BGH: Neue oder künftig entstehende Betriebskosten können wirksam vereinbart werden
Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 11. Mai 2022 entschieden, dass eine Vermieterin unter Beachtung des Wirtschaftlichkeitsgrundsatzes berechtigt sein kann, künftig entstehende oder später neu eingeführte Betriebskosten auf den Mieter umzulegen, wenn der Mietvertrag eine entsprechende Klausel vorsieht. Das Urteil ist für Betriebskostenabrechnungen und Vertragsgestaltung relevant.
Worum ging es?
In Mietverträgen werden häufig Betriebskosten nach der Anlage zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung oder entsprechenden Nachfolgeregelungen umgelegt. Streit entsteht oft dann, wenn bestimmte Kosten bei Vertragsschluss noch nicht anfielen, später aber entstehen oder durch geänderte Rahmenbedingungen hinzukommen.
Kernaussage des Urteils
Der Bundesgerichtshof hat eine Vertragsklausel behandelt, nach der künftig entstehende oder später gesetzlich eingeführte Betriebskosten nach billigem Ermessen umgelegt werden können. Entscheidend bleibt dabei der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit. Der Vermieter darf also nicht beliebig alles verteilen, aber der Katalog umlagefähiger Kosten ist nicht auf den Zustand des ersten Abrechnungsjahres eingefroren.
Bedeutung für Mieter
Mieter sollten Betriebskostenabrechnungen genau prüfen, wenn neue Positionen auftauchen. Maßgeblich ist, ob der Mietvertrag eine wirksame Grundlage enthält und ob die angesetzten Kosten wirtschaftlich und sachlich nachvollziehbar sind. Neu bedeutet nicht automatisch unzulässig, aber eben auch nicht automatisch zulässig.
Bedeutung für Vermieter
Vermieter können sich auf das Urteil stützen, wenn sie sauber formulierte Klauseln verwenden und neue Betriebskosten transparent abrechnen. Wer jedoch unklare Verträge nutzt oder wirtschaftlich fragwürdige Kosten ansetzt, handelt sich weiterhin Ärger ein. Auch hier gilt: saubere Vertragsarbeit schlägt spätere Ausreden.
Einordnung
Die Entscheidung ist besonders für länger laufende Mietverhältnisse wichtig, in denen sich technische, gesetzliche oder organisatorische Anforderungen verändern. Betriebskostenrecht bleibt damit dynamisch. Für beide Seiten bedeutet das vor allem eines: genauer lesen, bevor wieder reflexhaft bestritten oder gefordert wird.