BGH: Mieterhöhung trotz geminderter Miete wegen Wohnflächenabweichung

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 17. April 2019 entschieden, dass bei einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete für die Berechnung der Kappungsgrenze grundsätzlich die vertraglich vereinbarte und nicht die wegen eines Mangels geminderte Miete maßgeblich ist. Das Urteil betrifft damit die Schnittstelle zwischen Mietminderung und Mieterhöhung.

Worum ging es?

Im zugrunde liegenden Fall bestand eine erhebliche Wohnflächenabweichung, die zu einer Mietminderung führte. Streitpunkt war, ob für die spätere Berechnung der Kappungsgrenze die tatsächlich geminderte Zahlung oder die vertraglich vereinbarte Miete anzusetzen ist. Solche Konstellationen sind weniger exotisch, als viele Vermieter hoffen und viele Mieter befürchten.

Kernaussage des Urteils

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Minderung als Gewährleistungsrecht die vertragliche Ausgangsmiete nicht verändert. Deshalb bleibt für die Kappungsgrenze im Mieterhöhungsverfahren grundsätzlich die vereinbarte Miete maßgeblich. Die tatsächliche Wohnfläche spielt zwar bei der Ermittlung der Vergleichsmiete eine Rolle, nicht aber in gleicher Weise bei der Bestimmung der Ausgangsmiete.

Bedeutung für Mieter

Mieter sollten wissen, dass eine berechtigte Mietminderung nicht automatisch jede spätere Mieterhöhung blockiert. Die rechtliche Logik ist komplizierter: Minderung betrifft das Leistungsverhältnis wegen eines Mangels, während die Mieterhöhung an die vertragliche Ausgangslage und die ortsübliche Vergleichsmiete anknüpft.

Bedeutung für Vermieter

Vermieter erhalten durch das Urteil Klarheit darüber, wie die Kappungsgrenze in solchen Fällen zu berechnen ist. Gleichzeitig ersetzt die Entscheidung keine saubere Prüfung der tatsächlichen Wohnfläche. Wer falsch misst oder falsch behauptet, landet weiterhin zuverlässig im Streit.

Einordnung

Die Entscheidung ist vor allem für Mieterhöhungsverlangen mit komplizierter Mangelhistorie wichtig. Sie zeigt, dass Mietminderung und Mieterhöhung unterschiedlichen rechtlichen Regeln folgen. Im Alltag ist das genau die Art von Detail, an der Schreiben entweder tragfähig oder peinlich werden.