Ein Mietvertrag muss nicht seitenlang sein, um wirksam zu sein. Entscheidend ist, dass die wesentlichen Punkte klar geregelt sind. Dazu gehören vor allem die Vertragsparteien, die genaue Bezeichnung der Wohnung, die vereinbarte Miete, die Nebenkosten, der Mietbeginn und bei befristeten Verträgen auch der zulässige Befristungsgrund. In der Praxis finden sich darüber hinaus häufig Regelungen zu Schönheitsreparaturen, Tierhaltung, Hausordnung, Nutzung von Keller oder Stellplatz, Untervermietung und Kaution. Gerade an diesen Stellen entstehen später viele Streitigkeiten, weil Mieter den Vertrag bei der Unterschrift nur grob überfliegen und erst Monate später merken, dass einzelne Klauseln problematisch oder unklar formuliert sind.
Besonders wichtig ist zunächst die Frage, wer genau Vermieter und wer Mieter ist. Klingt banal, ist aber rechtlich relevant. Wer im Vertrag als Mieter genannt wird, haftet grundsätzlich auch für die Mietzahlung und andere vertragliche Pflichten. Wenn zwei Personen den Vertrag unterschreiben, haften regelmäßig beide. Ebenso sollte die Wohnung eindeutig beschrieben sein. Dazu zählen Lage, Etage, Wohnungsnummer, mitvermietete Nebenräume und gegebenenfalls Stellplatz, Gartenanteil oder Einbauküche. Je genauer die Beschreibung, desto weniger Raum bleibt später für Diskussionen darüber, was eigentlich mitvermietet wurde.
Ein weiterer zentraler Punkt ist die Miethöhe. Hier sollte klar zwischen der Nettokaltmiete, der Betriebskostenvorauszahlung oder Pauschale und der Gesamtmiete unterschieden werden. Mieter sollten genau prüfen, ob eine Nebenkostenvorauszahlung vereinbart wurde, über die später abgerechnet wird, oder ob eine Pauschale gilt. Das macht im Alltag einen erheblichen Unterschied. Auch Regelungen zu Staffelmiete oder Indexmiete gehören an dieser Stelle auf den Prüfstand. Solche Vereinbarungen sind nicht automatisch unwirksam, sie müssen aber klar und rechtlich sauber formuliert sein. Wer hier unachtsam unterschreibt, bindet sich unter Umständen an spätere Erhöhungen, die bereits vertraglich angelegt sind.
Sehr aufmerksam sollten Mieter bei Standardklauseln sein, die nach harmloser Routine klingen. Dazu gehören insbesondere Klauseln zu Schönheitsreparaturen, Endrenovierung, Kleinreparaturen und zur Nutzung der Wohnung. Gerade bei Formularmietverträgen sind viele Klauseln in der Vergangenheit von Gerichten kassiert worden, weil sie Mieter unangemessen benachteiligen. Eine starre Pflicht, alle drei oder fünf Jahre zu renovieren, ist oft unwirksam. Auch eine formularmäßige Endrenovierungsklausel ist häufig problematisch. Das bedeutet aber nicht, dass jede Renovierungsklausel automatisch nicht gilt. Entscheidend ist immer die konkrete Formulierung im Einzelfall.
Mieter sollten außerdem auf Regelungen zur Kaution achten. Die Höhe darf bei Wohnraummiete grundsätzlich drei Nettokaltmieten nicht überschreiten. Wichtig ist auch, dass die Kaution getrennt vom Vermögen des Vermieters angelegt werden muss. Im Vertrag steht häufig nur die Summe, nicht aber die Art der Anlage. Das ist zwar nicht automatisch falsch, sollte aber zumindest bewusst wahrgenommen werden. Auch Vereinbarungen zur Hausordnung, zu Ruhezeiten, zur Tierhaltung und zur Untervermietung verdienen Aufmerksamkeit. Viele Konflikte im Mietverhältnis entstehen nicht wegen der Miete selbst, sondern wegen der alltäglichen Nutzung der Wohnung.
Ein guter Mietvertrag zeichnet sich dadurch aus, dass er verständlich, widerspruchsfrei und konkret ist. Misstrauisch sollten Mieter bei unklaren handschriftlichen Ergänzungen, pauschalen Sondervereinbarungen oder Formulierungen werden, die Pflichten scheinbar grenzenlos auf den Mieter verlagern. Wer vor der Unterschrift sauber prüft, spart sich später oft viel Ärger. Besonders bei ungewöhnlichen Klauseln oder Zeitdruck gilt: lieber einmal gründlich lesen als sich jahrelang mit einem schlechten Vertrag herumärgern. Das klingt nach einer deprimierend simplen Lebensregel, wird aber trotzdem ständig ignoriert.