BGH: Bei Mieterhöhung zählt die tatsächliche Wohnfläche

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 18. November 2015 seine Rechtsprechung zur Wohnfläche bei Mieterhöhungen neu ausgerichtet. Für eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist grundsätzlich die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich.

Worum ging es?

Im Mietvertrag war eine deutlich niedrigere Wohnfläche angegeben als später gemessen wurde. Der Vermieter wollte die Mieterhöhung auf die tatsächliche größere Fläche stützen. Zu klären war, ob die frühere 10-Prozent-Grenze auch im Mieterhöhungsverfahren gilt.

Was hat das Gericht entschieden?

Der BGH entschied, dass bei § 558 BGB die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich ist. Die ortsübliche Vergleichsmiete soll realitätsgerecht berechnet werden. Eine vertragliche Flächenangabe ersetzt die tatsächliche Bemessungsgrundlage nicht automatisch.

Warum ist das Urteil wichtig?

Für Mieterhöhungen ist das Urteil zentral. Mieter sollten prüfen, welche Fläche angesetzt wird, ob der Mietspiegel richtig angewendet wurde und ob Kappungsgrenze und Begründung eingehalten sind.

Relevante Vorschriften

§ 558 BGB § 558a BGB § 535 BGB

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Einordnung für Mieter und Vermieter

Das Urteil sollte nicht schematisch gelesen werden. Entscheidend bleiben der konkrete Mietvertrag, der Zustand der Wohnung, die Beweise und das Verhalten der Parteien nach Auftreten des Problems. Für das Portal ist die Entscheidung deshalb vor allem als Leitlinie wichtig: erst sauber dokumentieren, dann rechtlich einordnen und erst danach über Minderung, Rückforderung, Zahlung oder Klage entscheiden.