LG München II: Beharrliche Zutrittsverweigerung kann fristlose Kündigung rechtfertigen
Das Landgericht München II hat mit Urteil vom 24. Februar 2026 entschieden, dass ein Mieter seine Wohnung verlieren kann, wenn er dem Vermieter trotz berechtigter Gründe, mehrfacher Aufforderungen und Abmahnungen dauerhaft den Zutritt verweigert. Der Fall ist besonders praxisrelevant, weil es nicht um ein bloß neugieriges Kontrollinteresse des Vermieters ging, sondern um notwendige Arbeiten, Feuchtigkeits- und Wasserschäden sowie den Austausch von Fenstern.
Worum ging es?
Der Mieter bewohnte die Wohnung bereits seit vielen Jahren. Nach einem Eigentümerwechsel wollte der neue Vermieter Handwerker und Verwaltung in die Wohnung lassen. Anlass waren unter anderem ein von der Wohnungseigentümergemeinschaft beschlossener Fensteraustausch sowie Prüfungen und Trocknungsmaßnahmen wegen Feuchtigkeits- und Wasserschäden. Der Mieter verweigerte den Zutritt über einen längeren Zeitraum immer wieder. Der Vermieter mahnte ihn mehrfach ab und kündigte schließlich fristlos, hilfsweise ordentlich.
Entscheidung des Gerichts
Das LG München II bestätigte die Räumung. Nach Auffassung des Gerichts kann eine wiederholte, hartnäckige und nicht ausreichend begründete Zutrittsverweigerung einen wichtigen Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung darstellen. Der Vermieter muss in einer solchen Situation nicht zwingend zuerst eine Duldungsklage führen, wenn die Pflichtverletzung bereits dauerhaft und massiv ist.
Entscheidend war nicht ein allgemeines, turnusmäßiges Kontrollrecht. Ein solches Recht besteht gerade nicht. Entscheidend waren konkrete berechtigte Interessen: notwendige Instandsetzungsmaßnahmen, Schadensprüfung und Arbeiten am Gebäude. Auch Alter und Krankheit des Mieters änderten am Ergebnis nichts, weil die geltend gemachten gesundheitlichen Belastungen nicht ausreichend konkret mit einer unzumutbaren Räumungssituation belegt wurden.
Relevante BGB-Vorschriften
Ausgangspunkt ist die Pflicht des Vermieters aus § 535 BGB, die Mietsache in vertragsgemäßem Zustand zu erhalten. Wenn dafür Prüfungen oder Arbeiten in der Wohnung erforderlich sind, muss der Mieter berechtigte Zutritts- und Duldungsansprüche grundsätzlich ermöglichen. Bei schwerer Pflichtverletzung kommt eine Kündigung nach § 543 BGB in Betracht. Nach wirksamer Beendigung folgt die Rückgabepflicht aus § 546 BGB.
Bedeutung für Mieter und Vermieter
Mieter müssen nicht jede beliebige Besichtigung dulden. Der Vermieter braucht einen konkreten Anlass, muss den Termin rechtzeitig ankündigen und auf zumutbare Zeiten Rücksicht nehmen. Wer aber notwendige Reparaturen, Schadensprüfungen oder Handwerkertermine über lange Zeit blockiert, riskiert eine Abmahnung und im Extremfall die Kündigung.
Vermieter sollten vor einer Kündigung sauber dokumentieren, warum der Zutritt erforderlich ist, welche Termine angeboten wurden, wie der Mieter reagiert hat und welche Abmahnungen ausgesprochen wurden. Genau diese Dokumentation entscheidet später darüber, ob aus einer verweigerten Besichtigung eine tragfähige Kündigung wird.
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Einordnung
Das Urteil ist keine Einladung zu routinemäßigen Wohnungsinspektionen. Es zeigt aber deutlich: Das Besitzrecht des Mieters schützt die Wohnung, es berechtigt jedoch nicht dazu, notwendige Erhaltungsmaßnahmen dauerhaft zu verhindern. Je konkreter der Anlass und je länger die Blockade, desto größer wird das Kündigungsrisiko.