WG-Mietvertrag richtig einordnen

Wohngemeinschaften wirken im Alltag oft unkompliziert. Mehrere Personen wohnen zusammen, teilen Küche, Bad, Internet, Strom und manchmal auch den Putzplan. Mietrechtlich kann dieselbe Wohnform aber völlig unterschiedlich aussehen. Eine Person kann Hauptmieter sein und Zimmer untervermieten. Alle Bewohner können gemeinsam im Mietvertrag stehen. Oder der Vermieter kann mit jedem Bewohner einen eigenen Zimmermietvertrag schließen.

Diese Unterscheidung ist nicht nur Formalie. Sie entscheidet darüber, wer gegenüber dem Vermieter haftet, wer kündigen kann, wer einen neuen Mitbewohner aufnehmen darf und wer am Ende die Kaution zurückbekommt. Viele WG-Streitigkeiten entstehen, weil beim Einzug niemand sauber geklärt hat, welches Vertragsmodell tatsächlich gilt. Solange alle zahlen und niemand auszieht, fällt das oft nicht auf. Sobald aber ein Bewohner wechselt, ein Schaden entsteht oder der Vermieter widerspricht, wird die Struktur entscheidend.

Der Ausgangspunkt ist der Mietvertrag. Nach § 535 BGB schuldet der Vermieter die Gebrauchsüberlassung der Mietsache und der Mieter die vereinbarte Miete. In der WG stellt sich deshalb zuerst die Frage: Wer ist überhaupt Mieter im Verhältnis zum Vermieter? Nur diese Person oder diese Personen stehen unmittelbar in der mietvertraglichen Verantwortung.

Wer nur in der Wohnung lebt, ist nicht automatisch Hauptmieter. Wer monatlich Geld an einen Mitbewohner überweist, hat nicht automatisch einen Vertrag mit dem Vermieter. Und wer im Mietvertrag steht, kann sich nicht automatisch dadurch befreien, dass er seinen Anteil intern an jemand anderen weitergibt. Das klingt streng, ist aber die zentrale Logik des Mietrechts.

Die drei wichtigsten WG-Modelle

In der Praxis lassen sich die meisten Wohngemeinschaften drei Grundmodellen zuordnen. Diese Modelle können gemischt auftreten, sollten aber nicht durcheinandergeraten. Gerade bei großen WGs oder häufigem Bewohnerwechsel lohnt sich eine schriftliche Übersicht.

1. Ein Hauptmieter und mehrere Untermieter

Beim klassischen Hauptmietermodell schließt eine Person den Mietvertrag mit dem Vermieter. Diese Person ist Hauptmieter. Die übrigen Bewohner haben keinen eigenen Vertrag mit dem Vermieter, sondern schließen einen Untermietvertrag mit dem Hauptmieter. Der Hauptmieter zahlt die Gesamtmiete an den Vermieter und verlangt von den Untermietern deren Anteile.

Dieses Modell ist flexibel, aber auch riskant. Der Hauptmieter behält die organisatorische Kontrolle über die Wohnung, trägt aber gegenüber dem Vermieter die Hauptverantwortung. Zahlt ein Untermieter nicht, bleibt die Gesamtmiete trotzdem fällig. Verursacht ein Untermieter Schäden, muss der Hauptmieter gegenüber dem Vermieter oft zunächst reagieren und sich anschließend intern beim Verursacher schadlos halten.

2. Alle WG-Bewohner stehen gemeinsam im Mietvertrag

Beim gemeinsamen Mietvertrag sind alle Bewohner direkte Vertragspartner des Vermieters. Das wirkt auf den ersten Blick gerecht, weil alle dieselbe Stellung haben. Tatsächlich kann dieses Modell aber besonders konfliktträchtig sein. Denn gemeinsame Mieter haften häufig nicht nur für ihren eigenen Anteil, sondern im Außenverhältnis für die gesamte Miete.

Wenn eine Person ihren Anteil nicht zahlt, kann der Vermieter sich unter Umständen an die anderen Mitmieter halten. Diese müssen sich das Geld dann im Innenverhältnis zurückholen. Das ist praktisch oft mühsam, vor allem wenn der säumige Mitbewohner bereits ausgezogen ist oder nicht mehr erreichbar ist.

3. Jeder Bewohner hat einen eigenen Vertrag mit dem Vermieter

Bei einzelnen Zimmermietverträgen vermietet der Vermieter jedem Bewohner ein bestimmtes Zimmer und gewährt die Mitbenutzung von Küche, Bad, Flur und weiteren Gemeinschaftsflächen. Dieses Modell kann für Bewohner übersichtlicher sein, weil jeder seinen eigenen Vertrag hat. Gleichzeitig entscheidet der Vermieter stärker darüber, wer einzieht und zu welchen Bedingungen.

Wichtig ist, dass der Vertrag genau bezeichnet, welches Zimmer vermietet wird und welche Flächen gemeinschaftlich genutzt werden dürfen. Sonst entsteht später Streit darüber, ob Keller, Balkon, Abstellraum oder Garten mitvermietet sind.

Rechte und Pflichten des Hauptmieters in der WG

Der Hauptmieter steht im Zentrum des Hauptmietermodells. Er ist gegenüber dem Vermieter zur Zahlung der vollen Miete verpflichtet und muss dafür sorgen, dass die Wohnung vertragsgemäß genutzt wird. Er kann mit Untermietern eigene Verträge schließen, muss aber die Grenzen des Hauptmietvertrags und die Zustimmung des Vermieters beachten.

Ein häufiger Fehler besteht darin, die Aufnahme eines neuen WG-Bewohners als bloße interne Angelegenheit zu behandeln. Das ist gefährlich. Die Überlassung von Wohnraum an Dritte braucht grundsätzlich die Erlaubnis des Vermieters. Maßgeblich sind insbesondere § 540 BGB und bei Wohnraum die besondere Regelung des § 553 BGB. Danach kann ein Anspruch auf Zustimmung bestehen, wenn nach Vertragsschluss ein berechtigtes Interesse an der teilweisen Überlassung der Wohnung entsteht und keine überwiegenden Gründe des Vermieters entgegenstehen.

Für den Hauptmieter bedeutet das: Er sollte jede Untervermietung schriftlich beantragen oder zumindest schriftlich bestätigen lassen. Mündliche Zustimmung ist schwer beweisbar. Eine allgemein gehaltene frühere Duldung ersetzt nicht immer die Zustimmung für jede neue Person. Besonders bei häufigem WG-Wechsel sollte genau geklärt werden, ob die Erlaubnis allgemein für die WG-Nutzung gilt oder nur für bestimmte Personen.

Gleichzeitig hat der Hauptmieter gegenüber seinen Untermietern eigene Pflichten. Er muss das vereinbarte Zimmer und die vereinbarte Mitbenutzung der Gemeinschaftsflächen ermöglichen. Er darf die Miete nicht beliebig erhöhen, muss Kautionen sauber behandeln und sollte Nebenkosten transparent regeln. Wer als Hauptmieter auftritt, übernimmt faktisch eine kleine Vermieterrolle. Das klingt weniger romantisch als WG-Leben, ist aber rechtlich der entscheidende Punkt.

Rechte und Pflichten des Untermieters

Ein Untermieter hat seinen Vertrag in der Regel nicht mit dem Eigentümer oder Vermieter, sondern mit dem Hauptmieter. Seine Ansprüche richten sich deshalb primär gegen den Hauptmieter. Das betrifft den Zugang zum Zimmer, die Nutzung von Küche und Bad, die Abrechnung vereinbarter Kosten, die Rückzahlung der Kaution und die Kündigung des Untermietvertrags.

Für Untermieter ist wichtig, dass sie sich vor dem Einzug die Erlaubnis des Vermieters zur Untervermietung zeigen lassen sollten. Fehlt diese Erlaubnis, ist das nicht automatisch gleichbedeutend mit einem unwirksamen Untermietvertrag, kann aber erhebliche Probleme verursachen. Endet der Hauptmietvertrag oder geht der Vermieter gegen die unerlaubte Überlassung vor, kann die Wohnsituation unsicher werden.

Ein guter Untermietvertrag sollte mindestens regeln: welches Zimmer vermietet wird, welche Gemeinschaftsflächen genutzt werden dürfen, wie hoch die Miete ist, ob Nebenkosten pauschal oder anteilig abgerechnet werden, welche Kaution gezahlt wird, welche Kündigungsfrist gilt und wie Schlüssel übergeben werden. Zusätzlich sollte der Zustand des Zimmers dokumentiert werden.

Untermieter sollten außerdem nicht vergessen: Der Hauptmieter ist nicht automatisch verpflichtet, sie dauerhaft in der Wohnung zu behalten. Kündigungsfristen und Kündigungsgründe hängen vom konkreten Untermietverhältnis ab. Besonders bei möblierten Zimmern in der vom Hauptmieter selbst bewohnten Wohnung können besondere Regeln gelten. Wer Sicherheit braucht, sollte den Vertrag vor der Unterschrift genau lesen.

Wenn alle WG-Bewohner gemeinsam im Mietvertrag stehen

Stehen alle Bewohner im Mietvertrag, sind sie gemeinsame Mieter. Das hat zwei Seiten. Einerseits hat jeder Bewohner ein direktes Vertragsverhältnis zum Vermieter. Andererseits kann jeder Bewohner stärker für das gesamte Mietverhältnis verantwortlich sein, als ihm lieb ist. Wer glaubt, er hafte nur für sein eigenes Zimmer oder seinen rechnerischen Anteil, irrt häufig.

Die Gesamtmiete wird gegenüber dem Vermieter regelmäßig als einheitliche Schuld behandelt. Wenn intern vereinbart ist, dass jede Person ein Drittel zahlt, bindet das zunächst vor allem die Bewohner untereinander. Der Vermieter muss sich daran nicht zwingend halten. Für ihn zählt, dass die vereinbarte Miete vollständig eingeht. Fehlt ein Anteil, kann das ganze Mietverhältnis belastet werden.

Auch beim Auszug zeigt sich die Schwierigkeit. Ein einzelner Mitmieter kann sich nicht immer allein aus dem Vertrag lösen. Häufig braucht es eine gemeinsame Vertragsänderung mit Zustimmung des Vermieters. Mehr dazu passt zum Ratgeber Mietvertrag ändern: Nachtrag, neue Mieter, Partner einziehen und Vertragsänderungen.

Für WGs mit gemeinsamen Mietern ist deshalb eine interne Vereinbarung unverzichtbar. Dort sollte geregelt werden, wer welchen Anteil trägt, wie Zahlungsrückstände ausgeglichen werden, wie ein Auszug vorbereitet wird, wer einen Nachmieter suchen muss und wie die Kaution intern behandelt wird.

Wann der Vermieter einem neuen WG-Mitbewohner zustimmen muss

Die Zustimmung des Vermieters ist einer der zentralen Punkte im WG-Mietrecht. Bei einer Untervermietung ist die Erlaubnis grundsätzlich erforderlich. Allerdings kann der Mieter bei Wohnraum unter bestimmten Voraussetzungen eine Zustimmung verlangen. Entscheidend ist ein berechtigtes Interesse an der teilweisen Gebrauchsüberlassung, das nach Abschluss des Mietvertrags entstanden ist.

Ein berechtigtes Interesse kann zum Beispiel vorliegen, wenn ein bisheriger Mitbewohner auszieht und die verbleibende Person die Miete allein nicht tragen kann. Auch berufliche, persönliche oder organisatorische Gründe können eine Rolle spielen. Der Vermieter darf die Zustimmung aber verweigern, wenn in der Person des vorgesehenen Untermieters ein wichtiger Grund liegt, die Wohnung überbelegt würde oder die Überlassung aus anderen Gründen unzumutbar ist.

Wichtig ist eine vollständige Anfrage. Der Vermieter sollte wissen, wer einziehen soll, ab wann der Einzug geplant ist, welches Zimmer genutzt wird und warum die Aufnahme notwendig oder berechtigt ist. Datenschutz bedeutet nicht, dass der Vermieter gar nichts erfahren darf. Er muss die Anfrage prüfen können. Umgekehrt darf er aber nicht grenzenlos private Informationen verlangen, die für die Entscheidung keine Rolle spielen.

Weitere Grundlagen zur Rolle von Gesetzen im Mietrecht finden sich im Ratgeber Welche Gesetze regeln das Mietrecht?. Für WG-Fälle sind vor allem die Vorschriften zur Gebrauchsüberlassung, zum Mietvertrag, zur Kündigung und zur Kaution relevant.

Miete, Nebenkosten, Strom und Internet in der WG

Die Kostenverteilung ist der Alltagstest jeder WG. Rechtlich muss zwischen dem Verhältnis zum Vermieter und dem Innenverhältnis der Bewohner unterschieden werden. Gegenüber dem Vermieter zählt, was im Mietvertrag steht. Intern können die Bewohner vereinbaren, wer welchen Anteil an Kaltmiete, Nebenkosten, Strom, Internet, Rundfunkbeitrag, Haushaltsmitteln oder gemeinsamen Anschaffungen trägt.

Beim Hauptmietermodell zahlt der Hauptmieter die Gesamtmiete an den Vermieter. Die Untermieter zahlen an den Hauptmieter. Dabei sollte klar geregelt sein, ob eine Pauschalmiete vereinbart ist oder ob Nebenkosten anteilig abgerechnet werden. Eine scheinbar einfache Formulierung wie „500 Euro warm“ kann später Streit auslösen, wenn hohe Nachzahlungen entstehen und nicht klar ist, ob diese auf Untermieter umgelegt werden dürfen.

Bei gemeinsamen Mietern sollten alle Zahlungswege festgelegt werden. Entweder überweist jeder seinen Anteil direkt an den Vermieter, oder eine Person sammelt die Beträge ein und zahlt die Gesamtmiete. Letzteres ist praktisch bequem, schafft aber Risiko für die Person, die das Geld sammelt. Kommt ein Anteil verspätet, kann die Gesamtzahlung trotzdem zu spät sein.

Auch die Nebenkostenabrechnung sollte nicht nebenbei behandelt werden. Wer im Mietvertrag steht, erhält die Abrechnung vom Vermieter. Bei Untervermietung muss der Hauptmieter prüfen, ob und wie er Nebenkosten gegenüber Untermietern weitergeben kann. Dabei helfen klare Vereinbarungen von Anfang an. Ohne klare Regelung werden Nachzahlungen schnell zum Streitpunkt.

Haftung für Schäden in Zimmern und Gemeinschaftsflächen

Schäden in einer WG sind rechtlich besonders unangenehm, weil nicht immer klar ist, wer sie verursacht hat. Im eigenen Zimmer ist die Zuordnung oft einfacher. In Küche, Bad, Flur oder Wohnzimmer wird es schwieriger. Ist nicht feststellbar, wer den Schaden verursacht hat, entsteht schnell Streit zwischen Bewohnern und Vermieter.

Gegenüber dem Vermieter haftet zunächst die vertraglich verantwortliche Seite. Beim Hauptmietermodell ist das der Hauptmieter. Bei gemeinsamen Mietern sind es die gemeinsamen Vertragspartner. Im Innenverhältnis kann derjenige in Anspruch genommen werden, der den Schaden verursacht hat. Das setzt aber voraus, dass der Schaden und die Verantwortlichkeit nachweisbar sind.

Deshalb sind Fotos, Übergabeprotokolle und kurze schriftliche Feststellungen wichtig. Das gilt beim Einzug, beim Zimmerwechsel und beim Auszug. Gerade bei Altbauwohnungen, bereits beschädigten Böden, gebrauchten Küchen und gemeinsam genutzten Bädern sollte dokumentiert werden, was schon vorhanden war.

Für Streit nach dem Auszug ist der Ratgeber Streit nach dem Auszug: Schäden, Reinigung, Kautionseinbehalt und Beweise besonders relevant. Für die eigentliche Rückgabe helfen außerdem Wohnungsrückgabe: Rechte, Pflichten und Übergabeprotokoll und Schlüsselrückgabe nach dem Auszug.

Kaution in der Wohngemeinschaft

Die Kaution ist in WGs ein Dauerbrenner. Beim Hauptmietermodell zahlt der Hauptmieter häufig die Kaution an den Vermieter und verlangt von den Untermietern eigene Kautionsanteile. Dann gibt es zwei Ebenen: die Hauptmietkaution gegenüber dem Vermieter und die Untermietkaution gegenüber dem Hauptmieter.

Der Hauptmieter sollte die Untermietkaution nicht formlos in bar annehmen und später aus dem Gedächtnis verwalten. Sinnvoll sind Quittung, Zahlungsnachweis, klare Zweckbestimmung und eine Regelung zur Rückzahlung. Für Untermieter ist wichtig, dass sie beweisen können, was sie gezahlt haben und unter welchen Bedingungen die Kaution zurückzuzahlen ist.

Bei gemeinsamen Mietern wird die Kaution oft gemeinschaftlich gestellt. Zieht ein Bewohner aus, bedeutet das nicht automatisch, dass der Vermieter sofort dessen Anteil auszahlen muss. Solange der Mietvertrag weiterläuft und die Kaution für das gesamte Mietverhältnis dient, ist die Rückzahlung einzelner Anteile meist eine interne Angelegenheit der WG. Der neue Bewohner kann den Kautionsanteil des ausziehenden Bewohners übernehmen. Das sollte schriftlich festgehalten werden.

Wichtig ist auch, dass offene Nebenkosten, Schäden oder noch nicht geklärte Forderungen berücksichtigt werden. Wer auszieht, sollte deshalb nicht nur seinen Kautionsanteil fordern, sondern auch klären, ob spätere Nachzahlungen anteilig noch auf ihn entfallen können.

Mieterwechsel in der WG

Der Mieterwechsel ist der klassische Belastungstest jeder WG. In Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt sind WGs oft darauf angewiesen, dass Bewohner unkompliziert wechseln können. Rechtlich ist ein Wechsel aber nicht automatisch frei. Entscheidend ist wieder das Vertragsmodell.

Ist der ausziehende Bewohner Untermieter, endet sein Untermietvertrag nach den dafür geltenden Regeln. Der Hauptmieter kann anschließend einen neuen Untermieter aufnehmen, sofern die Erlaubnis des Vermieters vorliegt oder eingeholt wird. Steht der ausziehende Bewohner dagegen als Mitmieter im Hauptmietvertrag, braucht es regelmäßig eine Vertragsänderung. Dann müssen Vermieter, ausziehender Mieter, verbleibende Mieter und neuer Mieter sauber eingebunden werden.

Ein weit verbreiteter Irrtum lautet: Wer einen geeigneten Nachmieter stellt, ist automatisch aus dem Vertrag raus. So einfach ist es nicht. Ohne Zustimmung des Vermieters und ohne Vertragsänderung kann der bisherige Mitmieter weiter im Vertrag bleiben. Das ist besonders riskant, wenn er längst ausgezogen ist, aber später noch für Mietrückstände oder Schäden herangezogen wird.

Wichtig ist eine klare zeitliche Trennung. Der ausziehende Bewohner sollte nicht nur intern erklären, er sei raus. Es braucht eine nachvollziehbare Vereinbarung. Sonst bleibt er möglicherweise weiter Vertragspartner, obwohl er tatsächlich gar nicht mehr in der Wohnung wohnt.

Auszug aus der WG und Kündigung

Beim Auszug aus einer WG kommt es entscheidend darauf an, welche Vertragsstellung die ausziehende Person hat. Ein Untermieter kündigt den Untermietvertrag gegenüber dem Hauptmieter. Ein gemeinsamer Hauptmieter kann sich dagegen häufig nicht einfach allein gegenüber dem Vermieter aus dem Vertrag lösen. Er braucht eine Vertragsänderung oder eine gemeinsame Lösung.

Auch der Zustand des Zimmers sollte bei Auszug dokumentiert werden. Wer nur den Schlüssel auf den Küchentisch legt, schafft Beweisprobleme. Besser sind ein kurzes Übergabeprotokoll, Fotos, eine Liste der zurückgegebenen Schlüssel und eine schriftliche Bestätigung, ob noch Forderungen offen sind.

Bei gemeinsamen Mietern sollte zusätzlich geklärt werden, ob der ausziehende Bewohner noch für spätere Nebenkostenabrechnungen, Schäden aus seiner Mietzeit oder gemeinsame Verträge wie Strom und Internet anteilig haftet. Diese Themen wirken klein, führen aber in der Praxis zu erstaunlich hartnäckigen Konflikten.

Für den allgemeinen Auszug aus der Wohnung passt der Ratgeber Auszug aus der Mietwohnung: Fristen, Zustand, Schlüssel und Nachweise. Auch wenn eine WG nur ein Zimmer betrifft, sind die Grundgedanken zu Zustand, Nachweis und Schlüsselrückgabe übertragbar.

Warum eine interne WG-Vereinbarung sinnvoll ist

Eine interne WG-Vereinbarung ersetzt nicht den Mietvertrag mit dem Vermieter. Sie regelt aber das Innenverhältnis der Bewohner. Gerade bei gemeinsamen Mietern ist sie wichtig, weil der Vermieter nicht an jede interne Absprache gebunden ist. Die Bewohner brauchen deshalb eigene Regeln, um Zahlungsausfälle, Schäden, Auszug und Kaution fair zu verteilen.

Die Vereinbarung muss nicht überkompliziert sein. Sie sollte aber klar und schriftlich sein. Sinnvoll sind Regelungen zu Mietanteilen, Nebenkosten, Fälligkeit der Zahlungen, Rücklagen für gemeinsame Anschaffungen, Strom und Internet, Schlüssel, Nutzung gemeinsamer Räume, Schäden, Reinigung, Auszug, Nachmietersuche und Kaution.

Auch ein Putzplan kann Bestandteil sein, sollte aber nicht mit mietrechtlichen Sanktionen überfrachtet werden. Wer wegen drei nicht geputzter Herdplatten sofort Vertragsstrafen formuliert, löst selten das eigentliche Problem. Rechtlich wichtiger sind Zahlungs- und Haftungsfragen. Sozial wichtig ist natürlich trotzdem, dass niemand dauerhaft so tut, als hätten Küchenoberflächen eine Selbstreinigungsfunktion.

Musterformulierung: Zustimmung zum neuen WG-Mitbewohner

Diese Musterformulierung ersetzt keine Einzelfallprüfung. Sie zeigt aber, worauf es ankommt: klare Angaben, sachlicher Ton, nachvollziehbarer Grund und eine schriftliche Bitte um Zustimmung. Je sauberer der Antrag vorbereitet ist, desto weniger Angriffsfläche entsteht.

Überbelegung, Besuch und dauerhafter Einzug

Ein häufiger Streitpunkt in Wohngemeinschaften ist die Frage, wann Besuch noch Besuch ist und wann daraus ein zusätzlicher Bewohner wird. Normale Besuche gehören zum vertragsgemäßen Wohnen. Ein Mieter darf Freunde, Familie oder Partner empfangen, ohne dafür jedes Mal den Vermieter zu fragen. Anders kann es aussehen, wenn eine Person dauerhaft in der Wohnung lebt, dort ihren Lebensmittelpunkt hat, Schlüssel besitzt, regelmäßig dort übernachtet und die Gemeinschaftseinrichtungen dauerhaft mitnutzt.

Gerade in WGs ist diese Abgrenzung wichtig. Ein neuer Partner, der fast jede Nacht bleibt, ein Freund, der über Monate auf dem Sofa wohnt, oder eine Person, die faktisch ein frei gewordenes Zimmer nutzt, kann rechtlich mehr sein als bloßer Besuch. Dann kann eine zustimmungsbedürftige Gebrauchsüberlassung vorliegen. Wer diese Grenze ignoriert, riskiert Ärger mit dem Vermieter und mit den übrigen Mitbewohnern.

Überbelegung ist ein weiterer Punkt. Eine Wohnung darf nicht beliebig mit Personen belegt werden. Entscheidend sind Wohnungsgröße, Zimmerzahl, Zuschnitt, sanitäre Ausstattung und die konkrete Nutzung. Der Vermieter kann die Zustimmung verweigern, wenn durch die Aufnahme einer weiteren Person eine unzumutbare Überbelegung entsteht. In der Praxis sollte die WG deshalb nicht nur argumentieren, dass ein Zimmer frei ist, sondern auch erklären, dass die Nutzung der Wohnung im bisherigen Rahmen bleibt.

Für Hauptmieter ist außerdem wichtig, dass sie die Interessen der bestehenden Mitbewohner berücksichtigen. Auch wenn der Vermieter zustimmt, kann ein neuer Bewohner intern Konflikte auslösen, wenn vorher nichts abgesprochen wurde. Eine WG ist keine beliebige Durchgangsstation für jede Person, die kurzfristig eine Schlafmöglichkeit braucht. Wer neue Bewohner aufnimmt, sollte Mietanteile, Zimmer, Nutzung von Gemeinschaftsflächen und Einzugsdatum transparent mit allen Beteiligten klären.

Möblierte WG-Zimmer und Inventar

Viele WG-Zimmer werden möbliert oder teilmöbliert überlassen. Das kann praktisch sein, führt aber rechtlich zu zusätzlichen Fragen. Wenn Bett, Schrank, Schreibtisch, Küche oder Waschmaschine mitvermietet werden, sollte klar sein, wem die Gegenstände gehören, in welchem Zustand sie übergeben wurden und wer für Reparaturen oder Ersatz verantwortlich ist. Besonders problematisch sind unklare Formulierungen wie „Möbel können genutzt werden“. Daraus lässt sich später nicht zuverlässig ableiten, ob die Möbel Teil des Mietvertrags sind, bloß geduldet werden oder vom Vormieter übernommen wurden.

Beim Hauptmietermodell sollte der Untermietvertrag genau benennen, welche Möbel mitvermietet sind. Sinnvoll ist eine Inventarliste mit Fotos. Dort sollte stehen, ob die Möbel gebraucht sind, welche Schäden bereits vorhanden sind und ob einzelne Gegenstände nur zur Nutzung überlassen werden. Bei hochwertigen Möbeln, Einbauküchen oder Elektrogeräten ist diese Dokumentation besonders wichtig.

Auch bei gemeinsamen Mietern sollte geklärt werden, wem gemeinsame Anschaffungen gehören. Wenn die WG gemeinsam einen Kühlschrank kauft, sollte feststehen, ob jeder einen Anteil erwirbt oder ob eine Person Eigentümer bleibt und die anderen nur mitzahlen. Beim Auszug entsteht sonst der Klassiker: Alle haben irgendwann etwas bezahlt, niemand weiß mehr genau was, und plötzlich wird ein zehn Jahre alter Toaster zum Grundsatzstreit.

Bei möblierten Zimmern kann außerdem die Kündigungssituation anders zu bewerten sein, insbesondere wenn der Hauptmieter selbst in der Wohnung lebt und ein möbliertes Zimmer untervermietet. Solche Konstellationen sollten nicht mit Standardregeln verwechselt werden. Wer ein möbliertes WG-Zimmer vermietet oder anmietet, sollte deshalb besonders sorgfältig auf Vertragsdauer, Kündigungsfrist und Rückgabepflichten achten.

Welche Angaben der Vermieter verlangen darf

Wenn ein neuer Mitbewohner einziehen soll, möchte der Vermieter häufig wissen, wer die Person ist. Das ist nachvollziehbar, weil er prüfen muss, ob berechtigte Gründe gegen die Aufnahme sprechen. Dennoch bedeutet das nicht, dass jede beliebige Information verlangt werden darf. Erforderlich sind regelmäßig Angaben, die für die Prüfung der Person und der beabsichtigten Nutzung relevant sind. Dazu können Name, geplantes Einzugsdatum, Nutzung des Zimmers und gegebenenfalls grundlegende Informationen zur Person gehören.

Problematisch wird es, wenn der Vermieter Daten verlangt, die für die Zustimmung nicht erforderlich sind. Eine vollständige Lebensgeschichte, private Beziehungsdetails oder unnötig sensible Angaben sind regelmäßig nicht der richtige Weg. Die WG sollte sachlich bleiben und nur das mitteilen, was für die Entscheidung gebraucht wird. Gleichzeitig sollte sie nicht so knapp schreiben, dass der Vermieter die Anfrage gar nicht prüfen kann.

Auch innerhalb der WG gilt: Daten von Mitbewohnern sollten nicht unkontrolliert weitergegeben werden. Wer Gehaltsnachweise, Ausweiskopien oder private Kontaktdaten erhält, sollte damit sorgfältig umgehen. In der Praxis reicht oft eine sachliche Selbstauskunft an die richtige Stelle. Der Hauptmieter sollte nicht mehr Daten sammeln, als er wirklich braucht.

Was bei Eigentümerwechsel oder Vermieterwechsel gilt

Ein Vermieterwechsel ändert nicht automatisch die Grundstruktur der WG. Bestehende Mietverträge laufen grundsätzlich weiter. Für WGs ist aber wichtig, dass Untervermietungserlaubnisse, Nachträge, Kautionsabreden und frühere Zustimmungen dokumentiert sind. Wenn ein neuer Eigentümer die Wohnung übernimmt, kennt er die Vorgeschichte oft nicht. Wer dann nur auf mündliche Absprachen verweist, steht schwächer.

Besonders relevant ist das bei WGs, die über Jahre gewachsen sind. Vielleicht wurde ursprünglich nur eine Person als Hauptmieter eingetragen, später wurden mehrere Bewohner geduldet, dann gab es Mieterwechsel, irgendwann eine E-Mail des alten Vermieters und zwischendurch gar keine schriftliche Bestätigung mehr. Solche Konstruktionen funktionieren, bis jemand genau hinsieht. Dann wird wichtig, was belegbar ist.

Deshalb sollten WGs Unterlagen zentral sammeln: Hauptmietvertrag, Nachträge, Erlaubnisse zur Untervermietung, Übergabeprotokolle, Kautionsnachweise, Schriftverkehr über Mieterwechsel und aktuelle Bewohnerliste. Das ist keine Bürokratie um der Bürokratie willen, sondern Schutz vor späteren Missverständnissen.

Die häufigsten Fehler in WG-Mietverhältnissen

Der erste große Fehler ist der Einzug ohne klare Vertragsgrundlage. Wer ein Zimmer übernimmt, sollte wissen, ob er Untermieter, Mitmieter oder nur faktischer Bewohner ist. Ohne Vertrag kann vieles trotzdem irgendwie laufen, aber im Streitfall fehlt die Grundlage. Der zweite Fehler ist die fehlende Zustimmung des Vermieters bei dauerhafter Aufnahme neuer Bewohner. Gerade Hauptmieter unterschätzen dieses Risiko.

Der dritte Fehler betrifft die Kaution. Geld wird überwiesen, bar gezahlt oder intern verrechnet, ohne dass jemand festhält, wer welchen Betrag wofür erhalten hat. Jahre später weiß niemand mehr, ob ein Kautionsanteil schon ausgezahlt wurde oder ob noch Nebenkosten offen waren. Der vierte Fehler ist eine unklare Nebenkostenregelung. Wer „warm“ sagt, aber Nachzahlungen erwartet, hat den Konflikt bereits eingebaut.

Der fünfte Fehler ist fehlende Dokumentation bei Schäden. Gemeinschaftsräume werden genutzt, Möbel wandern von Zimmer zu Zimmer, Vormieter hinterlassen Dinge, und beim Auszug wird plötzlich diskutiert, wer für Kratzer, Flecken oder defekte Geräte verantwortlich ist. Ohne Fotos und Protokoll wird aus einem kleinen Schaden schnell ein großer Streit.

Der sechste Fehler ist die Annahme, ein einzelner Mitmieter könne durch Auszug automatisch aus dem Vertrag ausscheiden. Das ist bei gemeinsamen Mietern besonders gefährlich. Wer im Vertrag bleibt, bleibt rechtlich angreifbar. Ein sauberer Nachtrag ist deshalb keine Formalität, sondern der eigentliche Ausstieg.

Praxisplan: WG-Mietvertrag vor Einzug prüfen

Vor dem Einzug sollte jede WG die Vertragslage in wenigen Schritten prüfen. Zuerst muss feststehen, wer Vertragspartner des Vermieters ist. Danach sollte geklärt werden, ob eine Untervermietung erlaubt ist und ob die konkrete Person aufgenommen werden darf. Anschließend folgen die wirtschaftlichen Punkte: Miethöhe, Nebenkosten, Kaution, Strom, Internet und mögliche Nachzahlungen.

Im nächsten Schritt sollte der Zustand des Zimmers geprüft werden. Gibt es Schäden? Welche Möbel gehören dazu? Welche Schlüssel werden übergeben? Gibt es Fotos? Dann sollte der Auszug vorweggenommen werden: Welche Frist gilt? Wer sucht einen Nachmieter? Wann wird die Kaution zurückgezahlt? Wer trägt spätere Nebenkostennachzahlungen?

Dieser Blick auf das Ende des Mietverhältnisses wirkt beim Einzug vielleicht übertrieben. Tatsächlich ist er besonders vernünftig. Ein Mietvertrag wird meist erst dann wirklich wichtig, wenn etwas schiefgeht. Wer dann bereits klare Regeln hat, muss weniger diskutieren.

Zusätzlich sollte die WG festhalten, wer laufende Verträge außerhalb des Mietvertrags abgeschlossen hat. Strom, Internet, Streaming, Haushaltsversicherung oder gemeinsame Anschaffungen laufen oft nur auf eine Person. Zieht diese Person aus, muss rechtzeitig geklärt werden, ob der Vertrag gekündigt, übertragen oder intern weitergeführt wird. Sonst bleibt eine Person auf Kosten sitzen, obwohl sie gar nicht mehr in der Wohnung lebt.

FAQ zum WG-Mietvertrag