Mietpreisbremse und Schonfristzahlung 2026: Warum die Reform Kündigungen und Neuvermietungen stärker regulieren soll

Die Mietpreisbremse bleibt ein zentraler Streitpunkt im deutschen Mietrecht. Sie soll verhindern, dass Mieten bei Neuvermietungen in angespannten Wohnungsmärkten sprunghaft steigen. Seit Juli 2025 ist sie bis Ende 2029 verlängert. Zusätzlich hat das Bundesverfassungsgericht Anfang 2026 eine Verfassungsbeschwerde gegen eine frühere Verlängerung der Mietpreisbremse nicht zur Entscheidung angenommen. Damit bleibt die grundsätzliche Linie bestehen: Der Gesetzgeber darf Mieten in angespannten Märkten begrenzen, wenn er damit soziale Ziele wie bezahlbaren Wohnraum und Schutz vor Verdrängung verfolgt.

Die aktuelle Reformdiskussion geht aber über die Verlängerung der Mietpreisbremse hinaus. Der am 29. April 2026 beschlossene Gesetzentwurf der Bundesregierung sieht auch Änderungen bei der Schonfristzahlung vor. Das betrifft Mieter, denen wegen Mietrückständen gekündigt wurde. Nach bisheriger Rechtslage kann eine Schonfristzahlung unter bestimmten Voraussetzungen eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs unwirksam machen. Die ordentliche Kündigung blieb jedoch oft bestehen. Genau diese Lücke soll künftig geschlossen oder zumindest deutlich verkleinert werden.

Was die Mietpreisbremse bei Neuvermietung bedeutet

In ausgewiesenen Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete bei Beginn eines neuen Mietverhältnisses grundsätzlich höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Es gibt Ausnahmen, etwa für bestimmte Neubauten oder umfassend modernisierte Wohnungen. Für Mieter ist die Regelung deshalb kein automatischer Mietendeckel für jede Wohnung, sondern ein Prüfungsinstrument. Wer eine neue Wohnung anmietet, sollte vergleichen, ob die verlangte Miete zur ortsüblichen Vergleichsmiete passt und ob sich der Vermieter auf eine Ausnahme beruft.

Für Vermieter ist wichtig, dass die Mietpreisbremse nicht nur politisches Schlagwort ist, sondern konkrete Informations- und Begründungspflichten auslösen kann. Wird eine höhere Miete verlangt, muss nachvollziehbar sein, warum sie zulässig sein soll. In der Praxis entstehen viele Streitfälle, weil Mieter erst nach Vertragsabschluss merken, dass die Miete möglicherweise zu hoch ist. Die Verlängerung bis Ende 2029 sorgt dafür, dass diese Prüfung auch in den kommenden Jahren relevant bleibt.

Warum die Schonfristzahlung so wichtig ist

Mietrückstände gehören zu den schwerwiegendsten Konflikten im Mietverhältnis. Gerät ein Mieter mit erheblichen Beträgen in Rückstand, kann der Vermieter kündigen. Das Gesetz kennt dabei die fristlose Kündigung und die ordentliche Kündigung. Die Schonfristzahlung soll Menschen, die in eine finanzielle Notlage geraten sind, eine letzte Möglichkeit geben, die Wohnung zu retten, indem sie die Rückstände innerhalb bestimmter Fristen ausgleichen. Bisher war das aber nur begrenzt hilfreich, wenn neben der fristlosen Kündigung zusätzlich eine ordentliche Kündigung ausgesprochen wurde.

Genau dieser Punkt ist seit Jahren umstritten. Aus Mietersicht wirkt es widersprüchlich, wenn der Gesetzgeber eine Nachzahlung ermöglicht, die Wohnung aber trotzdem wegen der parallel ausgesprochenen ordentlichen Kündigung verloren gehen kann. Aus Vermietersicht geht es dagegen um Verlässlichkeit und die Frage, wie oft erhebliche Zahlungsstörungen hingenommen werden müssen. Der Reformvorschlag versucht hier einen Ausgleich: Die ordentliche Kündigung wegen Mietrückständen soll durch Zahlung einmalig abgewendet werden können. Das ist kein Freibrief für dauerhaft unpünktliche Mietzahlungen, sondern eine begrenzte Rettungsmöglichkeit.

Was sich für Mieter ändern könnte

Für Mieter wäre die geplante Ausweitung besonders in Krisensituationen wichtig. Arbeitsplatzverlust, Krankheit, Trennung oder verspätete Sozialleistungen können schnell dazu führen, dass Rückstände entstehen. Wer dann die Rückstände vollständig ausgleicht, hätte künftig bessere Chancen, die Wohnung zu behalten. Entscheidend wird aber bleiben, dass Fristen eingehalten und Zahlungen tatsächlich geleistet werden. Wer nur ankündigt, irgendwann zu zahlen, wird dadurch nicht geschützt.

Mieter sollten bei Zahlungsproblemen früh reagieren. Vermieter informieren, Beratungsstellen einschalten, Ansprüche auf Sozialleistungen prüfen und Rückstände nicht anwachsen lassen: Das klingt trocken, ist aber entscheidend. Je später gehandelt wird, desto kleiner werden die Spielräume. Die geplante Reform kann helfen, ersetzt aber keine schnelle Reaktion. Mietrecht ist an dieser Stelle erstaunlich gnadenlos praktisch: Am Ende zählen Fristen, Beträge und Nachweise.

Was Vermieter beachten sollten

Vermieter müssen sich darauf einstellen, dass Kündigungen wegen Zahlungsverzugs künftig genauer geprüft werden. Wenn die Schonfristzahlung auf ordentliche Kündigungen erweitert wird, kann eine Zahlung des Mieters stärkere Wirkung entfalten als bisher. Das bedeutet nicht, dass Vermieter schutzlos wären. Die Möglichkeit soll nach dem Entwurf nur einmalig bestehen. Wiederholte oder schwere Pflichtverletzungen bleiben weiterhin rechtlich relevant.

In der Praxis sollten Vermieter Zahlungsrückstände sauber dokumentieren, Kündigungen präzise begründen und Zahlungseingänge genau erfassen. Wer mehrere Kündigungsgründe vermischt oder unklare Beträge nennt, macht das Verfahren unnötig angreifbar. Gleichzeitig sollten Mieter verstehen, dass die Schonfristzahlung keine Einladung ist, Mietzahlungen beliebig zu verschieben. Sie ist eine Notfallregelung, kein Geschäftsmodell.

Einordnung für 2026

Die Kombination aus verlängerter Mietpreisbremse, verfassungsrechtlicher Bestätigung und geplanter Ausweitung der Schonfristzahlung zeigt, dass der Mieterschutz 2026 politisch wieder deutlich stärker in den Mittelpunkt rückt. Für Mieter kann das mehr Sicherheit bedeuten. Für Vermieter steigen die Anforderungen an transparente Verträge, saubere Kündigungen und nachvollziehbare Begründungen. Noch ist die Reform nicht endgültig beschlossen. Wer aber Mietverträge abschließt, Mieten erhöht oder Kündigungen vorbereitet, sollte die Entwicklung jetzt verfolgen. Denn sobald neue Regeln gelten, hilft der Satz „Das haben wir immer so gemacht“ ungefähr so viel wie ein Regenschirm in einem Wasserschaden.