Mietrecht EinfachMietrecht Portal
Mietrecht Rechner

Wohnflächenrechner

Mit dem Wohnflächenrechner berechnen Sie die anrechenbare Wohnfläche nach den typischen Regeln der Wohnflächenverordnung. Der Rechner berücksichtigt volle Raumflächen, Flächen unter Dachschrägen, Balkone, Terrassen, Loggien, Wintergärten und nicht anrechenbare Nebenräume.

Die Wohnfläche ist im Mietrecht besonders wichtig, weil sie Miete, Mieterhöhung, Betriebskosten, Mietspiegelwerte und die Bewertung einer möglichen Abweichung beeinflussen kann. Schon wenige Quadratmeter Unterschied können bei hoher Miete oder langer Mietdauer spürbare Beträge ausmachen.

Der Rechner liefert eine rechnerische Orientierung. Entscheidend bleiben ein sauberes Aufmaß, die konkrete Nutzung der Räume, die vereinbarte Berechnungsmethode und die Frage, ob im Streitfall die Wohnflächenverordnung oder eine andere Berechnung zugrunde gelegt wird.
DachschrägenFlächen mit mindestens zwei Metern Höhe zählen voll, Flächen zwischen einem und zwei Metern hälftig und niedrigere Bereiche nicht.
Balkon und TerrasseAußenflächen werden in der Regel nur anteilig berücksichtigt. Häufig sind 25 Prozent, in besonderen Fällen bis zu 50 Prozent möglich.
Abweichung prüfenDer Rechner vergleicht die berechnete Wohnfläche mit der im Vertrag genannten Fläche und zeigt die prozentuale Differenz.

Was zählt zur Wohnfläche?

Zur Wohnfläche gehören grundsätzlich die Grundflächen der Räume, die ausschließlich zur Wohnung gehören. Dazu zählen typische Wohnräume wie Wohnzimmer, Schlafzimmer, Kinderzimmer, Küche, Bad, Flur und Abstellräume innerhalb der Wohnung. Nicht jede gemessene Bodenfläche wird jedoch automatisch vollständig berücksichtigt. Die Wohnflächenverordnung unterscheidet unter anderem nach Raumhöhe, Nutzbarkeit und Art der Fläche.

Besonders häufig entstehen Fehler bei Dachschrägen, Balkonen, Terrassen, Wintergärten, Kellerräumen, Waschküchen, Heizungsräumen und außerhalb der Wohnung liegenden Abstellflächen. Wer einfach die Bodenfläche addiert, landet deshalb schnell bei einer zu hohen Angabe. Das ist praktisch bequem, aber juristisch ungefähr so präzise wie ein Zollstock aus Gummi.

Dachschrägen richtig berücksichtigen

Bei Dachgeschosswohnungen ist die lichte Raumhöhe entscheidend. Flächen mit mindestens zwei Metern Höhe zählen vollständig zur Wohnfläche. Bereiche mit mindestens einem Meter und weniger als zwei Metern Höhe zählen zur Hälfte. Flächen unter einem Meter Höhe bleiben unberücksichtigt.

Für ein sauberes Ergebnis sollten diese Bereiche getrennt gemessen werden. Es reicht nicht, den Raum grob auszumessen und anschließend eine pauschale Kürzung vorzunehmen. Gerade bei verwinkelten Dachgeschosswohnungen können dadurch erhebliche Abweichungen entstehen.

Balkon, Terrasse und Loggia

Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen werden nach der Wohnflächenverordnung in der Regel zu einem Viertel berücksichtigt, höchstens jedoch zur Hälfte. Eine Anrechnung mit 50 Prozent sollte nicht automatisch angesetzt werden, sondern braucht regelmäßig eine nachvollziehbare Begründung.

Eine große, gut nutzbare Terrasse kann anders bewertet werden als ein schmaler Balkon zur lauten Straße. Der Rechner lässt deshalb 25 Prozent, 50 Prozent oder 0 Prozent auswählen, damit verschiedene Varianten geprüft werden können.

Berechnung in vier Schritten

1

Flächen messen

Alle Räume getrennt erfassen und Bereiche mit unterschiedlicher Raumhöhe separat notieren.

2

Anrechnung wählen

Dachschrägen, Außenflächen und Wintergarten mit dem passenden Faktor berücksichtigen.

3

Vertragsfläche prüfen

Berechnete Wohnfläche mit der im Mietvertrag genannten Fläche vergleichen.

4

Folgen einschätzen

Abweichung, Quadratmetermiete und mögliche rechnerische Mietdifferenz prüfen.

Anrechnungsregeln im Überblick

FlächeAnrechnungHinweis
Räume und Raumteile ab 2 m Höhe100 %Typische voll nutzbare Wohnflächen.
Raumteile zwischen 1 m und unter 2 m Höhe50 %Vor allem bei Dachschrägen wichtig.
Raumteile unter 1 m Höhe0 %Diese Bereiche werden nicht als Wohnfläche angesetzt.
Balkon, Loggia, Terrasse, Dachgartenmeist 25 %, höchstens 50 %50 % nur bei besonderer Nutzbarkeit oder Qualität sorgfältig prüfen.
beheizter Wintergarten100 %Kann vollständig zählen, wenn er als Wohnraum nutzbar ist.
unbeheizter Wintergartenoft 25-50 %Die konkrete Nutzbarkeit ist entscheidend.
Keller, Waschküche, Garage, Heizungsraum0 %Solche Nebenräume gehören regelmäßig nicht zur Wohnfläche.

Beispiel: Warum wenige Quadratmeter wichtig sein können

Im Mietvertrag stehen 78 m². Nach einer Berechnung mit Dachschrägen und Balkonanteil ergeben sich nur 68,5 m². Bei einer Nettokaltmiete von 1.050 Euro verändert sich damit die tatsächliche Quadratmetermiete deutlich. Die Abweichung kann auch für Nebenkosten, Mieterhöhungen oder die Prüfung der ortsüblichen Vergleichsmiete relevant sein.

Vertragsfläche78,00 m²
berechnete Wohnfläche68,50 m²
Abweichung12,18 %

Wann wird eine falsche Wohnfläche relevant?

Eine falsche Wohnfläche kann relevant werden, wenn Miete, Mieterhöhung oder Betriebskosten anhand der Fläche berechnet werden. Im Mietrecht wird häufig eine Abweichung von mehr als zehn Prozent besonders kritisch geprüft. Das bedeutet aber nicht, dass kleinere Abweichungen immer egal sind.

Je nach Fall kann auch eine geringere Differenz Bedeutung haben, etwa bei der Berechnung einer Mieterhöhung, beim Mietspiegelwert oder bei der Verteilung bestimmter Betriebskosten. Wichtig ist, ob die Fläche nur beschreibend genannt wurde oder Grundlage konkreter Zahlungen ist.

Typische Fehler bei der Wohnflächenberechnung

  • Balkone und Terrassen vollständig angesetzt.
  • Dachschrägen nur geschätzt statt nach Höhe getrennt.
  • Keller, Garage oder Abstellraum außerhalb der Wohnung einbezogen.
  • Warmmiete statt Nettokaltmiete für die Quadratmeterprüfung verwendet.
  • Wohnfläche und Nutzfläche miteinander verwechselt.
  • alte Grundrisse übernommen, obwohl Umbauten erfolgt sind.

Wohnfläche, Nutzfläche und Grundfläche

Wohnfläche, Nutzfläche und Grundfläche sind nicht dasselbe. Die Grundfläche beschreibt zunächst die gemessene Fläche auf dem Boden. Die Wohnfläche ergibt sich erst nach den gesetzlichen oder vertraglich maßgeblichen Anrechnungsregeln. Die Nutzfläche kann dagegen auch Flächen enthalten, die für die Wohnflächenberechnung keine Rolle spielen, etwa Keller, Technikräume oder Garagen.

Für Mietverträge, Mietspiegel, Betriebskosten und Mieterhöhungen sollte deshalb immer geprüft werden, welche Fläche tatsächlich gemeint ist. Eine Zahl im Grundriss ist nicht automatisch die rechtlich relevante Wohnfläche.

FAQ zum Wohnflächenrechner

Zählt ein Balkon immer zu 50 Prozent?

Nein. Nach der Wohnflächenverordnung werden Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen in der Regel zu einem Viertel berücksichtigt, höchstens jedoch zur Hälfte.

Wie werden Dachschrägen berechnet?

Bereiche ab zwei Metern Höhe zählen vollständig. Bereiche zwischen einem und zwei Metern Höhe zählen zur Hälfte. Flächen unter einem Meter Höhe werden nicht berücksichtigt.

Zählt der Keller zur Wohnfläche?

Kellerräume gehören regelmäßig nicht zur Wohnfläche. Sie können Nutzfläche sein, werden aber bei der Wohnflächenberechnung normalerweise nicht angesetzt.

Was ist, wenn die Wohnfläche im Mietvertrag falsch ist?

Dann sollte geprüft werden, wie groß die Abweichung ist und wofür die Fläche verwendet wurde. Relevant kann das bei Miete, Mieterhöhung, Betriebskosten und Mietpreisbremse sein.

Welche Fläche trage ich bei Dachschrägen ein?

Tragen Sie die Bodenfläche getrennt nach Raumhöhe ein: voll nutzbare Bereiche ab zwei Metern, hälftig anrechenbare Bereiche zwischen einem und zwei Metern und nicht anrechenbare Bereiche unter einem Meter.

Zählt ein beheizter Wintergarten vollständig?

Ein beheizter Wintergarten kann vollständig zur Wohnfläche zählen. Ein unbeheizter Wintergarten wird dagegen typischerweise nur anteilig berücksichtigt.

Kann der Rechner ein Aufmaß ersetzen?

Nein. Der Rechner verarbeitet eingegebene Flächen. Für einen Streitfall ist ein genaues Aufmaß durch Messen oder einen fachkundigen Nachweis deutlich belastbarer.

Hinweis: Dieser Wohnflächenrechner liefert eine rechnerische Erstprüfung. Er ersetzt kein fachliches Aufmaß, keine Prüfung des Mietvertrags und keine rechtliche Einzelfallbewertung.