BGH: Vermieter haftet bei Glätteunfall des Mieters auf Gemeinschaftsfläche

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass ein vermietender Wohnungseigentümer grundsätzlich auch dann haften kann, wenn ein Mieter auf einem zum Gemeinschaftseigentum gehörenden Weg bei winterlicher Glätte stürzt. Das gilt insbesondere dann, wenn die vertragliche Nebenpflicht zur Sicherung des Zugangs zur Wohnung betroffen ist und die Verkehrssicherung nicht ordnungsgemäß erfüllt wurde.

Worum ging es?

Im zugrunde liegenden Fall stürzte eine Mieterin auf einem bei Glätte nicht ausreichend gesicherten Gehweg des gemeinschaftlichen Grundstücks. Die Vermieterin war zugleich Wohnungseigentümerin. Für den Winterdienst war ein Hausmeisterdienst eingesetzt worden. Trotzdem kam es zum Unfall mit erheblichen Verletzungsfolgen.

Entscheidung des Gerichts

Der BGH stellte klar, dass sich die Vermieterin zur Erfüllung ihrer mietvertraglichen Nebenpflichten eines Dritten bedienen kann, für dessen Verschulden dann aber nach § 278 BGB einzustehen ist. Der beauftragte Hausmeisterdienst kann im Verhältnis zum Mieter als Erfüllungsgehilfe anzusehen sein. Damit können Vermieter sich nicht ohne Weiteres darauf zurückziehen, dass die Pflicht organisatorisch bei der Gemeinschaft oder einem Dienstleister lag.

Bedeutung für die Praxis

Das Urteil ist für Vermieter und Mieter gleichermaßen relevant. Für Mieter stärkt es den Anspruch auf sichere Zugangswege. Für Vermieter zeigt es, dass auch bei Eigentumswohnungen und ausgelagertem Winterdienst eine Haftung im Raum stehen kann, wenn Schutzpflichten aus dem Mietverhältnis verletzt werden.

Im Alltag bedeutet das: Die Organisation des Winterdienstes sollte klar geregelt, kontrolliert und dokumentiert werden. Wer vermietet, sollte sich nicht allein auf die abstrakte Zuständigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft verlassen.