Untermiete in der WG: Wann der Vermieter zustimmen muss und was Mieter beachten sollten

Untermiete in der WG: Warum die Vertragsstruktur entscheidend ist

In einer Wohngemeinschaft wird häufig schnell gesprochen: Jemand zieht ein, jemand zieht aus, ein Zimmer wird weitergegeben, die Miete wird aufgeteilt. Rechtlich reicht diese Alltagssprache aber nicht aus. Entscheidend ist, wer Vertragspartner des Vermieters ist. Nur wer selbst Mieter ist, kann überhaupt eine Untervermietung beantragen. Wer dagegen nur Mitbewohner ohne Vertrag oder bereits Untermieter ist, kann nicht eigenständig ein weiteres Untermietverhältnis an der Wohnung begründen.

Beim klassischen WG-Modell gibt es einen Hauptmieter. Dieser Hauptmieter hat den Mietvertrag mit dem Vermieter abgeschlossen und überlässt einzelne Zimmer an andere Personen. Die Bewohner zahlen ihre Anteile an den Hauptmieter. Genau hier entsteht das typische Untermietverhältnis. Der Vermieter bleibt Vertragspartner des Hauptmieters. Die Untermieter haben ihren Vertrag dagegen mit dem Hauptmieter.

Anders ist es, wenn alle WG-Bewohner gemeinsam im Mietvertrag stehen. Dann sind sie Mitmieter. Eine neue Person kann nicht einfach durch eine interne Absprache in den Vertrag hineinrutschen. Meist braucht es dann eine Vertragsänderung oder einen Nachtrag mit Zustimmung des Vermieters. Noch einmal anders ist das Modell, bei dem der Vermieter jedes Zimmer einzeln vermietet. Dann besteht kein Untermietverhältnis zwischen den Bewohnern, sondern mehrere eigenständige Mietverträge mit dem Vermieter.

Grundlagen zum Aufbau einer WG erklärt der Ratgeber WG-Mietvertrag: Rechte und Pflichten von Hauptmietern, Untermietern und Mitbewohnern. Für die allgemeine Prüfung des Mietvertrags passt außerdem der Ratgeber Mietvertrag unterschreiben: Worauf Mieter achten sollten.

Wann braucht die WG die Zustimmung des Vermieters?

Die Zustimmung des Vermieters ist bei Untervermietung der zentrale Punkt. Nach dem Grundgedanken des Mietrechts darf der Mieter die Wohnung nicht ohne Erlaubnis einem Dritten überlassen. Das gilt auch dann, wenn nur ein einzelnes WG-Zimmer betroffen ist. Der Vermieter soll wissen, wer die Wohnung nutzt und ob sich durch die zusätzliche oder geänderte Nutzung Risiken ergeben.

Für Wohnraum gibt es jedoch einen wichtigen Mieterschutz. Wenn nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse entsteht, einen Teil der Wohnung einem Dritten zu überlassen, kann der Mieter unter bestimmten Voraussetzungen die Erlaubnis verlangen. Bei einer WG ist das besonders relevant, weil das Weiterwohnen oft davon abhängt, dass freie Zimmer neu besetzt werden können.

Wichtig ist die Unterscheidung zwischen vollständiger und teilweiser Überlassung. Wer die gesamte Wohnung weitergeben will, etwa weil er auszieht und die Wohnung komplett einer anderen Person überlässt, steht rechtlich anders da als jemand, der nur ein einzelnes Zimmer innerhalb der weiter selbst genutzten Wohnung untervermieten möchte. Der Anspruch auf Erlaubnis ist typischerweise auf die teilweise Überlassung von Wohnraum ausgerichtet.

In der WG-Praxis bedeutet das: Bleibt der Hauptmieter selbst in der Wohnung und soll nur ein Zimmer an eine neue Person vergeben werden, sind die Chancen auf Zustimmung oft besser als bei einer vollständigen Weitergabe der ganzen Wohnung. Trotzdem muss der Vermieter informiert und um Erlaubnis gebeten werden. Eine bloße Mitteilung nach dem Motto „ab morgen wohnt jemand Neues hier“ ist keine saubere Vorgehensweise.

Was ist ein berechtigtes Interesse bei einer WG?

Das berechtigte Interesse ist der Dreh- und Angelpunkt. Es muss nach Abschluss des Mietvertrags entstanden sein und nachvollziehbar erklären, warum der Mieter einen Teil der Wohnung an eine weitere Person überlassen möchte. In WGs geht es häufig um wirtschaftliche Gründe. Ein bisheriger Mitbewohner zieht aus, die Gesamtmiete bleibt aber gleich. Der Hauptmieter kann oder will die Wohnung allein nicht mehr tragen. Dann kann die Aufnahme eines neuen Untermieters ein nachvollziehbares Interesse sein.

Auch persönliche oder organisatorische Gründe können eine Rolle spielen. Wer aus beruflichen Gründen zeitweise weniger Einkommen hat, nach einer Trennung die Wohnung nicht allein finanzieren kann oder eine große Wohnung nicht dauerhaft allein nutzen möchte, kann ein berechtigtes Interesse darlegen. Entscheidend ist nicht, dass eine existenzielle Notlage vorliegt. Es muss aber mehr sein als reine Bequemlichkeit oder ein beliebiger Wunsch ohne Bezug zur Wohn- und Lebenssituation.

Das Interesse sollte im Antrag nicht zu knapp beschrieben werden. Vermieter müssen den Antrag prüfen können. Wer nur schreibt, dass „ein Bekannter einzieht“, verschenkt Argumente. Besser ist eine sachliche Begründung: bisheriges WG-Zimmer frei geworden, Kostenverteilung muss erhalten bleiben, Wohnung wird weiterhin überwiegend durch den Hauptmieter genutzt, keine Überbelegung, keine Änderung des Wohnzwecks.

Wer sich unsicher ist, ob sein Fall eher Untervermietung, Mieterwechsel oder Vertragsänderung ist, sollte zusätzlich den Ratgeber Mietvertrag ändern: Nachtrag, neue Mieter und Vertragsänderungen prüfen.

Wann darf der Vermieter die Untervermietung ablehnen?

Ein Vermieter muss nicht jede Untervermietung hinnehmen. Auch bei einem berechtigten Interesse des Mieters kann es Gründe geben, die gegen die Erlaubnis sprechen. Die Ablehnung muss aber sachlich begründet sein. Ein pauschales „WGs wollen wir nicht“ oder „Untervermietung ist grundsätzlich unerwünscht“ reicht im Wohnraummietrecht nicht automatisch aus, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen für eine teilweise Überlassung erfüllt sind.

Ein wichtiger Ablehnungsgrund kann in der Person des vorgesehenen Untermieters liegen. Das kann etwa relevant werden, wenn konkrete Störungen zu erwarten sind, wenn der vorgeschlagene Untermieter bereits durch vertragswidriges Verhalten bekannt ist oder wenn objektive Gründe gegen eine zuverlässige Nutzung sprechen. Bloße Vorurteile, unkonkrete Bedenken oder ein allgemeines Misstrauen reichen dagegen nicht aus.

Ein weiterer Ablehnungsgrund kann eine Überbelegung sein. Eine Wohnung darf nicht beliebig vielen Personen überlassen werden. Entscheidend sind Größe, Zuschnitt, Anzahl der Räume, sanitäre Ausstattung und konkrete Nutzung. Gerade in Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt versuchen manche Mieter, Wohnraum sehr dicht zu belegen. Das kann mietrechtlich problematisch werden und die Zustimmung gefährden.

Auch besondere Umstände der Wohnung können eine Rolle spielen. Wenn die Untervermietung zu erheblichen Störungen anderer Mieter führen würde, Gemeinschaftsflächen übermäßig belastet würden oder der Hausfrieden bereits konkret gefährdet ist, kann der Vermieter genauer prüfen. Entscheidend bleibt immer der Einzelfall. Eine Ablehnung sollte nicht einfach hingenommen werden, wenn sie nur aus Standardsätzen besteht und keine konkreten Gründe enthält.

So stellen Mieter den Antrag richtig

Der Antrag auf Untervermietung sollte schriftlich erfolgen. Das ist nicht nur höflicher und professioneller, sondern später auch beweisbar. Gerade bei WGs, in denen ein Zimmer schnell neu besetzt werden muss, entstehen sonst Streitfragen: Wurde überhaupt gefragt? Welche Person wurde genannt? Ab wann sollte die Untervermietung gelten? Hat der Vermieter reagiert oder geschwiegen?

Der Antrag sollte die wichtigsten Informationen enthalten. Dazu gehören Name des vorgesehenen Untermieters, geplanter Beginn, welches Zimmer genutzt werden soll, ob der Hauptmieter weiterhin selbst in der Wohnung wohnt, warum die Untervermietung gewünscht ist und dass keine Überbelegung entsteht. Je konkreter der Antrag, desto schwerer wird es für den Vermieter, die Prüfung wegen fehlender Angaben zu verzögern.

Der Vermieter darf nicht unbegrenzt trödeln. Trotzdem sollten Mieter keine unrealistischen Fristen setzen. Eine sachliche Frist von etwa zwei Wochen kann in vielen Fällen angemessen sein, wenn alle Informationen vorliegen. Bei komplizierten Fällen kann eine längere Prüfung nötig sein. Wichtig ist, den Ton professionell zu halten. Ein sauberer Antrag ist oft wirksamer als Druck oder Drohungen.

Wer den Antrag mit einer späteren Wohnungsübergabe, Zimmerübergabe oder Schlüsselübergabe verbindet, sollte auch an Nachweise denken. Dazu passen die Ratgeber Wohnungsrückgabe: Rechte, Pflichten und Übergabeprotokoll und Schlüsselrückgabe nach dem Auszug.

Untermiete beim WG-Wechsel: Was besonders wichtig ist

Der klassische WG-Wechsel ist rechtlich oft unsauber geregelt. Eine Person zieht aus, eine neue Person zieht ein, alle einigen sich intern und der Vermieter erfährt es erst später oder gar nicht. Das kann funktionieren, solange niemand streitet. Sobald aber Miete ausfällt, Schäden auftreten oder der Vermieter genauer hinsieht, wird die fehlende Zustimmung zum Problem.

Bei einem Hauptmietermodell muss der Hauptmieter sicherstellen, dass die Untervermietung erlaubt ist. Hat der Vermieter nur einer bestimmten Person zugestimmt, bedeutet das nicht automatisch, dass beliebig viele spätere Wechsel erlaubt sind. Hat der Vermieter dagegen allgemein eine WG-Nutzung mit wechselnden Untermietern akzeptiert, kann die Lage günstiger sein. Trotzdem sollte jeder Wechsel dokumentiert werden.

Stehen mehrere WG-Bewohner gemeinsam im Mietvertrag, ist ein Bewohnerwechsel meist keine bloße Untervermietung. Dann muss der Mietvertrag geändert werden. Der ausziehende Mieter möchte aus der Haftung, der neue Bewohner soll eintreten, die verbleibenden Mieter wollen die Wohnung behalten. Ohne klare Vereinbarung bleibt der bisherige Mieter unter Umständen weiter im Vertrag. Das ist besonders gefährlich, wenn nach dem Auszug noch Mietrückstände oder Schäden entstehen.

Gerade deshalb sollten WGs Mieterwechsel nicht nur über Messenger-Nachrichten regeln. Sinnvoll ist ein Nachtrag, der Auszug, Eintritt, Kaution, offene Forderungen, Schlüssel und Übergabezustand festhält. Bei Streit nach dem Auszug hilft ergänzend der Ratgeber Streit nach dem Auszug: Schäden, Reinigung, Kautionseinbehalt und Beweise.

Was in den Untermietvertrag der WG gehört

Eine Erlaubnis des Vermieters ersetzt nicht den Untermietvertrag. Die Erlaubnis regelt nur das Verhältnis zwischen Vermieter und Hauptmieter. Der eigentliche Vertrag zwischen Hauptmieter und Untermieter sollte gesondert geschlossen werden. Das schützt beide Seiten. Der Hauptmieter kann Zahlungs- und Nutzungsregeln festhalten. Der Untermieter weiß, welches Zimmer er nutzen darf und welche Kosten auf ihn zukommen.

Der Untermietvertrag sollte mindestens die Vertragsparteien, das vermietete Zimmer, die Mitbenutzung von Küche, Bad, Flur und weiteren Gemeinschaftsflächen, Mietbeginn, Miethöhe, Nebenkosten, Kaution, Kündigungsfrist, Schlüssel und Zustand des Zimmers regeln. Auch Hausordnung, Rauchen, Tierhaltung, Internetnutzung und Reinigung können sinnvoll sein, wenn sie in der WG häufig zu Streit führen.

Bei befristeten Untermietverträgen ist besondere Sorgfalt nötig. Nicht jede Befristung ist automatisch wirksam. Wer ein Zimmer nur für einige Monate untervermieten will, sollte den Grund klar festhalten. Wer dagegen auf unbestimmte Zeit vermietet, muss die gesetzlichen und vertraglichen Kündigungsregeln beachten. Allgemeine Hinweise zu Vertragsklauseln finden sich im Ratgeber Unwirksame Klauseln im Mietvertrag.

Miete, Nebenkosten und Kaution bei Untermiete

In WGs führt Geld besonders schnell zu Streit. Der Hauptmieter zahlt häufig die gesamte Miete an den Vermieter und verteilt die Kosten intern. Für Untermieter ist wichtig, ob sie eine Pauschalmiete zahlen oder ob Nebenkosten später abgerechnet werden. Unklare Formulierungen wie „alles inklusive, außer wenn mehr kommt“ sind gefährlich. Besser ist eine eindeutige Regelung.

Bei einer Pauschale ist klar, welcher Betrag monatlich zu zahlen ist. Bei einer Vorauszahlung sollte geregelt sein, welche Kosten umfasst sind und wann abgerechnet wird. Strom, Internet und Rundfunkbeitrag laufen oft außerhalb der Betriebskostenabrechnung. Auch diese Positionen sollten in einer WG nicht nur mündlich verteilt werden.

Die Kaution bei Untermiete ist ebenfalls ein eigener Punkt. Der Hauptmieter kann vom Untermieter eine Kaution verlangen. Sie sollte schriftlich vereinbart und getrennt von laufenden Zahlungen dokumentiert werden. Beim Auszug darf der Hauptmieter nicht beliebig lange einbehalten, muss aber offene Forderungen, mögliche Schäden und noch ausstehende Abrechnungen prüfen dürfen.

Bei Nebenkostenstreit hilft der Ratgeber Nebenkostenabrechnung prüfen. Bei Kaution und Auszug passen die Ratgeber Kaution nach Auszug und Auszug aus der Mietwohnung.

Was droht bei unerlaubter Untervermietung?

Unerlaubte Untervermietung ist kein kleiner Formfehler. Wer ohne Zustimmung des Vermieters ein Zimmer oder die Wohnung einem Dritten überlässt, verletzt unter Umständen Pflichten aus dem Mietvertrag. Der Vermieter kann abmahnen und verlangen, dass die unerlaubte Gebrauchsüberlassung beendet wird. In schweren oder fortgesetzten Fällen kann auch eine Kündigung im Raum stehen.

Besonders riskant ist es, wenn der Mieter die Untervermietung bewusst verschweigt, falsche Angaben macht oder nach einer Ablehnung trotzdem untervermietet. Auch eine dauerhafte vollständige Weitergabe der Wohnung ist gefährlicher als die transparente Aufnahme eines Untermieters in ein einzelnes Zimmer. Wer selbst gar nicht mehr in der Wohnung wohnt, kann sich oft nicht auf die gleichen Argumente stützen wie ein Hauptmieter, der weiter dort lebt.

Wenn der Vermieter wegen unerlaubter Untervermietung kündigt, sollten Mieter schnell reagieren und die Vorwürfe genau prüfen. Entscheidend sind Mietvertrag, Erlaubnislage, Dauer, Art der Nutzung, Kommunikation und mögliche Abmahnungen. Allgemeine Hinweise zu Kündigungsfragen bietet der Ratgeber Kündigung im Mietrecht: mehr Sicherheit und weniger Fehler.

Musterformulierung: Erlaubnis zur Untervermietung eines WG-Zimmers

Die Musterformulierung sollte an den Einzelfall angepasst werden. Wichtig ist, dass sie nicht aggressiv klingt, aber die rechtlich relevanten Punkte enthält. Wer die Person, den Zeitraum, das Zimmer und das berechtigte Interesse klar benennt, schafft eine deutlich bessere Grundlage als mit einer knappen informellen Nachricht.

FAQ zur Untermiete in der WG