BGH: Baulärm vom Nachbargrundstück berechtigt nicht immer zur Mietminderung

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 29. April 2015 entschieden, dass Baulärm von einem Nachbargrundstück nicht automatisch zu einer Mietminderung führt. Eine stillschweigende Beschaffenheitsvereinbarung, dass die Umgebung dauerhaft unverändert bleibt, wird nur ausnahmsweise angenommen.

Worum ging es?

Mieter wollten die Miete wegen erheblicher Bauimmissionen mindern. Der Vermieter hatte die Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück nicht selbst veranlasst. Der Fall drehte sich deshalb um die Frage, ob der Vermieter für nachträgliche Veränderungen der Umgebung mietrechtlich einstehen muss.

Was hat das Gericht entschieden?

Der BGH stellte auf die Risikoverteilung ab. Spätere Veränderungen in der Nachbarschaft sind nicht ohne Weiteres ein Mangel der gemieteten Wohnung. Eine Minderung kommt vor allem dann in Betracht, wenn der Vermieter die Einwirkungen selbst nicht entschädigungslos dulden müsste oder besondere Umstände eine andere Bewertung rechtfertigen.

Warum ist das Urteil wichtig?

Für die Praxis heißt das: Baulärm muss konkret dokumentiert werden. Wichtig sind Dauer, Tageszeiten, Intensität, Bauart, behördliche Genehmigungen, Messwerte und die Frage, ob Grenz- oder Richtwerte überschritten werden.

Relevante Vorschriften

§ 535 BGB § 536 BGB § 536c BGB

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Zur Vertiefung passen Lärm und Baulärm, Mietminderung prüfen, Wohnungsmängel melden.

Einordnung für Mieter und Vermieter

Das Urteil sollte nicht schematisch gelesen werden. Entscheidend bleiben der konkrete Mietvertrag, der Zustand der Wohnung, die Beweise und das Verhalten der Parteien nach Auftreten des Problems. Für das Portal ist die Entscheidung deshalb vor allem als Leitlinie wichtig: erst sauber dokumentieren, dann rechtlich einordnen und erst danach über Minderung, Rückforderung, Zahlung oder Klage entscheiden.