BGH: Mieter-Makler haftet Eigentümer nicht automatisch aus Geschäftsführung ohne Auftrag
Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 30. April 2026 entschieden, dass ein Immobilienmakler dem Grundstückseigentümer nicht schon deshalb aus Geschäftsführung ohne Auftrag haftet, weil er im Auftrag eines Mieters nach einem Unter- oder Nachmieter sucht. Gleichzeitig stellte der BGH klar, dass ein Eigentümer unter bestimmten Voraussetzungen gegen die öffentliche Vermarktung seiner Immobilie mit Innenraumfotos vorgehen kann.
Worum ging es?
Der Eigentümer einer Immobilie wandte sich gegen die Vermarktung seiner Räume durch einen Immobilienmakler. Der Makler war nicht vom Eigentümer selbst beauftragt worden, sondern handelte im Zusammenhang mit einem Auftrag des Mieters. Dabei wurden die Räume öffentlich beworben. Streit entstand darüber, ob der Eigentümer gegen den Makler Ansprüche aus Geschäftsführung ohne Auftrag und auf Ersatz vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten geltend machen kann.
Solche Fälle sind in der Praxis besonders relevant, wenn Mieter wegen eines Auszugs, einer Untervermietung oder der Suche nach einem Nachmieter selbst aktiv werden und Makler, Plattformen oder Anzeigen einschalten. Dann stellt sich schnell die Frage, welche Rechte der Eigentümer hat und wo die Grenze zwischen berechtigter Mietersuche und unzulässiger öffentlicher Vermarktung liegt.
Die Entscheidung
Der BGH verneinte einen Unterlassungsanspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag jedenfalls dann, wenn der Mieter den Makler mit der Suche nach einem Unter- oder Nachmieter beauftragt hat. In einer solchen Konstellation führt der Makler sein Geschäft nicht automatisch auch im Interesse des Eigentümers. Er handelt in erster Linie aufgrund des Auftrags des Mieters.
Damit scheidet eine Haftung aus Geschäftsführung ohne Auftrag nicht in jedem denkbaren Fall aus, sie kann aber nicht pauschal allein mit der Vermarktung der Immobilie begründet werden. Der Eigentümer kann also nicht ohne Weiteres so behandelt werden, als habe der Makler ein fremdes Geschäft für ihn geführt.
Gleichzeitig hob der BGH hervor, dass ein Unterlassungsanspruch aus § 1004 Abs. 1 BGB in Betracht kommen kann, wenn der Makler die Immobilie unter Verwendung von Fotografien der Innenräume öffentlich vermarktet. Dann geht es nicht um die Frage einer Geschäftsführung für den Eigentümer, sondern um den Schutz des Eigentums und die Befugnis des Eigentümers, über die öffentliche Darstellung seiner Räume mitzuentscheiden.
Relevante Vorschriften und Hilfen
Für die mietvertragliche Ausgangslage ist § 535 BGB zum Inhalt und zu den Hauptpflichten des Mietvertrags wichtig. Wenn Mieter einen Nachmieter suchen oder der Vertrag vorzeitig beendet werden soll, hilft der vorhandene Ratgeber Nachmieter stellen: Wann Vermieter akzeptieren muss und wann nicht. Für Maklerkosten und Beauftragungen ist außerdem das vorhandene Thema Maklerprovision bei Mietwohnungen: Wer zahlt und welche Regeln gelten relevant.
Bedeutung für Mieter
Mieter dürfen bei einem geplanten Auszug oder bei einer gewünschten Untervermietung nicht davon ausgehen, dass sie die Wohnung völlig frei öffentlich vermarkten lassen können. Wer einen Makler einschaltet, sollte vorher prüfen, was der Mietvertrag erlaubt, ob Fotos der Wohnung verwendet werden dürfen und ob der Vermieter informiert oder einbezogen werden muss.
Besonders riskant sind Innenraumfotos, Grundrisse, genaue Objektangaben und öffentliche Anzeigen, wenn der Eigentümer dem nicht zugestimmt hat. Auch wenn der Makler nicht automatisch aus Geschäftsführung ohne Auftrag haftet, können Unterlassungsansprüche, Abmahnungen und Streit über Kosten entstehen.
Bedeutung für Vermieter
Vermieter und Eigentümer können nicht jede Tätigkeit eines vom Mieter beauftragten Maklers automatisch als Geschäftsführung ohne Auftrag behandeln. Wurde der Makler vom Mieter eingeschaltet, handelt er regelmäßig auf Grundlage dieses Auftrags. Das begrenzt Ansprüche, die allein auf eine angeblich fremde Geschäftsführung gestützt werden.
Anders kann es bei der öffentlichen Nutzung von Innenraumfotos aussehen. Hier kann der Eigentümer unter Umständen aus seinem Eigentumsrecht gegen die Vermarktung vorgehen. In der Praxis sollte deshalb sauber unterschieden werden: Geht es um die bloße Suche nach einem Nach- oder Untermieter oder um eine öffentliche Darstellung der Immobilie mit Bildern und Angaben, die der Eigentümer nicht freigegeben hat?
Fazit
Der BGH zieht eine klare Grenze: Ein Makler, der vom Mieter mit der Suche nach einem Unter- oder Nachmieter beauftragt wurde, haftet dem Eigentümer nicht automatisch aus Geschäftsführung ohne Auftrag. Eigentümer können sich aber gegen eine öffentliche Vermarktung mit Innenraumfotos wehren, wenn dafür keine Einwilligung vorliegt. Für Mieter, Vermieter und Makler zeigt die Entscheidung, wie wichtig klare Absprachen vor der Veröffentlichung von Anzeigen und Bildern sind.