BGH: Ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs auch unterhalb der fristlosen Kündigungsschwelle möglich

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 10. Oktober 2012 entschieden, dass eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs auch dann in Betracht kommt, wenn die Voraussetzungen einer fristlosen Kündigung noch nicht erreicht sind. Für viele Mieter ist das unerquicklich, aber juristisch ziemlich eindeutig.

Worum ging es?

Im Streit stand die Frage, ob nur erhebliche Rückstände im Sinne der fristlosen Kündigung relevant sind oder ob auch darunterliegende, aber schuldhafte Pflichtverletzungen eine ordentliche Kündigung tragen können. Genau daran knüpfen viele Räumungsklagen an.

Kernaussage des Urteils

Der Bundesgerichtshof stellte klar, dass die Schwellen für fristlose und ordentliche Kündigung nicht deckungsgleich sind. Eine schuldhafte, nicht unerhebliche Pflichtverletzung kann bereits genügen, um eine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB zu rechtfertigen.

Bedeutung für Mieter

Mieter sollten sich nicht darauf verlassen, dass unterhalb der Rückstandsgrenzen für die fristlose Kündigung automatisch Sicherheit besteht. Auch geringere, aber vorwerfbare Zahlungsstörungen können den Bestand des Mietverhältnisses gefährden.

Bedeutung für Vermieter

Vermieter erhalten durch das Urteil eine wichtige Klarstellung für Fälle, in denen ein Verhalten kündigungsrelevant ist, ohne den strengen Tatbestand der fristlosen Kündigung vollständig zu erfüllen. Die Pflichtverletzung muss jedoch konkret dargelegt und schuldhaft sein.

Einordnung

Die Entscheidung ist zentral für das Verhältnis zwischen ordentlicher und außerordentlicher Kündigung. Sie zeigt, dass Kündigungsschutz nicht mit mathematischer Mechanik funktioniert, sondern auf die Qualität der Vertragsverletzung abstellt.