BGH: Vermieter darf angemessenen Teil der Kaution wegen noch offener Betriebskosten zurückhalten

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 13. September 2006 entschieden, dass der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses einen angemessenen Teil der Kaution zurückhalten darf, wenn noch eine Betriebskostenabrechnung aussteht und mit einer Nachforderung zu rechnen ist. Das Urteil ist bis heute ein Standardfall im Kautionsrecht.

Worum ging es?

Nach dem Auszug verlangte der Mieter die Rückzahlung der Kaution. Der Vermieter verwies darauf, dass die Betriebskosten noch nicht endgültig abgerechnet seien und daher ein Teilbetrag als Sicherheit benötigt werde. Genau an diesem Klassiker entzünden sich bis heute zahllose Streitigkeiten.

Kernaussage des Urteils

Der Bundesgerichtshof bestätigte, dass die Kaution nicht stets sofort in voller Höhe zurückgezahlt werden muss. Soweit noch ernsthaft mit Nachforderungen aus einer ausstehenden Betriebskostenabrechnung zu rechnen ist, darf ein angemessener Teil vorläufig einbehalten werden. Maßloses Zurückhalten bleibt aber unzulässig.

Bedeutung für Mieter

Mieter können die sofortige Vollauszahlung der Kaution nicht immer verlangen, wenn die letzte Betriebskostenperiode noch offen ist. Sie haben aber Anspruch darauf, dass der Einbehalt der Höhe nach nachvollziehbar und sachlich begrenzt bleibt.

Bedeutung für Vermieter

Vermieter dürfen die Kaution nicht pauschal monatelang vollständig blockieren. Zulässig ist nur ein angemessener Sicherheitseinbehalt für realistischerweise erwartbare Nachforderungen. Auch hier gilt: saubere Abrechnung schlägt Ausreden.

Einordnung

Die Entscheidung ist ein Grundpfeiler des Kautionsrechts und für die Praxis beim Auszug fast immer relevant. Sie schafft einen vernünftigen Ausgleich zwischen Rückzahlungsanspruch und Sicherungsinteresse.