BGH: Corona-Zahlungsrückstände und Kündigungsschutz im Wohnraummietrecht

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 19. Januar 2022 die Reichweite des zeitlich begrenzten Kündigungsschutzes während der Corona-Pandemie eingeordnet. Die Entscheidung ist wichtig, weil sie zeigt, dass Sonderregelungen Zahlungsrückstände nicht verschwinden lassen, sondern nur die Kündigungsmöglichkeiten zeitweise begrenzen können.

Worum ging es?

Im Kern stand die Frage, wie Mietrückstände zu behandeln sind, die in einem Zeitraum entstanden, für den der Gesetzgeber pandemiebedingt besondere Schutzregeln geschaffen hatte. Vermieter wollten kündigen, Mieter beriefen sich auf coronabedingte Zahlungsschwierigkeiten.

Kernaussage des BGH

Der BGH stellte klar, dass der gesetzliche Corona-Schutz nur unter den dafür vorgesehenen Voraussetzungen greift. Insbesondere musste ein Zusammenhang zwischen Pandemie und Nichtzahlung bestehen. Zugleich blieb die Zahlungspflicht bestehen. Die Regelung nahm dem Vermieter nicht dauerhaft sämtliche Rechte, sondern begrenzte die Kündigung wegen bestimmter Rückstände für einen bestimmten Zeitraum.

Gesetzliche Einordnung

Für normale Mietrückstände bleiben § 543 BGB und § 573 BGB maßgeblich. Die Pflicht zur Mietzahlung folgt aus § 535 BGB. Soweit pandemiebedingte Störungen bei Gewerberaum betroffen sind, kann zusätzlich § 313 BGB eine Rolle spielen; im Wohnraummietrecht ging es aber vor allem um die spezielle Schutzregelung gegen Kündigungen.

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Fazit

Das Urteil zeigt: Wer Mietrückstände mit einer Ausnahmesituation begründen will, braucht Nachweise und muss die genaue gesetzliche Reichweite beachten. Der Schutz war kein Freibrief, sondern ein zeitlich begrenztes Kündigungshindernis.