Für viele Mieter ist es ein besonders unangenehmer Moment, wenn der Vermieter plötzlich unangekündigt vor der Tür steht und Zugang zur Wohnung verlangt. Im Alltag wird dann oft mit Eigentum argumentiert, so als könne der Vermieter schon deshalb spontan hinein, weil ihm die Wohnung gehöre. Rechtlich ist die Lage deutlich klarer zugunsten des Mieters. Während des laufenden Mietverhältnisses ist die Wohnung der geschützte Lebensmittelpunkt des Mieters. Der Vermieter hat deshalb kein allgemeines Recht auf unangekündigten Zutritt. Wer dennoch spontan Einlass verlangt, bewegt sich außerhalb der üblichen mietrechtlichen Ordnung, sofern kein echter Notfall vorliegt.
Ein berechtigtes Besichtigungsinteresse kann es zwar geben, etwa bei Mängeln, Reparaturen, Ableseterminen oder nach Kündigung für Nachmieter- oder Käufertermine. Aber auch dann ist grundsätzlich eine vorherige Ankündigung und Abstimmung erforderlich. Mieter müssen nicht jeden überraschenden Besuch akzeptieren, nur weil der Vermieter ihn für praktisch hält. Das gilt besonders, wenn kein dringender Anlass besteht und der Termin genauso gut ordentlich vereinbart werden könnte. Die Wohnung ist eben kein Büro des Vermieters mit spontaner Besuchsoption.
Anders kann die Lage nur in echten Notfällen sein. Wenn akute Gefahr für das Gebäude, andere Wohnungen oder Personen besteht, etwa bei massivem Wasseraustritt, Brandgefahr oder vergleichbaren Situationen, kann sofortiges Handeln gerechtfertigt sein. Solche Fälle sind aber die Ausnahme und dürfen nicht mit allgemeiner Neugier, Verdacht oder organisatorischer Bequemlichkeit verwechselt werden. Gerade deshalb sollten Mieter und Vermieter den Notfallbegriff nicht inflationär verwenden. Sonst wird aus jeder schlechten Planung ein angeblich dringender Anlass.
Für Mieter ist wichtig, ruhig und klar zu reagieren. Eine unangekündigte Zutrittsforderung darf zurückgewiesen werden, wenn kein Notfall vorliegt. Sinnvoll ist zugleich, auf ordentliche Terminabstimmung zu verweisen, statt den Konflikt nur eskalieren zu lassen. Für Vermieter gilt umgekehrt, dass saubere Kommunikation fast immer die bessere Strategie ist als spontane Türlogik. Menschen lassen sich ohnehin ungern überraschen. In ihrem Zuhause gilt das noch einmal deutlich stärker.
Zusammengefasst haben Mieter das Recht, unangekündigte Zutrittswünsche des Vermieters grundsätzlich zurückzuweisen, solange kein echter Notfall besteht. Ein berechtigter Anlass ersetzt nicht die Pflicht zur vorherigen Abstimmung. Genau darin zeigt sich, dass Eigentum und unmittelbares Zutrittsrecht im Mietverhältnis eben nicht dasselbe sind.