LG Frankfurt/Main: Nicht bewohnbares Dachgeschoss darf beim Flächenschlüssel berücksichtigt werden
Das Landgericht Frankfurt am Main hat mit Urteil vom 28. Mai 2026 entschieden, dass ein nicht zu Wohnzwecken nutzbares Dachgeschoss bei der Verteilung nach einem Flächenschlüssel nicht von vornherein außer Betracht bleiben muss. Die Entscheidung ist zwar im Wohnungseigentumsrecht angesiedelt, hat aber auch praktische Bedeutung für mietrechtliche Streitigkeiten, wenn Kosten nach Fläche verteilt oder abgerechnet werden.
Worum ging es?
In dem Verfahren ging es um die Frage, ob eine nicht bewohnbare Dachgeschossfläche in einen Flächenschlüssel einbezogen werden darf. Solche Streitigkeiten entstehen häufig, wenn Kosten nicht nach Verbrauch, sondern nach Quadratmetern oder Miteigentumsanteilen verteilt werden. Dann stellt sich die Frage, welche Flächen in die Berechnung einfließen dürfen und ob bestimmte Räume wegen ihrer eingeschränkten Nutzung auszuklammern sind.
Das Gericht musste damit nicht über die Wohnqualität des Dachgeschosses entscheiden, sondern über die rechnerische und rechtliche Behandlung der Fläche im Verteilungsschlüssel. Entscheidend war, ob die Einbeziehung der Fläche sachlich vertretbar ist oder ob sie zu einer unzulässigen Kostenverteilung führt.
Die Entscheidung
Das LG Frankfurt/Main stellte klar, dass ein nicht bewohnbares Dachgeschoss nicht automatisch aus dem Flächenschlüssel herausgenommen werden muss. Allein der Umstand, dass eine Fläche nicht als Wohnraum genutzt werden kann, bedeutet noch nicht zwingend, dass sie bei einer flächenbezogenen Kostenverteilung unberücksichtigt bleiben muss.
Maßgeblich ist vielmehr, welcher Verteilungsschlüssel vereinbart oder rechtlich vorgegeben ist und ob die Einbeziehung der Fläche im konkreten Zusammenhang sachgerecht bleibt. Gerade bei nicht verbrauchsabhängigen Kosten kann eine Fläche wirtschaftlich oder gebäudebezogen relevant sein, auch wenn sie nicht als Wohnfläche im engeren Sinne genutzt wird.
Die Entscheidung zeigt damit: Flächenangaben sind nicht immer gleich zu behandeln. Wohnfläche, Nutzfläche, Gebäudefläche und abrechnungsrelevante Fläche können auseinanderfallen. Für die rechtliche Prüfung kommt es deshalb auf den konkreten Abrechnungsmaßstab und die jeweilige Kostenart an.
Relevante Vorschriften und Hilfen
Für mietrechtliche Betriebskosten ist besonders § 556a BGB zum Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten wichtig. Wenn Mieter eine flächenbezogene Kostenverteilung in der Abrechnung prüfen wollen, hilft der vorhandene Ratgeber Nebenkostenabrechnung prüfen: Fristen, Fehler und Rückzahlung. Bei Streit über Quadratmeterangaben ist außerdem der Wohnflächenrechner ein sinnvoller Einstieg.
Bedeutung für Mieter
Mieter sollten bei einer Nebenkostenabrechnung genau unterscheiden, ob eine Fläche als Wohnfläche, Nutzfläche oder als sonstige abrechnungsrelevante Fläche angesetzt wird. Nicht jede Fläche, die nicht bewohnt werden kann, ist automatisch aus jeder Kostenverteilung herauszurechnen. Entscheidend sind Mietvertrag, Abrechnungsschlüssel, Kostenart und die tatsächliche Funktion der Fläche.
Besonders wichtig ist diese Unterscheidung bei Kosten, die nach Fläche verteilt werden. Dazu können je nach Vereinbarung und Abrechnung unter anderem Hauswartkosten, Versicherungen, Grundsteuer, Allgemeinstrom oder sonstige nicht verbrauchsabhängige Betriebskosten gehören. Wer die Abrechnung angreifen will, sollte daher nicht nur die Quadratmeterzahl beanstanden, sondern konkret erklären, warum gerade dieser Flächenansatz für die jeweilige Kostenposition falsch sein soll.
Bedeutung für Vermieter
Vermieter sollten Flächenschlüssel nachvollziehbar dokumentieren. Gerade bei Dachgeschossen, Kellern, Nebenräumen oder nicht ausgebauten Flächen kann es zu Streit kommen, wenn unklar bleibt, welche Fläche in welcher Berechnung verwendet wurde. Eine transparente Abrechnung reduziert das Risiko von Einwendungen und späteren Rückforderungen.
Die Entscheidung bedeutet aber keinen Freibrief für beliebige Flächenansätze. Wird eine Fläche in die Kostenverteilung einbezogen, muss dies zum gewählten Schlüssel und zur jeweiligen Kostenart passen. Vermieter sollten deshalb prüfen, ob Mietvertrag, Abrechnung und tatsächliche Flächenermittlung zusammenpassen.
Fazit
Das Urteil des LG Frankfurt/Main macht deutlich, dass ein nicht bewohnbares Dachgeschoss beim Flächenschlüssel nicht automatisch außen vor bleibt. Für Mietverhältnisse ist die Entscheidung vor allem ein Hinweis darauf, dass bei Nebenkostenabrechnungen genau zwischen Wohnfläche und abrechnungsrelevanter Fläche unterschieden werden muss. Entscheidend bleibt immer der konkrete Verteilungsschlüssel.