BGH: Modernisierungsmieterhöhung muss ersparte Instandhaltungskosten abziehen

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 17. Juni 2020 wichtige Anforderungen an die Mieterhöhung nach Modernisierung konkretisiert. Vermieter dürfen nicht sämtliche Kosten einer baulichen Maßnahme auf die Mieter umlegen, wenn zugleich ohnehin fällige oder absehbar erforderliche Instandhaltungsanteile miterledigt werden.

Worum ging es?

Streitpunkt war eine Modernisierungsmieterhöhung nach umfangreichen Arbeiten am Gebäude. Der Mieter hielt die verlangte Erhöhung für überzogen, weil die Maßnahmen nicht nur zu einer Verbesserung führten, sondern auch alte Bauteile ersetzten und damit Instandhaltungskosten ersparten.

Kernaussage des BGH

Der BGH betont die Trennung zwischen Modernisierung und Instandhaltung. Nur der echte Modernisierungsanteil kann Grundlage einer Mieterhöhung sein. Kosten, die auf die Erhaltung oder Erneuerung ohnehin sanierungsbedürftiger Bauteile entfallen, müssen angemessen herausgerechnet werden. Das gilt nicht erst, wenn die Instandsetzung bereits akut fällig war.

Gesetzliche Einordnung

Die Entscheidung betrifft vor allem § 559 BGB und die Abgrenzung zu Modernisierungsmaßnahmen nach § 555b BGB. Daneben bleibt der Grundsatz aus § 535 BGB wichtig: Die Erhaltung der Mietsache ist grundsätzlich Aufgabe des Vermieters.

Passende Ratgeber

Passend dazu sind die Ratgeber Mieterhöhung nach Modernisierung, Modernisierung durch den Vermieter und Härtefall bei Modernisierung.

Fazit

Das Urteil gibt Mietern ein starkes Argument gegen überhöhte Modernisierungsmieterhöhungen. Entscheidend ist nicht die Gesamtrechnung, sondern die saubere Aufteilung zwischen echter Verbesserung und ohnehin geschuldeter Erhaltung.