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Umsatzsteuer und Werbungskosten
Neue Möglichkeiten im Mietrecht
Die Umsatzsteuer - gewerbliche Vermietung und Verpachtung
Für den Bereich der Vermietung an Privatpersonen war der Fall schon immer klar: Gemäß § 4 Nr. 12 UStG ist die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken immer von der Umsatzsteuer befreit. Für den Bereich der gewerblichen Vermietung gab es lange Ausnahmeklauseln. Inzwischen wurden diese jedoch praktisch samt und sonders gestrichen. Die Umsatzsteuer entfällt demnach nur nicht mehr, wenn die "Schlafunterkünfte und Räume zur kurzfristigen Beherbergung von Fremden dienen". In diesem Fall handelt es sich nämlich um Geschäftseinkünfte und nicht länger um Mieteinkünfte. Doch die Umsatzsteuerbefreiung ist für Immobilien- und Grundstücksbesitzer nicht in jedem Fall positiv. Werden nämlich Gebäude neu gebaut oder kernsaniert, so kann er die Umsatzsteuer, die er an die von ihm beauftragen Arbeiter zu zahlen hat, nicht als Vorsteuerabzug geltend machen.Der Gesetzgeber hat deshalb die Möglichkeit des Optierens geschaffen. Er unterwirft sich damit freiwillig der Umsatzsteuer, kann die gezahlten Vorsteuern aber anschließend entsprechend geltend machen. Der Immobilienbesitzer kann allerdings nicht optieren, wenn sein neuer Mieter ein Gewerbe ausübt, bei dem er keine Umsatzsteuer ausweisen muss oder aber falls die sogenannte "Kleinunternehmerregelung" greift. Diese wird in § 19 UStG erklärt. Sie bedeutet, dass der Unternehmer (also der Mieter der gewerblichen Immobilie) faktisch nicht die Umsatzsteuer ausweisen muss. Das Optieren kann jedes Jahr wieder geändert werden. Möchte man wegen des Vorsteuerabzugs zur Umsatzsteuerpflicht optieren, sollte man sich wegen der genannten Gründe schriftlich vom Mieter versichern lassen, dass dieser der Umsatzsteuerpflicht auch tatsächlich unterliegt. Zudem ist zu beachten, dass der Mieter keine weiteren Einnahmen erzielt, die nicht der Umsatzsteuer unterliegen. Übersteigen die nämlich fünf Prozent seiner Gesamteinnahmen, verliert der Vermieter seine Vorsteueroption. Diese muss deshalb dann rückwirkend nachgezahlt werden.
Der Urteilsspruch des BFH: Werbungskosten werden abzugsfähig
Beim Erstellen der jährlichen Steuererklärung dürfen zudem in Zukunft die Kosten von den Einkünften aus Verpachtung und Vermietung abgezogen werden, die zu deren Erreichung notwendig gewesen sind. Dies hat der BFH in einem Urteil im Dezember des letzten Jahres klargestellt. Abzugsfähig sind demnach alle Kosten, die zur Erzielung, Sicherung oder Erhaltung von Einkünften durch eine Immobilie dienen, die sich im Privatbesitz befindet. Möchte man allerdings Werbungskostenüberschüsse abziehen, die durch einen langen Leerstand einer Immobilie entstanden sind, so waren die Richter am höchsten deutschen Finanzgericht nicht derart entgegenkommend: Um dies tun zu können, müsse man eine "ernsthafte Bemühung entfalten", dem Leerstand Abhilfe zu schaffen. Im konkreten Fall hatte ein Vermieter nur Anzeigen geschaltet. Dies reichte dem BFH nicht. Der Vermieter hätte erkennen müssen, dass diese nicht die gewünschte Wirkung entfalteten und sein Verhalten adaptieren müssen.Komplexe Rechtslagen mit einer Software vereinfachen
Das Mietrecht ist in Bezug auf die Erstellung der Steuererklärung kompliziert geworden, wie allein die beiden Neuerungen zeigen. Als Vermieter jedes Jahr die Steuererklärung von Hand zu erstellen, ist deshalb wenig sinnvoll: Zum einen ist der Zeitaufwand sehr groß, zum anderen besteht eine relativ große Wahrscheinlichkeit, einen Fehler zu machen, der zum eigenen finanziellen Nachteil gereichen kann. Es ist deshalb ratsam, auf eine passende Software zur Erstellung der Steuererklärung zu setzen, die auf Vermieter spezialisiert ist. Ein passendes Beispiel hierfür ist Taxman für Vermieter. Die Software sollte die Daten aus dem Vorjahr problemlos übernehmen können, in der Lage sein, beliebig viele Mieteinheiten zu managen, stets an die neue Rechtslage angepasst sein und es ermöglichen, die Steuererklärung sofort gemäß dem amtlichen Standard elektronisch an das Finanzamt zu übermitteln.
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