OLG Nürnberg: Erwerber kann sich nicht immer auf einen Schriftformmangel im Gewerbemietvertrag berufen

Das Oberlandesgericht Nürnberg hat mit Beschluss vom 24. März 2026 entschieden, dass sich ein Grundstückserwerber in einem Gewerbemietverhältnis nicht ohne Weiteres auf einen Schriftformmangel nach § 550 BGB berufen kann. Hat der Erwerber die tatsächliche Nutzung des Mietobjekts vor dem Kauf selbst gesehen und mit dem Mieter besprochen, kann eine spätere Kündigung wegen angeblich fehlender Schriftform treuwidrig sein.

Worum ging es?

Im Verfahren stritten die Parteien um die Kosten einer erledigten Herausgabewiderklage. Die Vermieterin hatte ein gewerbliches Mietobjekt erworben und anschließend die Herausgabe verlangt. Zur Begründung berief sie sich darauf, dass der Mietvertrag wegen nur mündlich vereinbarter Nutzung zusätzlicher Außenflächen, insbesondere Parkplätze und Außenlager, nicht der gesetzlichen Schriftform entsprochen habe.

Der Mieter hielt dem entgegen, dass der Geschäftsführer der Erwerberin das Objekt vor dem Kauf persönlich besichtigt hatte. Dabei waren gerade die Nutzung der Parkplätze und des Außenlagers mit dem Mieter besprochen worden.

Die Entscheidung

Das OLG Nürnberg stellte klar: Selbst wenn ein Schriftformmangel im Sinne von § 550 BGB vorgelegen haben sollte, durfte sich die Erwerberin hier nicht darauf berufen. Nach Auffassung des Gerichts war der Zweck der Schriftform erfüllt, weil die Erwerberin die für sie relevante tatsächliche Nutzung kannte und die Außenflächen vor dem Erwerb selbst in Augenschein genommen hatte.

Der Einwand der Treuwidrigkeit aus § 242 BGB griff deshalb durch. Die Herausgabewiderklage wäre nach dem bisherigen Sach- und Streitstand unbegründet gewesen. Die Kosten des Rechtsstreits wurden der Beklagten auferlegt.

Relevante Vorschriften

Ausgangspunkt jedes Mietverhältnisses ist § 535 BGB. Für langfristige Mietverträge ist § 550 BGB wichtig, weil fehlende Schriftform grundsätzlich zur ordentlichen Kündbarkeit führen kann. Diese Möglichkeit wird aber durch Treu und Glauben nach § 242 BGB begrenzt. Bei Herausgabeansprüchen spielt außerdem § 546 BGB eine Rolle.

Bedeutung für Gewerbemieter

Gewerbemieter sollten mündliche Zusatzabreden zu Flächen, Stellplätzen, Lagern oder Nebenräumen grundsätzlich schriftlich fixieren. Das Urteil zeigt aber auch: Wenn der Erwerber die Nutzung kannte und diese vor dem Kauf besprochen wurde, kann eine spätere Berufung auf formale Fehler rechtsmissbräuchlich sein.

Bedeutung für Vermieter und Erwerber

Wer ein vermietetes Gewerbeobjekt kauft, sollte nicht nur den schriftlichen Mietvertrag prüfen, sondern auch die tatsächliche Nutzung dokumentieren. Erkennt der Erwerber Abweichungen, spricht diese Kenntnis später gegen eine Kündigung, die allein auf fehlende Schriftform gestützt wird.

Einordnung

Die Entscheidung ist vor allem für Gewerberaummiete relevant. Sie zeigt, dass § 550 BGB kein taktisches Kündigungsinstrument ohne Grenzen ist. Der Schutz eines Erwerbers endet dort, wo der Erwerber die maßgeblichen Umstände tatsächlich kannte und sich später widersprüchlich verhält.