Auszug aus der WG: Kündigung, Nachmieter, Kaution und Streit um offene Kosten

Auszug aus der WG: Warum es schnell Streit gibt

In Wohngemeinschaften läuft vieles informell. Man teilt Miete, Internet, Strom, Möbel, Putzplan und manchmal auch Kühlschrankfächer mit fragwürdiger Haltbarkeit. Beim Auszug reicht diese lockere Ordnung aber nicht mehr aus. Dann geht es plötzlich um Geld, Fristen, Kautionsanteile, Schäden, offene Nebenkosten und die Frage, wer den nächsten Bewohner akzeptieren muss.

Der häufigste Fehler besteht darin, den WG-Auszug wie einen normalen Wohnungswechsel zu behandeln. Das funktioniert nur, wenn der ausziehende Bewohner tatsächlich einen eigenen Mietvertrag kündigt. Steht er gemeinsam mit anderen im Hauptmietvertrag, kann er sich nicht immer allein lösen. Ist er nur Untermieter, kündigt er nicht gegenüber dem Eigentümer, sondern gegenüber dem Hauptmieter. Und wenn ein Hauptmieter auszieht, kann für die ganze WG ein Risiko entstehen.

Deshalb beginnt jeder saubere WG-Auszug mit drei Fragen: Wer steht im Mietvertrag? An wen wird die Miete gezahlt? Wer hat die Kaution erhalten? Erst wenn diese Punkte geklärt sind, lässt sich beurteilen, welche Kündigung erforderlich ist und wer am Ende noch Geld verlangen kann.

Erst das WG-Modell prüfen

Ohne die richtige Einordnung des WG-Modells ist jede Aussage zur Kündigung unsicher. In der Praxis gibt es drei Hauptmodelle. Erstens: Eine Person ist Hauptmieter und vermietet Zimmer an Untermieter. Zweitens: Alle Bewohner stehen gemeinsam im Mietvertrag. Drittens: Jeder Bewohner hat einen eigenen Zimmermietvertrag direkt mit dem Vermieter.

Beim Hauptmietermodell kündigt der Untermieter grundsätzlich gegenüber dem Hauptmieter. Der Vermieter der Wohnung ist nicht automatisch der richtige Ansprechpartner für die Kündigung des Untermieters. Der Hauptmieter bleibt gegenüber dem Vermieter weiterhin verpflichtet und muss intern klären, wie das Zimmer neu besetzt wird.

Stehen alle Bewohner gemeinsam im Mietvertrag, ist der Auszug schwieriger. Ein einzelner Mitmieter kann nicht immer allein erklären, dass er ab einem bestimmten Datum aus dem Vertrag heraus ist. Häufig braucht es eine Vereinbarung mit dem Vermieter und den übrigen Mietern. Ohne eine solche Vertragsänderung kann die Person trotz Auszug weiter haften.

Bei einzelnen Zimmermietverträgen ist die Lage meist klarer. Der jeweilige Bewohner kündigt seinen eigenen Vertrag gegenüber dem Vermieter. Die anderen WG-Bewohner bleiben davon grundsätzlich unberührt. Trotzdem können praktische Fragen offen bleiben, etwa zu Gemeinschaftsflächen, Möbeln oder gemeinsam abgeschlossenen Strom- und Internetverträgen.

Die Grundlagen der WG-Struktur erklärt der Ratgeber WG-Mietvertrag: Rechte und Pflichten von Hauptmietern, Untermietern und Mitbewohnern. Wenn es um Untervermietung und neue Bewohner geht, passt ergänzend der Ratgeber Untermiete in der WG: Wann der Vermieter zustimmen muss.

Kündigung beim WG-Auszug

Die Kündigung muss zur vertraglichen Rolle passen. Ein Untermieter kündigt seinen Untermietvertrag. Ein Hauptmieter kündigt den Hauptmietvertrag nur dann allein, wenn er alleiniger Vertragspartner des Vermieters ist. Gemeinsame Mieter müssen dagegen häufig gemeinsam handeln oder eine Vertragsänderung vereinbaren.

Bei unbefristeten Wohnraummietverhältnissen spielt regelmäßig die gesetzliche Kündigungsfrist eine Rolle. Für Mieter beträgt sie im Regelfall drei Monate, wobei Zugang und Fristberechnung entscheidend sind. Bei möblierten Zimmern innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung können Besonderheiten gelten. In der WG-Praxis sollte deshalb nie blind von einer pauschalen Frist ausgegangen werden, sondern immer der konkrete Vertrag geprüft werden.

Wichtig ist außerdem der Zugang der Kündigung. Eine Kündigung per Chatnachricht, Sprachnachricht oder beiläufigem Satz am Küchentisch ist riskant. Sicherer ist ein schriftliches Kündigungsschreiben, das nachweisbar zugeht. Bei Untermiete sollte der Hauptmieter als Vertragspartner adressiert werden. Bei einem eigenen Vertrag mit dem Vermieter geht die Kündigung an den Vermieter.

Stehen mehrere Personen gemeinsam im Mietvertrag, sollte nicht nur eine Kündigung geschrieben werden. Häufig ist ein Nachtrag sinnvoll, in dem der Vermieter bestätigt, dass der ausziehende Bewohner zu einem bestimmten Datum aus dem Vertrag entlassen wird und ein neuer Bewohner eintritt. Ohne diese Entlassung kann die bisherige Haftung fortbestehen.

Nachmieter in der WG: Hilft ein Ersatzbewohner immer?

Der Begriff Nachmieter wird in WGs oft überschätzt. Viele glauben, dass sie nur drei passende Personen vorschlagen müssen und dann automatisch früher aus dem Vertrag herauskommen. So einfach ist es in der Regel nicht. Ein Nachmieter kann praktisch helfen, aber er ersetzt nicht automatisch die Kündigung, die Zustimmung des Vermieters oder eine Vertragsänderung.

Beim Hauptmietermodell kann ein geeigneter neuer Untermieter helfen, den Ausfall der Mietanteile zu vermeiden. Der Hauptmieter muss aber prüfen, ob die Untervermietung erlaubt ist und ob die neue Person vom Vermieter akzeptiert werden muss. Bei einer bestehenden Erlaubnis zur Untervermietung kann der Wechsel einfacher sein. Fehlt die Erlaubnis oder ist sie personenbezogen, sollte erneut gefragt werden.

Bei gemeinsamen Mietern braucht es meistens mehr als einen Nachmieter-Vorschlag. Der Vermieter muss den bisherigen Mieter aus dem Vertrag entlassen und den neuen Mieter aufnehmen. Auch die verbleibenden Mitmieter müssen praktisch zustimmen, weil sie künftig mit der neuen Person zusammenwohnen und möglicherweise gemeinsam haften.

In der Praxis sollte ein Nachmieter deshalb nicht nur „angeboten“, sondern sauber in eine Vereinbarung eingebunden werden. Dazu gehören Einzugsdatum, Vertragsrolle, Mietanteil, Kaution, Schlüssel und Übernahme möglicher Kosten. Je klarer dieser Übergang geregelt wird, desto geringer ist das Streitrisiko.

Kaution und Kautionsanteil beim WG-Auszug

Kaum ein WG-Thema sorgt beim Auszug so zuverlässig für Streit wie die Kaution. Das liegt daran, dass in WGs oft unterschiedliche Ebenen vermischt werden. Es gibt die Kaution gegenüber dem Vermieter und es gibt interne Kautionsanteile zwischen den Bewohnern. Beides ist nicht automatisch dasselbe.

Beim Hauptmietermodell hat meist der Hauptmieter die Kaution an den Vermieter gezahlt. Von Untermietern kann er eine eigene Sicherheit verlangen, wenn das vereinbart ist. Zieht der Untermieter aus, richtet sich sein Rückzahlungsanspruch gegen den Hauptmieter. Der Hauptmieter darf aber prüfen, ob offene Miete, Schäden oder Nachforderungen bestehen. Eine sofortige Auszahlung am Auszugstag ist deshalb nicht immer realistisch.

Stehen alle Bewohner gemeinsam im Hauptmietvertrag, liegt die Kaution häufig beim Vermieter. Wenn nur ein Bewohner auszieht, endet das Hauptmietverhältnis aber nicht zwingend. Der Vermieter muss dann nicht automatisch einen anteiligen Kautionsbetrag an den Ausziehenden zahlen. Häufig wird der Kautionsanteil intern vom neuen Bewohner übernommen oder zwischen den WG-Mitgliedern ausgeglichen.

Für die allgemeine Kautionsprüfung passen die Ratgeber Mietkaution: Rückzahlung, Fristen, Einbehalt und Zinsen sowie Wohnungsrückgabe: Rechte, Pflichten und Übergabeprotokoll.

Offene Kosten: Miete, Strom, Internet, Möbel und Nebenkosten

Beim WG-Auszug geht es selten nur um die Miete. Häufig stehen Strom, Gas, Internet, Rundfunkbeitrag, gemeinsame Möbel, Reparaturen, Putzkosten oder Nachzahlungen aus Nebenkostenabrechnungen im Raum. Solange alles harmonisch läuft, werden solche Beträge oft mündlich geteilt. Beim Auszug zeigt sich dann, ob die Absprachen belastbar sind.

Besonders wichtig ist die zeitliche Abgrenzung. Wer bis zum 30. Juni in der WG gewohnt hat, sollte grundsätzlich nur für Kosten bis zu diesem Zeitpunkt einstehen. Das klingt einfach, wird aber schwierig, wenn Jahresabrechnungen später kommen. Deshalb sollte beim Auszug festgehalten werden, wie spätere Nachforderungen oder Guthaben für den bisherigen Zeitraum verteilt werden.

Bei Strom und Internet ist zusätzlich zu prüfen, wer Vertragspartner des Anbieters ist. Steht der Anschluss nur auf eine Person, haftet diese gegenüber dem Anbieter. Intern kann sie Ausgleich von den anderen verlangen, wenn eine Kostenverteilung vereinbart war. Wer auszieht, sollte deshalb nicht nur mit der WG abrechnen, sondern auch klären, ob Verträge umgemeldet, gekündigt oder übernommen werden.

Bei offenen Forderungen hilft eine einfache Auszugsliste. Darin stehen Mietanteil, Nebenkosten, Strom, Internet, Kaution, gemeinsame Gegenstände, Schlüssel und mögliche Schäden. Diese Liste sollte von den Beteiligten bestätigt werden. Das ist nicht besonders romantisch, aber deutlich besser als drei Monate später eine Chatdiskussion mit 117 Nachrichten und keiner belastbaren Zahl.

Zimmer, Schäden und Übergabe

Auch wenn nur ein Zimmer verlassen wird, sollte es eine Übergabe geben. Der Zustand des Zimmers, mitvermietete Möbel, Schlüssel und bekannte Schäden sollten dokumentiert werden. Bei Untermiete sollte der Hauptmieter das Zimmer gemeinsam mit dem Untermieter anschauen. Bei gemeinsamen Mietern kann zusätzlich sinnvoll sein, dass die verbleibenden Bewohner den Zustand bestätigen.

Streit entsteht häufig bei Schäden, die angeblich schon vorher vorhanden waren. Ohne Fotos oder Protokoll wird die Beweisführung schwierig. Deshalb sollten WGs bei Einzug und Auszug kurze Übergabeprotokolle nutzen. Darin reichen klare Angaben: Datum, Beteiligte, Zimmer, Zustand, sichtbare Schäden, Schlüssel, Zählerstände soweit relevant und offene Punkte.

Normale Abnutzung ist von ersatzpflichtigen Schäden zu unterscheiden. Nicht jeder Kratzer, jede Druckstelle oder jede altersbedingte Spur führt zu einem Zahlungsanspruch. Anders kann es bei beschädigten Türen, starken Verschmutzungen, fehlenden Schlüsseln, kaputten Möbeln oder nicht entfernten Einbauten sein. Auch hier gilt: Dokumentation entscheidet oft mehr als Empörung.

Vertiefend passen die Ratgeber Auszug aus der Mietwohnung: Fristen, Zustand, Schlüssel und Nachweise und Streit nach dem Auszug: Schäden, Reinigung, Kautionseinbehalt und Beweise.

Schlüsselrückgabe in der WG

Die Schlüsselrückgabe ist mehr als eine Formalie. Wer noch Schlüssel besitzt, kann weiterhin als nicht vollständig ausgezogen gelten oder zumindest Streit über die Rückgabe auslösen. Bei einem WG-Auszug sollten deshalb alle Schlüssel dokumentiert zurückgegeben werden: Wohnungsschlüssel, Haustürschlüssel, Briefkastenschlüssel, Kellerschlüssel, Fahrradraum, Dachboden oder Transponder.

Beim Untermietverhältnis gibt der Untermieter die Schlüssel an den Hauptmieter zurück. Bei einem eigenen Mietvertrag mit dem Vermieter erfolgt die Rückgabe an den Vermieter oder eine bevollmächtigte Person. Bei gemeinsamen Mietern sollte schriftlich festgehalten werden, wer welche Schlüssel übernommen hat und ob der ausziehende Bewohner keine Schlüssel mehr besitzt.

Fehlt ein Schlüssel, kann das Kosten auslösen. Ob tatsächlich ein Schloss oder eine Schließanlage ersetzt werden muss, hängt vom Einzelfall ab. Wichtig ist aber, den Verlust nicht zu verschweigen. Wer später behauptet, der Schlüssel sei „bestimmt irgendwo in der WG“, macht die Sache selten besser.

Mehr dazu steht im Ratgeber Schlüsselrückgabe nach dem Auszug: Wann die Wohnung wirklich zurückgegeben ist.

Streit beim WG-Auszug vermeiden

Der beste Weg gegen Streit ist eine klare Auszugsvereinbarung. Sie muss nicht kompliziert sein. Sie sollte aber die wichtigsten Punkte enthalten: Auszugsdatum, Vertragsende oder Vertragsänderung, Nachmieter, Kautionsanteil, offene Kosten, spätere Nachforderungen, Zimmerzustand, Schlüssel und gemeinsame Gegenstände.

Besonders wichtig ist die Trennung von Außenverhältnis und Innenverhältnis. Gegenüber dem Vermieter kann eine andere Haftung gelten als zwischen den WG-Bewohnern. Stehen alle gemeinsam im Mietvertrag, kann der Vermieter sich unter Umständen an alle halten. Intern kann aber vereinbart sein, wer welchen Anteil trägt. Diese interne Vereinbarung sollte beweisbar sein.

Gerade in angespannten Situationen hilft ein sachlicher Ton. Wer beim Auszug nur Vorwürfe sammelt, bekommt selten eine saubere Abrechnung. Wer dagegen Zahlen, Daten und Vereinbarungen ordnet, hat die bessere Position. Das gilt für ausziehende Bewohner ebenso wie für die verbleibende WG.

Musterformulierungen für den WG-Auszug

FAQ zum Auszug aus der WG