BGH: Fehlende Vergleichsangebote verletzen das Wirtschaftlichkeitsgebot nicht automatisch
Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 20. Mai 2026 entschieden, dass ein Vermieter bei umlagefähigen Betriebskosten nicht schon deshalb gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstößt, weil er vor der Beauftragung eines Dienstleisters keine Vergleichsangebote eingeholt hat. Maßgeblich ist vielmehr, ob die abgerechneten Leistungen objektiv zu nicht marktgerechten und überhöhten Preisen beauftragt wurden.
Worum ging es?
Die Vermieterin verlangte von den Mietern Nachzahlungen aus Betriebskostenabrechnungen. Streit bestand unter anderem über Kosten eines technischen und infrastrukturellen Gebäudemanagements, über einzelne Positionen wie Wartung und Hauswartleistungen sowie über die spätere Nachberechnung von Grundsteuer. Die Mieter wandten ein, die Vermieterin habe gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen, weil sie vor Abschluss des Dienstleistungsvertrags keine Vergleichsangebote eingeholt habe.
Das Berufungsgericht hatte die Nachforderung unter anderem wegen dieses angenommenen Verstoßes gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot abgelehnt. Der BGH stellte jedoch klar, dass diese Sichtweise zu pauschal ist. Nicht das fehlende Vergleichsangebot allein entscheidet, sondern die konkrete Frage, ob dem Mieter tatsächlich vermeidbare, objektiv überhöhte Kosten auferlegt wurden.
Die Entscheidung
Der BGH ordnet das Wirtschaftlichkeitsgebot als mietvertragliche Nebenpflicht des Vermieters ein. Der Vermieter muss bei Maßnahmen, die Einfluss auf die vom Mieter zu tragenden Betriebskosten haben, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis achten. Daraus folgt aber keine starre Pflicht, vor jeder Beauftragung mehrere Angebote einzuholen.
Ein Verstoß kommt erst dann in Betracht, wenn feststeht, dass die Leistung zu nicht marktgerechten, objektiv überhöhten Preisen beauftragt wurde und das Einholen von Vergleichsangeboten zu einer Kosteneinsparung geführt hätte. Erst in einem weiteren Schritt kann relevant werden, ob der Vermieter sich ausreichend um einen günstigeren Anbieter bemüht hat.
Außerdem bestätigte der BGH, dass der Einwendungsausschluss bei Betriebskostenabrechnungen grundsätzlich auch Einwände wegen eines behaupteten Verstoßes gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot erfassen kann. Mieter müssen solche Einwendungen deshalb rechtzeitig und nachvollziehbar erheben. Im konkreten Verfahren konnte der Einwendungsausschluss allerdings nicht einfach erstmals in der Revision verwertet werden, weil die notwendigen tatsächlichen Grundlagen nicht feststanden.
Relevante Vorschriften und Hilfen
Für die Einordnung ist vor allem § 556 BGB zu Betriebskosten wichtig. Mieter sollten zusätzlich prüfen, ob die formellen und materiellen Anforderungen der Abrechnung eingehalten sind; dafür hilft der Ratgeber Nebenkostenabrechnung prüfen: Fristen, Fehler und Widerspruch. Für eine erste rechnerische Einschätzung kann außerdem der Nebenkostenrechner genutzt werden.
Bedeutung für Mieter
Mieter können überhöhte Betriebskosten weiterhin angreifen. Sie sollten aber nicht nur darauf verweisen, dass der Vermieter keine Vergleichsangebote eingeholt hat. Entscheidend sind konkrete Anhaltspunkte dafür, dass die angesetzten Kosten nicht marktgerecht oder vermeidbar überhöht waren. Sinnvoll sind Vergleichswerte, Belegeinsicht, eine genaue Prüfung der Leistungsbeschreibung und eine fristgerechte schriftliche Einwendung.
Wichtig ist auch die Zwölf-Monats-Frist für Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung. Wer zu lange wartet, riskiert, dass Einwendungen ausgeschlossen sind. Gerade bei hohen Hauswart-, Wartungs-, Reinigungs- oder Gebäudemanagementkosten sollte deshalb früh geprüft und sauber dokumentiert werden.
Bedeutung für Vermieter
Vermieter erhalten durch die Entscheidung mehr Rechtssicherheit. Sie müssen nicht automatisch beweisen, dass sie vor jeder Beauftragung mehrere Angebote eingeholt haben. Das Urteil bedeutet aber keinen Freibrief für überteuerte Verträge. Wer Leistungen dauerhaft zu deutlich überhöhten Preisen beauftragt und diese Kosten auf Mieter umlegt, kann weiterhin gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen.
Praktisch empfiehlt sich eine nachvollziehbare Dokumentation größerer Dienstleistungsverträge. Auch wenn Vergleichsangebote nicht immer zwingend sind, können sie im Streitfall helfen, die Angemessenheit der Kosten zu belegen und spätere Kürzungen oder Prozesse zu vermeiden.
Fazit
Das Urteil stärkt eine differenzierte Prüfung von Betriebskosten. Fehlende Vergleichsangebote reichen allein nicht aus, um eine Abrechnung zu Fall zu bringen. Mieter müssen konkrete Überhöhung darlegen, Vermieter müssen wirtschaftlich handeln und beide Seiten sollten Fristen, Belege und Kostenentwicklung genau im Blick behalten.