Das Besichtigungsrecht des Vermieters ist eines dieser Themen, bei denen beide Seiten gern zu Extremen neigen. Manche Vermieter verhalten sich so, als dürften sie jederzeit spontan in die Wohnung marschieren, schließlich gehöre sie ihnen. Manche Mieter wiederum reagieren, als sei jeder Besichtigungswunsch automatisch ein unzulässiger Übergriff. Beides ist zu pauschal. Auch während des laufenden Mietverhältnisses bleibt die Wohnung Lebensmittelpunkt und geschützter Rückzugsraum des Mieters. Der Vermieter hat deshalb kein allgemeines Recht, die Räume nach Belieben zu betreten. Gleichzeitig kann es berechtigte Gründe geben, aus denen eine Besichtigung verlangt werden darf.
Ein sachlicher Anlass ist der erste zentrale Punkt. Ein Besichtigungsrecht besteht nicht aus bloßer Neugier oder allgemeinem Kontrollinteresse. Zulässige Gründe können etwa die Prüfung angezeigter Mängel, die Vorbereitung notwendiger Reparaturen, das Ablesen von Zählern, die Besichtigung mit Handwerkern, die Prüfung des Zustands bei konkretem Verdacht auf vertragswidrige Nutzung oder auch Besichtigungen mit Nachmietern oder Kaufinteressenten nach einer Kündigung sein. Entscheidend ist, dass ein nachvollziehbarer, konkreter Anlass vorliegt. Die Wohnung ist keine Ausstellungsfläche, die auf Zuruf geöffnet werden muss.
Ebenso wichtig ist die Terminabstimmung. Der Vermieter darf nicht einfach unangekündigt erscheinen und Zugang verlangen. Besichtigungen müssen grundsätzlich rechtzeitig angekündigt und mit Rücksicht auf die berechtigten Belange des Mieters organisiert werden. Dazu gehört auch, dass Terminwünsche in einem zumutbaren Rahmen bleiben. Berufstätigkeit, Krankheit, familiäre Verpflichtungen oder andere nachvollziehbare Umstände dürfen nicht ignoriert werden. Mieter müssen also nicht jeden beliebigen Zeitpunkt akzeptieren, sondern nur zumutbare Termine. Umgekehrt dürfen sie berechtigte Besichtigungen nicht grundlos blockieren oder dauerhaft hinauszögern.
Wie häufig und in welchem Umfang Besichtigungen zulässig sind, hängt stark vom Anlass ab. Wer einen Mangel gemeldet hat, muss in der Regel damit rechnen, dass dieser überprüft wird. Nach einer Kündigung können mehrere Besichtigungen mit Interessenten oder Handwerkern in Betracht kommen, aber auch hier nicht grenzenlos. Entscheidend ist immer die Verhältnismäßigkeit. Ein Vermieter darf sein Interesse verfolgen, aber nicht in eine faktische Dauerbelastung des Mieters ausarten lassen. Das Recht auf Zugang ist kein Freibrief für beliebig viele Termine mit immer neuen Personen.
Praktisch wichtig ist auch, wie der Mieter reagieren sollte. Pauschales Ablehnen ohne Begründung ist meist ebenso unklug wie vorschnelles Nachgeben bei offensichtlich unzumutbaren Forderungen. Sinnvoll ist eine geordnete Kommunikation: Anlass benennen lassen, alternative Termine vorschlagen, Bestätigung schriftlich festhalten und dokumentieren, wer erscheinen soll. Gerade wenn das Verhältnis bereits angespannt ist, hilft klare Schriftlichkeit mehr als spontane Flurgespräche voller gereizter Halbsätze. Menschen überschätzen im Streit gern ihre Erinnerung und unterschätzen ihre Widersprüchlichkeit.
Ein weiterer Punkt ist die Frage, ob der Vermieter einen Schlüssel behalten oder sich selbst Zugang verschaffen darf. Ohne ausdrückliche, wirksame Absprache darf der Vermieter grundsätzlich keinen eigenen Gebrauchsschlüssel zur eigenmächtigen Nutzung behalten. Erst recht darf er die Wohnung nicht ohne Zustimmung betreten, nur weil ihm das praktisch erscheint. Ausnahmen kommen allenfalls in echten Notfällen in Betracht, etwa bei akuter Gefahr für das Gebäude oder andere Bewohner. Der Normalfall bleibt aber: Zugang nur mit Ankündigung und berechtigtem Anlass.
Zusammengefasst gilt: Der Vermieter darf die Wohnung nicht beliebig besichtigen, aber unter bestimmten Voraussetzungen durchaus Zugang verlangen. Mieter müssen nicht jeden Termin akzeptieren, wohl aber berechtigte Besichtigungen in zumutbarer Weise ermöglichen. Entscheidend sind Anlass, Ankündigung, Rücksichtnahme und Verhältnismäßigkeit. Wie so oft im Mietrecht ist die Lösung weder schrankenlose Macht noch totale Verweigerung, sondern der unerquicklich vernünftige Mittelweg mit sauberer Begründung.