AG Essen: Wiederholt verspätete Mietzahlung kann nach Abmahnung fristlose Kündigung rechtfertigen

Das Amtsgericht Essen hat mit Beschluss vom 17. März 2026 entschieden, dass fortlaufend unpünktliche Mietzahlungen nach vorheriger Abmahnung einen wichtigen Grund für eine fristlose Kündigung darstellen können. Der Fall ist für die Praxis wichtig, weil nicht nur hohe Mietrückstände, sondern auch ein dauerhaft unzuverlässiges Zahlungsverhalten das Mietverhältnis schwer belasten kann.

Worum ging es?

Im Mittelpunkt stand ein Wohnraummietverhältnis, in dem die Miete wiederholt nicht pünktlich einging. Der Vermieter hatte das Zahlungsverhalten beanstandet und den Mieter gewarnt. Trotzdem kam es erneut zu verspäteten Zahlungen. Das Gericht musste deshalb prüfen, ob die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter noch zumutbar war oder ob die Pflichtverletzungen die fristlose Kündigung tragen.

Die Entscheidung

Das AG Essen stellte klar: Eine fortlaufende unpünktliche Mietzahlung kann einen wichtigen Grund im Sinne von § 543 BGB bilden. Entscheidend ist aber die Gesamtschau. Einzelne kleinere Verzögerungen reichen nicht automatisch. Wenn ein Mieter jedoch trotz Abmahnung weiter verspätet zahlt, kann das Vertrauen in die Vertragstreue so erschüttert sein, dass eine fristlose Kündigung in Betracht kommt.

Besonders praxisrelevant ist die Abmahnung. Sie gibt dem Mieter die letzte klare Gelegenheit, sein Verhalten zu ändern. Zahlt der Mieter danach weiterhin verspätet, wird aus einem zunächst noch beherrschbaren Vertragsproblem ein erhebliches Kündigungsrisiko.

Relevante BGB-Vorschriften

Die Pflicht zur Mietzahlung folgt aus § 535 BGB. Bei schweren Pflichtverletzungen kommt § 543 BGB zur Anwendung. Ist das Mietverhältnis wirksam beendet, wird außerdem der Herausgabeanspruch aus § 546 BGB wichtig.

Was Mieter beachten sollten

Mieter sollten eine Abmahnung wegen verspäteter Mietzahlung sehr ernst nehmen. Wer nach einer solchen Warnung weiter unpünktlich zahlt, kann sich später kaum darauf berufen, der Vermieter habe das Verhalten über längere Zeit hingenommen. Sinnvoll ist es, Zahlungsprobleme früh zu dokumentieren, mit dem Vermieter zu sprechen und die Miete so einzurichten, dass sie fristgerecht eingeht.

Was Vermieter beachten sollten

Vermieter sollten verspätete Zahlungen nicht nur mündlich beanstanden, sondern nachvollziehbar dokumentieren. Vor einer fristlosen Kündigung ist eine klare Abmahnung regelmäßig der sicherere Weg. Sie sollte die verspäteten Zahlungen konkret benennen, das vertragswidrige Verhalten rügen und deutlich machen, dass bei Wiederholung die Kündigung droht.

Passende Ratgeber

Passend dazu sind die Ratgeber Kündigung im Mietrecht prüfen, Kündigungsfrist, Widerspruch und Räumungsklage sowie Mietvertrag prüfen. Für die praktische Einordnung ist wichtig: Pünktliche Zahlung ist keine Nebensache, sondern eine Hauptpflicht des Mieters.