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Mietpreisbremse Rechner

Mit dem Mietpreisbremse Rechner prüfen Sie, ob die verlangte Nettokaltmiete bei einer Neuvermietung rechnerisch über der zulässigen Grenze liegen kann. Grundlage ist die ortsübliche Vergleichsmiete zuzüglich zehn Prozent.

Die Mietpreisbremse gilt nicht automatisch überall und nicht in jedem Fall. Entscheidend sind unter anderem die Landesverordnung für den Ort, die ortsübliche Vergleichsmiete, mögliche Ausnahmen bei Vormiete, Modernisierung oder Neubau und die Angaben des Vermieters vor Vertragsschluss.

Der Rechner ersetzt keine Rechtsberatung, zeigt aber schnell, ob eine Miete rechnerisch auffällig ist und welche Punkte vor einer Rüge oder Rückforderung geprüft werden sollten.
10-Prozent-GrenzeDie zulässige Ausgangsmiete liegt grundsätzlich bei der ortsüblichen Vergleichsmiete plus zehn Prozent, wenn die Mietpreisbremse am Ort gilt.
Ausnahmen prüfenEine höhere Vormiete, bestimmte Modernisierungen oder Neubau können die Bewertung verändern. Deshalb fragt der Rechner diese Punkte zusätzlich ab.
Überzahlung einschätzenDas Ergebnis zeigt die rechnerische monatliche Differenz und eine mögliche Gesamtdifferenz für den eingegebenen Zeitraum.

Was prüft der Mietpreisbremse Rechner?

Der Rechner vergleicht die vereinbarte Nettokaltmiete mit der ortsüblichen Vergleichsmiete. Gilt die Mietpreisbremse, darf die Miete bei Mietbeginn grundsätzlich höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Maßgeblich ist nicht die Warmmiete, sondern die Nettokaltmiete ohne Betriebskosten.

  • ortsübliche Vergleichsmiete anhand von Quadratmetern und Quadratmeterwert
  • zulässige Miete mit zehn Prozent Aufschlag
  • monatliche Differenz zwischen verlangter und rechnerisch zulässiger Miete
  • mögliche Gesamtdifferenz für den eingegebenen Zeitraum
  • Hinweise zu Neubau, Modernisierung und Vormiete

Warum die Vergleichsmiete entscheidend ist

Die Mietpreisbremse arbeitet nicht mit einer frei geschätzten Wunschmiete. Ausgangspunkt ist die ortsübliche Vergleichsmiete. Diese kann sich zum Beispiel aus einem Mietspiegel, einer Mietdatenbank, Vergleichswohnungen oder einem Gutachten ergeben.

Je genauer der Vergleichswert ist, desto brauchbarer ist das Ergebnis. Wer einfach irgendeinen Internetwert einträgt, bekommt auch nur eine Internetantwort. Das ist technisch ein Ergebnis, aber rechtlich eher Tapete.

So funktioniert die Prüfung Schritt für Schritt

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Ort prüfen

Zuerst muss feststehen, ob die Mietpreisbremse am konkreten Wohnort gilt. Das ergibt sich aus der jeweiligen Landesverordnung.

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Vergleichsmiete ermitteln

Tragen Sie die ortsübliche Vergleichsmiete pro Quadratmeter ein. Am besten nutzen Sie dafür einen aktuellen Mietspiegel.

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Nettokaltmiete vergleichen

Der Rechner addiert zehn Prozent zur Vergleichsmiete und stellt die vereinbarte Nettokaltmiete daneben.

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Ausnahmen beachten

Neubau, umfassende Modernisierung oder eine zulässige höhere Vormiete können das Ergebnis erheblich verändern.

Beispiele zur Mietpreisbremse

Die Beispiele zeigen, wie stark die Differenz ausfallen kann. Entscheidend bleibt immer die konkrete Wohnung, der Ort und die vertragliche Ausgangslage.

Wohnfläche und VergleichsmieteZulässige MieteEinordnung
60 m² x 10,00 € Vergleichsmiete660,00 €Bei 720,00 € Nettokaltmiete läge die rechnerische Überschreitung bei 60,00 € monatlich.
75 m² x 12,50 € Vergleichsmiete1.031,25 €Eine Nettokaltmiete von 1.050,00 € wäre rechnerisch nur leicht darüber.
90 m² x 9,80 € Vergleichsmiete970,20 €Bei 1.150,00 € Nettokaltmiete wäre die Differenz deutlich und prüfenswert.
45 m² x 15,00 € Vergleichsmiete742,50 €Gerade bei kleinen Wohnungen wirken sich schon wenige Euro pro Quadratmeter stark aus.

Beispielrechnung

Eine Wohnung hat 70 Quadratmeter. Die ortsübliche Vergleichsmiete beträgt 12,00 Euro pro Quadratmeter. Daraus ergibt sich eine Vergleichsmiete von 840,00 Euro. Mit zehn Prozent Aufschlag liegt die rechnerisch zulässige Nettokaltmiete bei 924,00 Euro. Wird eine Nettokaltmiete von 980,00 Euro verlangt, beträgt die rechnerische Differenz 56,00 Euro pro Monat.

Vergleichsmiete840,00 €
zulässige Miete924,00 €
Differenz monatlich56,00 €

Wann die Mietpreisbremse nicht oder nur eingeschränkt hilft

Eine rechnerische Überschreitung bedeutet nicht automatisch, dass die Miete sofort reduziert werden kann. In mehreren Fällen darf die vereinbarte Miete trotz Überschreitung zulässig sein oder es sind zusätzliche Nachweise erforderlich.

  • Die Wohnung liegt nicht in einem Gebiet mit wirksamer Mietpreisbremse.
  • Die Wohnung wurde nach dem gesetzlichen Stichtag erstmals genutzt und vermietet.
  • Vor der Vermietung fand eine umfassende Modernisierung statt.
  • Die Vormiete war bereits höher und darf unter bestimmten Voraussetzungen berücksichtigt werden.
  • Der Vergleichswert ist ungenau oder passt nicht zur konkreten Wohnung.

Vormiete und Modernisierung

Die Vormiete kann wichtig werden, wenn sie über der eigentlich zulässigen Grenze lag. Dann darf unter bestimmten Voraussetzungen eine Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden. Zusätzlich können Modernisierungen relevant sein, wenn sie vor Mietbeginn durchgeführt wurden und die Voraussetzungen des Gesetzes erfüllen.

Für Mieter ist deshalb nicht nur die Zahl im Mietvertrag wichtig, sondern auch die Auskunft des Vermieters. Gerade hier entstehen in der Praxis viele Streitpunkte, weil aus einer einfachen Miete plötzlich ein kleines Aktenregal wird.

Welche Unterlagen helfen bei der Prüfung?

Für eine belastbare Prüfung sollten möglichst viele Angaben zur Wohnung und zum Vertrag vorliegen. Der Rechner kann Zahlen vergleichen, aber er kann keine fehlenden Unterlagen herbeizaubern. Leider, denn das wäre wenigstens einmal nützliches Zaubern.

UnterlageWofür sie wichtig istHinweis
MietvertragNettokaltmiete, Mietbeginn, WohnflächeNur die Nettokaltmiete wird für die Grenze verwendet.
Mietspiegelortsübliche VergleichsmieteBaujahr, Lage, Ausstattung und Wohnungsgröße beachten.
VermieterauskunftVormiete, Modernisierung, AusnahmegründeFehlende oder unklare Angaben können für die weitere Prüfung wichtig sein.
Zahlungsnachweisebereits gezahlte BeträgeHilft bei der Berechnung möglicher Rückforderungen nach einer Rüge.

Rüge bei Verstoß gegen die Mietpreisbremse

Wer eine überhöhte Miete geltend machen will, muss den Verstoß grundsätzlich gegenüber dem Vermieter rügen. Erst danach können Rückzahlungs- oder Reduzierungsfragen praktisch relevant werden. Je nach Zeitpunkt der Rüge können sich unterschiedliche Folgen ergeben.

Die Rüge sollte nachvollziehbar sein und sich auf die vorhandenen Informationen beziehen. Besonders wichtig sind Vergleichsmiete, Wohnfläche, vereinbarte Nettokaltmiete und mögliche Auskünfte des Vermieters.

Typische Fehler bei der Berechnung

  • Warmmiete statt Nettokaltmiete eingetragen.
  • Betriebskosten in die Prüfung einbezogen.
  • falsche Wohnfläche verwendet.
  • Mietspiegelwert ohne Lage, Baujahr oder Ausstattung übernommen.
  • Neubau oder Modernisierung nicht geprüft.
  • Vormiete vollständig ignoriert.

FAQ zum Mietpreisbremse Rechner

Gilt die Mietpreisbremse überall?

Nein. Sie gilt nur in Gebieten, die durch Rechtsverordnung als angespannter Wohnungsmarkt bestimmt wurden. Ob Ihr Ort dazugehört, muss gesondert geprüft werden.

Welche Miete wird geprüft?

Geprüft wird die Nettokaltmiete bei Mietbeginn. Betriebskosten, Heizkosten, Strom, Internet oder sonstige Nebenkosten gehören nicht in die Berechnung.

Was bedeutet Vergleichsmiete plus zehn Prozent?

Die ortsübliche Vergleichsmiete wird für die Wohnung ermittelt und anschließend um zehn Prozent erhöht. Dieser Wert ist die rechnerische Grenze, sofern keine Ausnahme greift.

Ist eine höhere Vormiete immer erlaubt?

Nicht automatisch. Eine höhere Vormiete kann relevant sein, aber es kommt auf die gesetzlichen Voraussetzungen und die Angaben des Vermieters an.

Was ist mit Neubauten?

Für Wohnungen, die nach dem gesetzlichen Stichtag erstmals genutzt und vermietet wurden, kann die Mietpreisbremse ausgeschlossen sein. Der Rechner fragt deshalb nach diesem Punkt.

Kann ich zu viel gezahlte Miete zurückfordern?

Das hängt unter anderem von der Rüge, dem Zeitpunkt, der Höhe der Überschreitung und möglichen Ausnahmegründen ab. Der Rechner zeigt nur die rechnerische Differenz.

Welcher Mietspiegelwert ist richtig?

Der passende Wert hängt von Ort, Baujahr, Größe, Lage, Ausstattung und Zustand der Wohnung ab. Ein falscher Vergleichswert kann das ganze Ergebnis verzerren.

Hinweis: Dieser Rechner liefert eine rechnerische Erstprüfung zur Mietpreisbremse. Er ersetzt keine individuelle Prüfung des Mietvertrags, der Landesverordnung, des Mietspiegels und möglicher Ausnahmen.