In Mietstreitigkeiten über Schäden ist die Beweislast oft der eigentliche Kern des Problems. Beide Seiten sind meist ziemlich sicher, im Recht zu sein. Der Vermieter behauptet, die Wohnung sei beschädigt zurückgegeben worden, der Mieter hält dagegen, es handele sich um normale Abnutzung oder der Zustand habe schon vorher bestanden. Vor Gericht reicht Überzeugung allein bekanntlich nicht. Entscheidend ist, wer welche Tatsachen darlegen und beweisen muss. Genau an diesem Punkt kippen viele vermeintlich klare Fälle in unerquicklich nüchterne Beweisfragen.
Grundsätzlich muss die Partei, die aus einem behaupteten Sachverhalt Rechte herleitet, diesen Sachverhalt darlegen und im Streit beweisen. Wenn der Vermieter Schadensersatz verlangt, muss er also in der Regel aufzeigen, welcher konkrete Schaden vorliegt, dass dieser über normale Abnutzung hinausgeht und dass die Voraussetzungen eines Anspruchs gegeben sind. Dazu gehört häufig auch die Frage, in welchem Zustand sich die Wohnung bei Rückgabe befand und welche Kosten tatsächlich zur Beseitigung erforderlich sind. Pauschale Behauptungen wie alles war kaputt reichen regelmäßig nicht weit.
Für Mieter bedeutet das allerdings nicht, dass sie sich entspannt zurücklehnen könnten. Auch sie müssen konkrete Einwände nachvollziehbar vortragen, wenn sie etwa behaupten, ein Schaden habe schon vorher bestanden, sei auf normale Abnutzung zurückzuführen oder überhaupt nicht vom Mieter verursacht worden. Übergabeprotokolle, Fotos und Zeugen spielen daher eine enorme Rolle. Besonders problematisch wird es, wenn beim Einzug oder Auszug kaum dokumentiert wurde. Dann entsteht oft genau das, was Gerichte am wenigsten lieben: zwei Versionen eines Geschehens ohne klare objektive Anknüpfungspunkte.
Auch die Abgrenzung zwischen normalem Verschleiß und ersatzfähigem Schaden ist zentral. Nicht jede Nutzungsspur begründet eine Haftung des Mieters. Eine Wohnung ist zum Wohnen da und zeigt mit der Zeit Gebrauchsspuren. Erst wenn darüber hinausgehende Beschädigungen vorliegen, wird es rechtlich interessanter. Genau darüber wird jedoch häufig gestritten. Deshalb ist es so wichtig, konkrete Zustände und nicht nur pauschale Bewertungen zu dokumentieren. Das Wort stark abgenutzt klingt vor Gericht wesentlich schwächer als ein sauber beschriebenes, fotografiertes Schadensbild.
Zusammengefasst muss in einem Schadensstreit grundsätzlich diejenige Partei die anspruchsbegründenden Tatsachen beweisen, die daraus Rechte ableitet. Der Vermieter muss also einen ersatzfähigen Schaden und seine Anspruchsgrundlage belegen, während der Mieter konkrete Gegenargumente nachvollziehbar darlegen sollte. Ohne Dokumentation wird daraus schnell ein unerquicklich unpräziser Streit über Erinnerung und Eindruck. Mit Dokumentation wird daraus immerhin ein Streit mit brauchbarer Grundlage.