Mietrechtsänderung 2026: Bundesregierung bringt neue Regeln für Indexmieten, möblierte Wohnungen und Kurzzeitvermietung auf den Weg
Die Bundesregierung hat am 29. April 2026 einen Gesetzentwurf zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete beschlossen. Damit rückt eine weitere Reform des sozialen Mietrechts in das parlamentarische Verfahren. Für Mieter und Vermieter ist das wichtig, weil der Entwurf nicht nur eine einzelne Stellschraube berührt, sondern mehrere typische Konfliktfelder gleichzeitig: Indexmieten, möblierte Wohnungen, Kurzzeitmietverträge, Schonfristzahlungen und einzelne Fragen der Modernisierung. Das Gesetz gilt noch nicht. Es handelt sich um einen Kabinettsbeschluss, der nun durch Bundestag und Bundesrat gehen muss. Trotzdem sollten beide Seiten die geplanten Änderungen bereits jetzt kennen, weil sie zeigen, in welche Richtung sich das Mietrecht 2026 bewegt.
Der politische Hintergrund ist klar: In vielen Städten bleibt bezahlbarer Wohnraum knapp. Die Mietpreisbremse wurde bereits bis Ende 2029 verlängert. Nun sollen nach dem Willen der Bundesregierung Lücken geschlossen werden, die in der Praxis immer wieder genutzt oder zumindest diskutiert wurden. Besonders relevant sind Konstruktionen, bei denen die Mietpreisbremse zwar formal beachtet wird, die tatsächliche Belastung der Mieter aber trotzdem stark steigt. Dazu zählen etwa hohe Möblierungszuschläge, sehr kurze Vertragslaufzeiten oder Indexmietverträge, bei denen die Miete an den Verbraucherpreisindex gekoppelt ist.
Warum die Reform so viele Bereiche gleichzeitig betrifft
Das Mietrecht funktioniert selten isoliert. Eine hohe Neuvertragsmiete kann mit Möbeln begründet werden. Ein befristet wirkender Vertrag kann als Kurzzeitvermietung ausgestaltet sein. Eine anfangs noch vertretbare Miete kann durch Indexanpassungen schnell deutlich steigen. Genau deshalb setzt der Entwurf an mehreren Stellen gleichzeitig an. Ziel ist nicht, das Mietrecht komplett neu zu schreiben, sondern bekannte Umgehungs- und Belastungspunkte genauer zu fassen.
Für Mieter bedeutet das vor allem mehr Transparenz. Wer eine möblierte Wohnung anmietet, soll besser erkennen können, welcher Teil der Miete tatsächlich auf die Überlassung der Möbel entfällt. Wer einen Kurzzeitmietvertrag abschließt, soll nicht dauerhaft in einer rechtlichen Grauzone bleiben. Und wer eine Indexmiete vereinbart hat, soll in angespannten Wohnungsmärkten nicht jede starke Inflationsbewegung vollständig in der Miete spüren. Für Vermieter bedeutet die Reform dagegen mehr Dokumentations- und Begründungsaufwand. Verträge müssen genauer gestaltet werden, pauschale Angaben werden riskanter und manche bisher bequeme Konstruktion dürfte künftig weniger Spielraum bieten.
Indexmieten sollen in angespannten Märkten begrenzt werden
Ein zentraler Punkt ist die geplante Begrenzung von Indexmieterhöhungen. Bei einer Indexmiete orientiert sich die Mieterhöhung am Verbraucherpreisindex. Steigt der Index, kann grundsätzlich auch die Miete steigen. Das war in Zeiten hoher Inflation besonders spürbar. Nach dem Entwurf sollen jährliche Indexsteigerungen, die über drei Prozent hinausgehen, in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt nur noch zur Hälfte berücksichtigt werden. Damit würde eine Art gedämpfte Anpassung entstehen. Die ersten drei Prozent blieben voll relevant, der darüber liegende Teil würde nur noch teilweise auf die Miete durchschlagen.
Das ist für bestehende und neue Indexmietverträge interessant. Mieter sollten daher prüfen, ob ihre Wohnung in einem Gebiet liegt, in dem die Mietpreisbremse beziehungsweise ein angespannter Wohnungsmarkt gilt. Vermieter sollten ihre Anpassungsschreiben künftig besonders sauber vorbereiten. Denn wenn eine Indexanpassung falsch berechnet oder unklar begründet wird, entsteht Streit fast automatisch. Und kaum etwas wirkt im Mietverhältnis so zuverlässig wie ein Streitbeschleuniger wie eine unverständliche Mieterhöhung.
Möblierte Wohnungen und Kurzzeitvermietung im Fokus
Auch möblierte Wohnungen stehen im Mittelpunkt. Gerade in Großstädten werden möblierte Wohnungen häufig teurer angeboten als vergleichbare unmöblierte Wohnungen. Ein Möblierungszuschlag ist nicht automatisch unzulässig. Problematisch wird es aber, wenn der Zuschlag nicht nachvollziehbar ist oder Möbel als Begründung für eine deutlich höhere Gesamtmiete dienen, ohne dass der Wert der Einrichtung erkennbar wäre. Künftig soll der Zuschlag gesondert ausgewiesen werden. Bei voll möblierten Wohnungen soll eine vereinfachte Pauschale von bis zu zehn Prozent der Nettokaltmiete als angemessen gelten können, wobei der Zeitwert der Möbel eine Rolle spielt.
Bei Kurzzeitmietverträgen soll erstmals klarer geregelt werden, wie lange ein Vertrag als vorübergehende Vermietung gelten kann. Vorgesehen ist eine Grenze von sechs Monaten, mit einer möglichen einmaligen Verlängerung auf bis zu acht Monate, wenn sich nach Mietbeginn ein unvorhersehbarer längerer Bedarf ergibt. Wird diese Grenze überschritten, sollen die normalen mieterschützenden Regeln greifen. Das ist vor allem für möblierte Übergangswohnungen, Projektwohnungen und befristete Aufenthalte relevant.
Was jetzt praktisch wichtig ist
Mieter sollten neue Mietverträge 2026 besonders genau lesen. Wichtig sind Angaben zur Mietstruktur, zu Möbelzuschlägen, zur Vertragsdauer und zu Indexklauseln. Wer bereits einen Indexmietvertrag hat, sollte künftige Anpassungen rechnerisch prüfen und nicht automatisch zahlen, nur weil ein Schreiben offiziell aussieht. Vermieter sollten ihre Vertragsmuster aktualisieren und stärker dokumentieren, warum ein Zuschlag, eine Befristung oder eine Mieterhöhung gerechtfertigt ist.
Die Reform ist noch nicht abgeschlossen. Änderungen im parlamentarischen Verfahren sind möglich. Der Kabinettsbeschluss zeigt aber deutlich, dass der Gesetzgeber stärker gegen Konstruktionen vorgehen will, die in angespannten Wohnungsmärkten zu hohen Belastungen führen. Für die Praxis heißt das: 2026 wird kein Jahr, in dem man Mietverträge nebenbei aus alten Vorlagen zusammenklickt. Wer sauber arbeitet, reduziert Konflikte. Wer auf Unklarheit setzt, darf sich nicht wundern, wenn die Gegenseite genauer hinsieht.