BGH: Kündigungssperrfrist gilt auch bei Übertragung an Familien-GbR

Bundesgerichtshof Urteil vom 21.01.2026 Az. VIII ZR 247/24 Eingepflegt am 12.05.2026

BGH, Urteil vom 21.01.2026: Die Kündigungssperrfrist nach § 577a BGB kann auch bei Übertragung an eine Familien-GbR Eigenbedarf ausschließen.

BGH: Kündigungssperrfrist gilt auch bei Übertragung an eine Familien-GbR

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 21. Januar 2026 entschieden, dass die Kündigungssperrfrist nach § 577a BGB auch dann greifen kann, wenn vermieteter Wohnraum nach der Umwandlung in Wohnungseigentum an eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts übertragen wird, deren Gesellschafter aus derselben Familie stammen. Eine Eigenbedarfskündigung kann deshalb trotz tatsächlich bestehendem Nutzungswunsch unwirksam sein.

Kurzüberblick:

Gericht: Bundesgerichtshof
Aktenzeichen: VIII ZR 247/24
Datum: 21.01.2026
Thema: Eigenbedarf, Kündigungssperrfrist, Umwandlung, Familien-GbR
Kernaussage: Die Sperrfrist des § 577a BGB schützt Mieter auch bei Übertragung an eine Familien-GbR, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind.

Worum ging es?

Nach der Umwandlung eines Mietshauses in Wohnungseigentum wurde eine vermietete Wohnung in eine Familien-GbR eingebracht. Später sollte die Wohnung wegen Eigenbedarfs für ein Familienmitglied genutzt werden. Der Mieter widersetzte sich der Kündigung und berief sich auf die Kündigungssperrfrist.

Der Fall war praktisch brisant, weil tatsächlicher Eigenbedarf bestehen konnte, die gesetzliche Sperrfrist aber gerade verhindern soll, dass Mieter nach Umwandlung und Veräußerung zu schnell durch Eigenbedarfskündigungen verdrängt werden.

Die Entscheidung

Der BGH gab dem Mieter Recht. Die Sperrfrist nach § 577a BGB kann auch bei einer Übertragung an eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts eingreifen, wenn die Wohnung zuvor in Wohnungseigentum umgewandelt und anschließend veräußert oder eingebracht wurde. Entscheidend ist nicht, ob die Gesellschafter miteinander verwandt sind, sondern ob der gesetzliche Schutzmechanismus ausgelöst wurde.

Damit ist eine Eigenbedarfskündigung während der laufenden Sperrfrist grundsätzlich ausgeschlossen. Der persönliche Nutzungswunsch allein reicht dann nicht aus, um die gesetzliche Schutzfrist zu durchbrechen.

Relevante Vorschriften

Für ordentliche Kündigungen wegen Eigenbedarfs ist § 573 BGB zentral. Die Kündigungsfrist ergibt sich regelmäßig aus § 573c BGB. Bei umgewandelten Wohnungen kommt zusätzlich § 577a BGB hinzu. Diese Vorschrift kann Eigenbedarfskündigungen für mehrere Jahre sperren.

Bedeutung für Mieter

Mieter sollten bei einer Eigenbedarfskündigung immer prüfen, ob die Wohnung während des laufenden Mietverhältnisses in Wohnungseigentum umgewandelt und anschließend übertragen wurde. Gerade bei Familiengesellschaften, Erbengemeinschaften oder vermögensverwaltenden Strukturen lohnt sich ein genauer Blick auf die Eigentümerhistorie.

Bedeutung für Vermieter

Vermieter und Erwerber sollten vor einer Eigenbedarfskündigung nicht nur den Bedarf prüfen, sondern auch die Sperrfrist. Wer die Frist übersieht, riskiert eine unwirksame Kündigung und einen verlorenen Räumungsprozess. Die familiäre Nähe der Gesellschafter ersetzt keine gesetzliche Ausnahme.

Wichtig: Bei Eigenbedarf reicht eine gute Begründung allein nicht aus. Wenn § 577a BGB greift, kann die Kündigung schon aus formellen und zeitlichen Gründen scheitern.

Praxis-Hinweis: Passend dazu sind die Ratgeber Eigenbedarfskündigung erhalten, Härtefall bei Eigenbedarf und Kündigung prüfen.

Einordnung

Das Urteil stärkt den Schutz von Mietern nach Umwandlung in Wohnungseigentum. Für die Praxis ist es besonders wichtig in Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt, in denen Häuser häufig aufgeteilt, übertragen und anschließend wegen Eigenbedarfs genutzt werden sollen.