BGH: Wärmelieferungskosten nach Heizungsumstellung sind nicht automatisch umlagefähig

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 20. Mai 2026 klargestellt, dass Vermieter Wärmelieferungskosten nach einer Umstellung der Heizungsversorgung nicht ohne Weiteres auf Mieter umlegen können. Das gilt insbesondere dann, wenn die Wohnungen zuvor durch von den Mietern selbst betriebene Einzelöfen beheizt wurden und der Mietvertrag keine Umlage solcher Wärmelieferungskosten vorsieht.

Worum ging es?

Die Mieter bewohnten eine Wohnung in einem Berliner Mehrfamilienhaus. Die Wohnungen waren ursprünglich mit elektrischen Einzelheizungen ausgestattet, die von den Mietern selbst betrieben wurden. Auch die Warmwasserversorgung erfolgte über elektrische Geräte in der Wohnung. Die Vermieterin stellte die Wärmeversorgung später auf eine gewerbliche Wärmelieferung um und verlangte anschließend die Zahlung entsprechender Wärmelieferungskosten.

Die entscheidende Frage war, ob diese neuen Kosten als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden durften. Der Mietvertrag enthielt keine klare Grundlage dafür, dass die Mieter nach einer solchen Umstellung Wärmelieferungskosten tragen müssen. Die Vermieterin berief sich unter anderem auf § 556c BGB.

Die Entscheidung

Der BGH entschied, dass § 556c BGB in dieser Konstellation nicht unmittelbar anwendbar ist. Die Vorschrift betrifft Fälle, in denen bereits eine vom Vermieter betriebene Heizungsanlage vorhanden ist und die Versorgung auf gewerbliche Wärmelieferung umgestellt wird. Anders liegt es, wenn die Wohnung zuvor durch Einzelöfen beheizt wurde, die der Mieter selbst betrieben hat.

Auch eine entsprechende Anwendung der Vorschrift lehnte der BGH ab. Eine solche Umstellung darf nicht dazu führen, dass Mieter plötzlich neue Kosten tragen müssen, für die es im Mietvertrag keine tragfähige Umlagegrundlage gibt. Das Verfahren wurde im Umfang der Aufhebung zur weiteren Prüfung an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Relevante Vorschriften und Hilfen

Für die rechtliche Einordnung ist vor allem § 556c BGB zu Kosten der Wärmelieferung wichtig. Mieter sollten außerdem prüfen, ob die spätere Heizkostenforderung rechnerisch und inhaltlich nachvollziehbar ist; dabei hilft der bestehende Beitrag Heizkosten-Nachzahlung prüfen. Ergänzend ist der vorhandene Überblick zur Heizkostenverordnung im Mietrecht relevant.

Bedeutung für Mieter

Das Urteil stärkt Mieter, deren Wohnungen früher durch eigene Einzelöfen, Nachtspeicherheizungen oder vergleichbare Einrichtungen beheizt wurden. Wird später auf zentrale oder gewerbliche Wärmelieferung umgestellt, sollten Mieter genau prüfen, ob ihr Vertrag eine Umlage dieser neuen Kosten überhaupt zulässt.

Wichtig ist: Nicht jede Modernisierung oder technische Verbesserung führt automatisch dazu, dass neue Betriebskosten auf den Mieter abgewälzt werden dürfen. Entscheidend bleiben der Mietvertrag, die konkrete Art der bisherigen Wärmeversorgung und die gesetzlichen Voraussetzungen. Wer eine hohe Heizkosten- oder Wärmelieferungsabrechnung erhält, sollte deshalb nicht nur die Beträge, sondern auch die Umlagegrundlage prüfen.

Bedeutung für Vermieter

Vermieter müssen bei einer Umstellung der Wärmeversorgung sauber zwischen technischer Modernisierung, Betriebskostenumlage und vertraglicher Kostenverteilung unterscheiden. § 556c BGB ist keine allgemeine Auffangregel für jede Heizungsumstellung. Fehlt im Mietvertrag eine Umlagevereinbarung, kann eine spätere Kostenweitergabe rechtlich scheitern.

Praktisch bedeutet das: Vor einer Umstellung auf Wärmelieferung oder Contracting sollte geprüft werden, ob die bestehenden Mietverträge die spätere Umlage tragen. Andernfalls drohen Streitigkeiten über Heizkostenabrechnungen, Rückforderungen und Zahlungsklagen.

Fazit

Der BGH setzt der automatischen Umlage neuer Wärmelieferungskosten klare Grenzen. Wenn Mieter vorher eigene Einzelöfen betrieben haben, greift § 556c BGB nicht ohne Weiteres. Für Mieter ist das ein wichtiges Argument gegen neue Heizkostenpositionen ohne vertragliche Grundlage. Für Vermieter ist es ein deutlicher Hinweis, Heizungsumstellungen rechtlich und vertraglich sorgfältig vorzubereiten.