelöfen, Nachtspeichergeräte oder andere selbst betriebene Einrichtungen beheizt, ist besondere Vorsicht geboten. Dann kann der Vermieter die Kosten einer späteren gewerblichen Wärmelieferung nicht einfach mit dem Hinweis auf § 556c BGB weiterreichen.
Praktisch bedeutet das: Mieter sollten Mietvertrag, Modernisierungsankündigung, Betriebskostenvereinbarung und Heizkostenabrechnung gemeinsam prüfen. Wer Zweifel hat, sollte schriftlich Einwendungen erheben und Belege verlangen. Entscheidend ist, ob die neue Kostenposition vertraglich und gesetzlich wirklich gedeckt ist.
Bedeutung für Vermieter
Vermieter müssen vor einer Umstellung auf Wärmecontracting sorgfältig prüfen, ob die späteren Kosten umlagefähig sind. § 556c BGB ist keine allgemeine Erlaubnis, neue Wärmelieferungskosten unabhängig von der bisherigen Versorgungssituation auf Mieter umzulegen. Besonders riskant sind Fälle, in denen Mieter zuvor Selbstversorger waren und keine laufenden Betriebskosten für Wärme an den Vermieter zahlten.
Für die Praxis empfiehlt sich eine klare vertragliche und technische Vorbereitung. Wer eine neue Wärmeversorgung einführt, sollte die bestehende Kostenregelung im Mietvertrag prüfen, die Maßnahme sauber ankündigen und die spätere Abrechnung nachvollziehbar gestalten. Andernfalls drohen Kürzungen, Rückforderungen und gerichtliche Auseinandersetzungen.
Fazit
Die Entscheidung setzt klare Grenzen für die Umlage von Wärmelieferungskosten nach einer Umstellung von Einzelöfen auf gewerbliche Wärmelieferung. Mieter müssen neue Kosten nicht allein deshalb tragen, weil die Wärmeversorgung technisch verändert wurde. Vermieter brauchen eine tragfähige Umlagegrundlage. Für beide Seiten ist deshalb entscheidend, Mietvertrag, Heizkostenabrechnung und gesetzliche Voraussetzungen genau zu prüfen.