AG Bochum: Starre Endrenovierungsklausel ist unwirksam
Das Amtsgericht Bochum hat mit Urteil vom 5. Januar 2026 entschieden, dass eine Endrenovierungsklausel unwirksam ist, wenn sie den Mieter unabhängig vom tatsächlichen Zustand der Wohnung zur Renovierung verpflichtet und damit auch normale vertragsgemäße Abnutzung erfasst. Für die Wohnungsrückgabe ist das wichtig, weil Vermieter nach dem Auszug häufig Renovierungskosten, Malerkosten oder sonstige Auszugskosten mit der Kaution verrechnen wollen.
Worum ging es?
Nach Ende des Mietverhältnisses verlangte die Vermieterseite Ersatz für Renovierungs- und Wiederherstellungskosten. Grundlage sollte eine Vertragsklausel sein, nach der die Wohnung bei Auszug renoviert oder in einem bestimmten Zustand zurückgegeben werden sollte. Das Gericht musste prüfen, ob eine solche Klausel wirksam ist und welche Schäden überhaupt ersatzfähig sind.
Entscheidung des Gerichts
Das AG Bochum stellte klar: Eine Endrenovierungsklausel, die nicht nach dem tatsächlichen Renovierungsbedarf unterscheidet, benachteiligt Mieter unangemessen. Normale Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch muss der Mieter nicht ersetzen. Ersatzfähig sind nur übermäßige Schäden oder Pflichtverletzungen, die über den gewöhnlichen Gebrauch hinausgehen.
Außerdem machte das Gericht deutlich, dass bei einer fiktiven Schadensabrechnung grundsätzlich nur Nettokosten angesetzt werden können. Umsatzsteuer fällt nur an, wenn sie tatsächlich entstanden ist. Weitere Kostenpositionen scheitern, wenn sie nicht ausreichend mit einer konkreten Pflichtverletzung des Mieters verbunden sind.
Relevante BGB-Vorschriften
Für die Rückgabe der Wohnung ist § 546 BGB zentral. Danach muss der Mieter die Wohnung nach Vertragsende zurückgeben. Das bedeutet aber nicht automatisch, dass er renovieren muss. Normale Abnutzung ist nach § 538 BGB vom Vermieter hinzunehmen. Der vertragsgemäße Zustand der Mietsache knüpft außerdem an § 535 BGB an.
Bedeutung für Mieter
Mieter sollten beim Auszug nicht vorschnell zahlen oder renovieren, nur weil der Mietvertrag eine pauschale Endrenovierung verlangt. Entscheidend ist, ob eine wirksame Schönheitsreparaturklausel vorliegt, ob die Wohnung renoviert oder unrenoviert übernommen wurde, ob tatsächlich Renovierungsbedarf besteht und ob Schäden über normale Abnutzung hinausgehen.
Bedeutung für Vermieter
Vermieter sollten Auszugsforderungen sauber trennen: Normale Abnutzung, Schönheitsreparaturen, echte Schäden und Reinigungspflichten sind nicht dasselbe. Wer alles pauschal als Renovierungsschaden abrechnet, riskiert, dass Forderungen insgesamt scheitern. Wichtig sind ein Übergabeprotokoll, Fotos, konkrete Kostenvoranschläge und eine nachvollziehbare Zuordnung der Schäden.
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Einordnung
Das Urteil passt in die gefestigte Linie zur Wohnungsrückgabe: Der Auszug ist keine automatische Renovierungspflicht. Entscheidend bleibt, was wirksam vereinbart wurde und welcher Zustand tatsächlich vorliegt. Für die Praxis bedeutet das: Pauschale Endrenovierungsklauseln sind gefährlich, während konkrete Schäden weiterhin ersetzt verlangt werden können.