BGH: Eigenbedarfskündigung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts für Gesellschafter zulässig
Der Bundesgerichtshof hat sich mit der Frage befasst, ob eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts ein Wohnraummietverhältnis wegen Eigenbedarfs kündigen kann, wenn einer ihrer Gesellschafter die Wohnung nutzen möchte. Die Entscheidung ist für viele ältere Vermietungskonstruktionen relevant, bei denen Immobilien nicht von einer natürlichen Person, sondern von einer GbR gehalten werden.
Worum ging es?
Im Streitfall verlangte eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts nach einer Eigenbedarfskündigung die Räumung einer Wohnung. Die rechtliche Kernfrage war, ob sich eine solche Gesellschaft überhaupt auf Eigenbedarf berufen kann oder ob dieses Kündigungsrecht allein natürlichen Personen vorbehalten ist. Gerade in Ballungsräumen betrifft das eine erhebliche Zahl von Mietverhältnissen.
Kernaussage des Urteils
Der Bundesgerichtshof hat die Möglichkeit einer Eigenbedarfskündigung durch eine GbR für einen ihrer Gesellschafter grundsätzlich anerkannt. Damit wurde klargestellt, dass die gesellschaftsrechtliche Hülle die Prüfung nicht beendet. Entscheidend bleibt vielmehr, ob ein nachvollziehbarer Nutzungswunsch eines Gesellschafters besteht und die gesetzlichen Voraussetzungen einer ordentlichen Kündigung eingehalten werden.
Bedeutung für Mieter
Mieter können sich bei einer Kündigung durch eine GbR nicht allein darauf berufen, dass eine Gesellschaft selbst keinen Wohnbedarf haben könne. Trotzdem bleibt jede Eigenbedarfskündigung im Einzelfall angreifbar, wenn die Begründung zu pauschal ist, der Bedarf vorgeschoben wirkt oder soziale Härtegründe entgegenstehen.
Bedeutung für Vermieter
Für vermietende Gesellschaften schafft das Urteil Klarheit. Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist nicht ausgeschlossen, muss aber sauber und konkret begründet werden. Wer nur allgemein auf gesellschaftsinterne Interessen verweist, wird den Anforderungen des Mietrechts nicht gerecht.
Einordnung
Die Entscheidung hat erhebliche praktische Relevanz, weil viele Wohnimmobilien in Gesellschaftsstrukturen gehalten werden. Sie zeigt zugleich, dass die rechtliche Form des Vermieters die Schutzmechanismen des Mietrechts nicht beseitigt. Das Problem wird also nicht dadurch elegant, dass man es in ein Gesellschaftsregister schreibt.