Wer im Mietvertrag steht, haftet weiter

Der wichtigste Ausgangspunkt ist schlicht, aber in der Praxis oft unbequem: Vertragspartner ist, wer den Mietvertrag unterschrieben hat oder später wirksam in den Vertrag eingetreten ist. Stehen zwei Personen als Mieter im Vertrag, kann der Vermieter die Miete grundsätzlich von beiden verlangen. Das gilt auch dann, wenn nur noch eine Person in der Wohnung wohnt. Der Vermieter muss sich nicht automatisch an interne Absprachen halten, wonach der ausgezogene Partner nichts mehr zahlen soll.

Gerade bei Paaren wird dieser Punkt häufig unterschätzt. Während der Beziehung zahlen beide die Miete vielleicht von einem gemeinsamen Konto. Nach der Trennung zieht eine Person aus, meldet sich um, gibt den Schlüssel ab und geht davon aus, damit sei die Sache erledigt. Mietrechtlich ist das riskant. Ohne Vertragsänderung bleibt sie häufig weiter verpflichtet. Kommt es später zu Mietrückständen, Nebenkostennachzahlungen oder Schäden, kann der Vermieter auch den ausgezogenen Mieter in Anspruch nehmen.

Das Verhältnis zwischen den Mietern untereinander ist davon zu trennen. Wer ausgezogen ist und intern nicht mehr zahlen sollte, kann unter Umständen Ausgleich von der verbleibenden Person verlangen. Das hilft aber nicht automatisch gegenüber dem Vermieter. Für den Vermieter zählt zunächst der bestehende Mietvertrag. Deshalb sollten Mieter bei jedem Mieterwechsel außerhalb einer WG zwei Ebenen sauber auseinanderhalten: die Vereinbarung mit dem Vermieter und die interne Abrechnung zwischen den beteiligten Personen.

Wer noch vor einer Trennung oder vor dem Einzug eines Partners prüfen möchte, welche Bedeutung die Vertragsstellung hat, sollte auch den Ratgeber Partner zieht in die Mietwohnung heranziehen. Dort geht es vor allem um den Unterschied zwischen Besuch, dauerhaftem Einzug und Aufnahme in den Mietvertrag.

Partner zieht ein oder soll Mieter werden

Wenn ein Partner in die Mietwohnung einzieht, muss zuerst geklärt werden, was genau gewollt ist. Soll der Partner nur mitwohnen? Soll er zusätzlich in den Mietvertrag aufgenommen werden? Oder soll er einen bisherigen Mieter ersetzen? Diese Unterschiede sind entscheidend. Ein Lebensgefährte, eine Freundin, ein Freund oder ein neuer Ehepartner kann tatsächlich in der Wohnung leben, ohne dadurch automatisch Vertragspartner zu werden. Wer nicht im Mietvertrag steht, schuldet dem Vermieter grundsätzlich nicht direkt die Miete. Gleichzeitig hat diese Person aber auch keine eigene gesicherte Stellung gegenüber dem Vermieter.

Der Einzug eines Partners ist mietrechtlich anders zu bewerten als ein kurzer Besuch. Besuch gehört zum normalen Mietgebrauch. Ein dauerhafter Einzug verändert dagegen die Wohnsituation. Der Vermieter darf wissen, wer dauerhaft in der Wohnung lebt. Er darf prüfen, ob eine Überbelegung droht, ob berechtigte Gründe gegen die Person sprechen oder ob der Mietgebrauch noch im Rahmen bleibt. Er darf aber nicht beliebig in das Privatleben des Mieters eingreifen. Das Zusammenleben mit einem Partner ist ein starkes persönliches Interesse des Mieters.

Noch einmal anders liegt der Fall, wenn der Partner nicht nur einziehen, sondern auch Mitmieter werden soll. Dann geht es nicht nur um Nutzung, sondern um eine Vertragsänderung. Der Vermieter bekommt einen zusätzlichen Schuldner, aber auch einen zusätzlichen Vertragspartner mit eigenen Rechten. Viele Vermieter stimmen dem zu, wenn Einkommen, Bonität und Personendaten nachvollziehbar sind. Ein zwingender Anspruch auf Aufnahme in den Vertrag besteht aber nicht in jeder Konstellation. Wer einen bisherigen Mieter ersetzen möchte, braucht in der Regel ebenfalls die Zustimmung des Vermieters und des bisherigen Mieters.

Bei längeren Aufenthalten ist außerdem die Abgrenzung zum Besuch wichtig. Mehr dazu erklärt der Ratgeber Besuch in der Mietwohnung, insbesondere bei Übernachtungen, Familienbesuch, Partneraufenthalten und Beschwerden von Nachbarn.

Trennung, Scheidung und Auszug eines Mieters

Nach einer Trennung wird der Mietvertrag oft zum Druckmittel. Eine Person möchte bleiben, die andere möchte raus. Manchmal will der Vermieter beide behalten, weil zwei Schuldner sicherer sind als einer. Manchmal möchte er den verbleibenden Mieter nur dann akzeptieren, wenn die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit nachgewiesen wird. Und manchmal sind sich die ehemaligen Partner nicht einmal darüber einig, wer in der Wohnung bleiben soll.

Stehen beide im Mietvertrag, kann nicht eine Person allein den gesamten Vertrag kündigen. Ebenso kann nicht eine Person allein bestimmen, dass die andere aus dem Mietvertrag entlassen wird. Für eine saubere Lösung braucht es grundsätzlich alle Beteiligten: den ausziehenden Mieter, den verbleibenden Mieter und den Vermieter. Die Lösung kann ein Nachtrag sein, mit dem eine Person aus dem Mietverhältnis ausscheidet und die andere allein fortsetzt. Möglich ist auch eine gemeinsame Kündigung mit anschließendem neuem Mietvertrag für die verbleibende Person. Welche Variante besser ist, hängt von Miete, Bonität, Kaution, Nebenkosten und Interessen des Vermieters ab.

Bei Ehegatten und Scheidung kann zusätzlich das Familienrecht Bedeutung bekommen. Die Ehewohnung kann im Zusammenhang mit Trennung oder Scheidung einer Person zur Nutzung zugewiesen werden. Eine solche Regelung ersetzt aber nicht in jeder Alltagssituation automatisch eine saubere mietvertragliche Abstimmung. Sie kann jedoch die Position gegenüber dem anderen Ehegatten und unter bestimmten Voraussetzungen auch gegenüber dem Vermieter verändern. Deshalb sollten Mieter bei Ehewohnung, Kindern, Gewalt, Schutzanordnungen oder gerichtlicher Zuweisung nicht nur mietrechtlich, sondern auch familienrechtlich denken.

Für die besonderen Trennungsfragen gibt es zusätzlich den Ratgeber Kündigung bei Trennung oder Scheidung. Der vorliegende Artikel konzentriert sich dagegen auf den Mieterwechsel außerhalb der klassischen WG und auf die Vertragsänderung.

Wann der Vermieter zustimmen muss

Der Vermieter ist an den bestehenden Mietvertrag gebunden. Er muss die Wohnung dem Mieter zum vertragsgemäßen Gebrauch überlassen und darf die private Lebensführung nicht beliebig kontrollieren. Gleichzeitig muss er nicht jede beliebige Vertragsänderung akzeptieren. Das ist der Kern vieler Streitigkeiten beim Mieterwechsel außerhalb einer WG. Die Nutzung der Wohnung und die Änderung der Vertragspartner sind zwei verschiedene Dinge.

Wenn ein Partner oder ein Familienangehöriger dauerhaft einziehen soll, kann der Mieter häufig ein berechtigtes Interesse an der Gebrauchsüberlassung haben. Der Vermieter darf dann nicht ohne nachvollziehbaren Grund blockieren. Ablehnungsgründe können etwa eine konkrete Überbelegung, erhebliche Störungen, falsche Angaben oder besondere Umstände in der Person des Dritten sein. Pauschale Ablehnung, persönliche Antipathie oder der Wunsch, bei jeder Veränderung automatisch einen neuen Vertrag zu erzwingen, reichen nicht immer.

Anders ist es, wenn ein bisheriger Mieter vollständig durch eine neue Person ersetzt werden soll. Ein solcher Austausch verändert den Vertragsbestand. Der Vermieter verliert einen bisherigen Schuldner und soll einen anderen akzeptieren. Das ist mehr als eine Nutzungserlaubnis. In normalen Mietverhältnissen gibt es außerhalb besonderer gesetzlicher Eintritts- oder Zuweisungsfälle häufig keinen einfachen Anspruch darauf, dass der Vermieter einen beliebigen neuen Mieter akzeptiert. Mieter können verhandeln, Argumente liefern und Sicherheiten anbieten. Sie sollten aber nicht so tun, als sei der Vermieter immer verpflichtet, den Vertrag umzuschreiben.

Vertragsänderung, Nachtrag und neuer Mietvertrag

Eine Vertragsänderung sollte nie nur in einer E-Mail stehen, die unklar formuliert ist. Wenn der Mieterwechsel dauerhaft wirken soll, brauchen alle Beteiligten eine eindeutige Regelung. Der Nachtrag sollte genau sagen, wer aus dem Mietvertrag ausscheidet, wer im Vertrag bleibt, wer neu eintritt und ab welchem Datum die Änderung gilt. Außerdem sollte geregelt werden, dass der ausscheidende Mieter für künftige Forderungen ab diesem Datum nicht mehr haftet, soweit der Vermieter ihn tatsächlich aus der Haftung entlässt.

In vielen Fällen ist ein Nachtrag besser als ein völlig neuer Mietvertrag. Ein neuer Mietvertrag kann zu neuen Konditionen führen, etwa zu geänderter Miete, neuen Betriebskostenvorauszahlungen, neuer Kautionsregelung oder anderen Klauseln. Ein Nachtrag erhält den bisherigen Vertrag im Grundsatz und ändert nur die beteiligten Personen. Das kann für Mieter sinnvoll sein, wenn die bisherige Miete günstig ist oder alte Vertragsbedingungen günstiger sind als aktuelle Standardverträge.

Ein neuer Mietvertrag kann aber ebenfalls sinnvoll sein, wenn die bisherige Situation vollständig beendet werden soll. Das gilt etwa, wenn beide bisherigen Mieter ausziehen und eine neue Person übernehmen soll oder wenn Vermieter und verbleibender Mieter die Konditionen neu ordnen wollen. Mieter sollten dabei genau prüfen, ob eine neue Kaution verlangt wird, ob die alte Kaution abgerechnet wird, ob Renovierungspflichten neu formuliert werden und ob die Miethöhe verändert wird.

Wenn alle Beteiligten lieber einen vollständigen Schlussstrich ziehen, kann ein Mietaufhebungsvertrag sinnvoll sein. Das gilt besonders, wenn Auszugstermin, Renovierung, Kaution, Abstandszahlung oder Abfindung gleichzeitig geregelt werden sollen.

Miete, Nebenkosten, Kaution und Schäden

Beim Mieterwechsel geht es nicht nur um Namen im Vertrag. Es geht auch um Geld. Wer haftet für die laufende Miete? Wer zahlt die Nebenkostennachzahlung für ein Jahr, in dem mehrere Personen zeitweise beteiligt waren? Wer bekommt die Kaution zurück? Wer trägt Schäden, die vor dem Wechsel entstanden sind? Diese Fragen sollten nicht auf später verschoben werden.

Die Kaution ist besonders streitanfällig. Hat der ursprüngliche Mieter die Kaution gezahlt, bleibt sie beim Vermieter als Sicherheit für das Mietverhältnis. Wird ein Mieter aus dem Vertrag entlassen, bekommt er seine Kaution nicht automatisch sofort vom Vermieter zurück, wenn das Mietverhältnis mit anderen Personen fortgesetzt wird. Häufig regeln die Mieter intern, dass der verbleibende oder eintretende Mieter den Anteil übernimmt. Ohne klare Vereinbarung kann es später schwierig werden, den richtigen Anspruchsgegner zu bestimmen.

Auch Nebenkosten sind ein Problem. Betriebskostenabrechnungen kommen oft erst Monate nach dem Wechsel. Eine Person kann in der Wohnung gewohnt haben, während eine andere später die Abrechnung erhält. Gegenüber dem Vermieter kommt es darauf an, wer für den jeweiligen Zeitraum Vertragspartner war und was im Nachtrag geregelt wurde. Intern können die Beteiligten eine zeitanteilige oder verbrauchsnahe Aufteilung vereinbaren. Diese interne Vereinbarung sollte schriftlich festgehalten werden.

Bei Schäden empfiehlt sich ein Zwischenprotokoll. Wenn ein Mieter auszieht und ein anderer bleibt, sollte der Zustand der Wohnung dokumentiert werden: Wände, Boden, Türen, Fenster, Bad, Küche, Keller, Balkon, Zählerstände und Schlüssel. Sonst streiten die Beteiligten beim späteren Auszug darüber, ob ein Schaden schon vor dem Mieterwechsel vorhanden war oder erst danach entstanden ist.

Sonderfälle: Kinder, Geschwister, Pflege, Auslandsaufenthalt und wirtschaftliche Gründe

Nicht jeder Mieterwechsel entsteht aus einer Trennung. In vielen Wohnungen ändern sich die Lebensverhältnisse schrittweise. Ein erwachsenes Kind zieht wieder ein, weil die Ausbildung beginnt oder eine finanzielle Übergangsphase überbrückt werden muss. Ein Geschwisterteil zieht hinzu, weil Pflege oder Betreuung nötig wird. Ein Mieter geht beruflich für längere Zeit ins Ausland und möchte die Wohnung nicht aufgeben. Oder ein Partner verdient nach Jobverlust nicht mehr genug, sodass ein weiterer Angehöriger in den Haushalt aufgenommen werden soll. Solche Fälle sollten nicht vorschnell als klassische Untervermietung behandelt werden, aber auch nicht völlig informell laufen.

Entscheidend ist, ob die Wohnung weiter der Lebensmittelpunkt des Mieters bleibt und ob eine zusätzliche Person dauerhaft aufgenommen wird. Wenn der bisherige Mieter in der Wohnung bleibt und eine nahestehende Person aufgenommen wird, stehen persönliche Lebensführung und berechtigtes Interesse im Vordergrund. Wenn der bisherige Mieter die Wohnung dagegen vollständig verlässt und jemand anderes allein dort wohnt, wird der Fall erheblich riskanter. Dann kann der Vermieter argumentieren, dass die Wohnung einem Dritten überlassen wird und der ursprüngliche Mietgebrauch überschritten ist.

Auch wirtschaftliche Gründe sind ernst zu nehmen. Mieter nehmen nach einer Trennung, nach Kurzarbeit, Krankheit oder Jobverlust manchmal eine weitere Person in die Wohnung auf, damit die Miete bezahlt werden kann. Das ist nicht automatisch unzulässig. Der Vermieter darf aber prüfen, ob die Wohnung übermäßig belegt wird, ob die Hausordnung eingehalten werden kann und ob die Angaben stimmen. Wer offen kommuniziert, hat in der Regel eine bessere Position als jemand, der den Wechsel verschweigt und erst reagiert, wenn Nachbarn, Hausmeister oder Verwaltung nachfragen.

Bei Pflege- und Unterstützungsfällen sollte besonders sorgfältig formuliert werden. Zieht eine Person ein, um den Mieter im Alltag zu unterstützen, kann das persönliche Interesse stark sein. Trotzdem bleibt die Frage, ob diese Person bloßer Haushaltsangehöriger, Nutzer, Untermieter oder künftiger Mitmieter sein soll. Für die spätere Haftung ist diese Einordnung wichtig. Wer nur hilft und mitwohnt, haftet nicht automatisch für Miete. Wer in den Vertrag aufgenommen wird, übernimmt dagegen eigene Pflichten.

Wie Mieter mit Vermieter und Hausverwaltung kommunizieren sollten

Viele Konflikte entstehen nicht durch den Mieterwechsel selbst, sondern durch schlechte Kommunikation. Mieter schreiben zu spät, zu ungenau oder mit falschen Begriffen. Wer etwa eine „Umschreibung“ verlangt, ohne zu erklären, ob ein Mieter ausscheiden, ein Partner eintreten oder nur eine Nutzung erlaubt werden soll, lädt die Verwaltung zu Rückfragen ein. Wer dagegen schon im ersten Schreiben klar benennt, was passieren soll, spart Zeit und reduziert Missverständnisse.

Das Schreiben sollte nicht aggressiv beginnen. Sinnvoll ist eine sachliche Bitte um Zustimmung oder um Erstellung eines Nachtrags. Mieter sollten den bisherigen Vertrag nennen, die Wohnung eindeutig bezeichnen, die beteiligten Personen aufführen und das gewünschte Datum angeben. Wenn Unterlagen notwendig sind, können sie angeboten werden. Nicht jede Verwaltung braucht sofort Gehaltsnachweise, Ausweiskopien oder eine Selbstauskunft. Wenn der neue Mieter aber tatsächlich Vertragspartner werden soll, ist eine Bonitätsprüfung in der Praxis üblich.

Telefonate können helfen, sollten aber nie die einzige Grundlage bleiben. Nach einem Telefonat empfiehlt sich eine kurze Zusammenfassung per E-Mail: „Wie besprochen, soll Frau X zum 1. Oktober in den Mietvertrag aufgenommen werden und Herr Y aus dem Mietvertrag ausscheiden. Bitte senden Sie uns den Nachtrag zu.“ Eine solche Dokumentation ist kein perfekter Ersatz für den unterschriebenen Nachtrag, aber sie zeigt später, was besprochen wurde.

Wenn der Vermieter nicht reagiert, sollten Mieter nicht sofort eigenmächtig handeln. Besser ist eine sachliche Erinnerung mit Frist. Je nach Dringlichkeit können sieben bis vierzehn Tage angemessen sein. Bei einem reinen Partnerzuzug kann die Rechtslage mieterfreundlicher sein als bei einem vollständigen Austausch von Vertragspartnern. Trotzdem sollte die schriftliche Klärung gesucht werden, bevor die Situation eskaliert.

Welche Nachweise sinnvoll sind

Ein Mieterwechsel außerhalb der WG sollte beweisbar bleiben. Das gilt besonders, wenn die Beteiligten privat eng verbunden waren und später Streit entsteht. Nach einer Trennung ist die Stimmung oft angespannt. Gerade dann werden alte Absprachen unterschiedlich erinnert. Ein sauberer Nachweis schützt beide Seiten: den ausziehenden Mieter, der nicht mehr haften möchte, und den verbleibenden Mieter, der später nicht für fremde Schäden oder offene Anteile verantwortlich sein will.

Sinnvoll sind Kopien des Mietvertrags, bisheriger Nachträge, Schriftverkehr mit der Verwaltung, Zahlungsnachweise, ein Kautionsnachweis, eine Schlüsselübersicht und ein Zwischenprotokoll. Wenn ein neuer Mieter eintritt, sollten auch dessen Einzugsdatum, übergebene Schlüssel, interne Kautionszahlung und Beteiligung an Nebenkosten dokumentiert werden. Wer Möbel übernimmt, kann auch das festhalten, denn Möbelzahlungen werden sonst manchmal mit Kaution oder Mietanteilen verwechselt.

Bei Schäden ist eine Fotodokumentation wichtig. Es reicht nicht, am Ende allgemein zu schreiben, die Wohnung sei in Ordnung gewesen. Fotos sollten Räume, Böden, Türen, Fenster, Bad, Küche, Balkon, Keller und vorhandene Mängel zeigen. Idealerweise werden die Fotos am Tag des Wechsels aufgenommen und mit Datum gespeichert. Ein kurzes Protokoll mit Unterschriften ist noch besser.

Auch Zählerstände können relevant sein, etwa bei Strom, Gas, Wasser oder Heizkosten, wenn sie wohnungsbezogen abgelesen werden. Zwar laufen manche Verträge nicht über den Vermieter, aber intern können solche Werte helfen, Kosten fair aufzuteilen. Bei Nebenkostenabrechnungen, die erst im Folgejahr kommen, sind genaue Stichtage besonders wertvoll.

Besonders wichtig ist außerdem die zeitliche Reihenfolge. Erst sollte die Vertragslage geklärt werden, dann die interne Geldfrage, danach die tatsächliche Übergabe. Wird diese Reihenfolge umgedreht, entstehen unnötige Drucksituationen. Der ausziehende Mieter will seine Haftung beenden, der verbleibende Mieter braucht Planungssicherheit, der neue Bewohner möchte anmelden und einziehen, und der Vermieter will wissen, wer künftig verantwortlich ist. Ein schriftlicher Ablaufplan mit Datum, Unterschriften, Schlüsselübergabe und Kautionsausgleich wirkt schlicht, verhindert aber viele teure Missverständnisse.

Für die spätere Beweisführung zählt nicht, wie vernünftig die Beteiligten den Wechsel gemeint haben, sondern was sich aus Unterlagen ergibt. Deshalb sollten Mieter keine Dokumente vernichten, keine alten Nachrichten löschen und keine Schlüsselübergabe ohne Quittung durchführen. Auch wenn der Wechsel friedlich beginnt, kann ein Streit erst viele Monate später entstehen, etwa wenn eine Nebenkostenabrechnung kommt, die Kaution nicht ausgezahlt wird oder der Vermieter Schäden geltend macht.

Je sauberer der Wechsel dokumentiert ist, desto leichter lässt sich später trennen, was Vermieterforderung, interne Ausgleichspflicht und persönliche Absprache war.

Typische Fehler und Kündigungsrisiken

Der häufigste Fehler ist die eigenmächtige Vertragswirklichkeit. Jemand zieht aus, jemand anderes zieht ein, die Miete kommt weiter, und alle hoffen, dass der Vermieter es akzeptiert. Das kann eine Zeit lang funktionieren, schafft aber keine sichere Vertragslage. Wird später gestritten, fragt niemand danach, was gefühlt vereinbart war. Entscheidend sind Mietvertrag, Nachtrag, Schriftverkehr, Zahlungsflüsse und Beweise.

Problematisch ist auch die heimliche Überlassung der Wohnung. Wenn der ursprüngliche Mieter faktisch auszieht und die Wohnung dauerhaft einer anderen Person überlässt, ohne dass der Vermieter zustimmt, kann das erhebliche Folgen haben. Es kann eine Abmahnung, Unterlassungsforderung oder in schweren Fällen eine Kündigung drohen. Besonders riskant ist es, wenn der Hauptmieter gar nicht mehr in der Wohnung lebt, die Miete aber von Dritten kommt und der Vermieter erst spät davon erfährt.

Ein weiterer Fehler ist die Vermischung von Anmeldung und Mietvertrag. Die Wohnungsgeberbestätigung oder die Anmeldung beim Einwohnermeldeamt macht niemanden automatisch zum Mieter. Umgekehrt bedeutet ein Mietvertrag nicht automatisch, dass alle melderechtlichen Pflichten erfüllt sind. Mieter sollten beides getrennt behandeln: mietvertragliche Zustimmung einerseits, behördliche Anmeldung andererseits.

Auch mündliche Zusagen sind gefährlich. Wenn die Hausverwaltung am Telefon sagt, das sei schon in Ordnung, sollte eine schriftliche Bestätigung folgen. Ohne klare Dokumentation bleibt später offen, ob nur der Einzug geduldet, eine Vertragsaufnahme zugesagt oder eine Entlassung aus der Haftung vereinbart wurde. Genau diese Unklarheit entscheidet oft über mehrere Monatsmieten.

Sichere Schritte für Mieter

Musterformulierung an den Vermieter

Die Formulierung sollte an den konkreten Fall angepasst werden. Wenn der Vermieter nicht einen Mieter entlassen, sondern nur den Einzug eines Partners erlauben soll, muss der Text entsprechend geändert werden. Wichtig ist, dass nicht versehentlich eine Kündigung erklärt wird, wenn eigentlich nur eine Vertragsänderung gewünscht ist.

Häufige Fragen zum Mieterwechsel außerhalb der WG