Im Mietrecht kommt es regelmäßig vor, dass Vermieter nicht nur eine fristlose, sondern hilfsweise zugleich auch eine ordentliche Kündigung aussprechen. Für Mieter wirkt das auf den ersten Blick oft widersprüchlich. Wie kann ein Mietverhältnis gleichzeitig sofort und zusätzlich zum nächstmöglichen Termin beendet werden? Rechtlich ist diese doppelte Vorgehensweise jedoch keineswegs unüblich. Sie verfolgt das Ziel, das Mietverhältnis auf mehreren rechtlichen Wegen anzugreifen, falls eine der Kündigungsvarianten sich später als unwirksam oder nicht durchsetzbar herausstellt.
Die fristlose Kündigung setzt in der Regel einen besonders gravierenden Kündigungsgrund voraus, etwa erheblichen Zahlungsverzug oder andere schwerwiegende Pflichtverletzungen, die die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar machen sollen. Die ordentliche Kündigung knüpft dagegen an andere oder jedenfalls weniger einschneidende Voraussetzungen an, verlangt aber ebenfalls einen tragfähigen Kündigungsgrund, soweit der Vermieter kündigt. Indem beide Varianten in einem Schreiben verbunden werden, versucht der Vermieter, sich rechtlich abzusichern. Sollte die fristlose Kündigung etwa an Heilung, fehlender Unzumutbarkeit oder einem formellen Fehler scheitern, bleibt möglicherweise noch die ordentliche Kündigung bestehen.
Für Mieter ist wichtig, beide Kündigungen getrennt zu prüfen. Es reicht nicht, nur die fristlose Kündigung anzugreifen und die hilfsweise ordentliche Kündigung zu übersehen. Gerade bei Zahlungsverzug spielt das eine große Rolle, weil eine Nachzahlung unter Umständen Auswirkungen auf die fristlose Kündigung haben kann, die ordentliche Kündigung aber nicht automatisch aus der Welt schafft. Wer hier nur die halbe Lage betrachtet, feiert schnell zu früh einen vermeintlichen Erfolg.
Auch formell muss klar sein, was erklärt wird. Eine kombinierte Kündigung darf nicht so unklar formuliert sein, dass der Mieter gar nicht erkennen kann, welche Beendigung zu welchem Zeitpunkt beansprucht wird. Kündigungsschreiben müssen so gefasst sein, dass ihr Inhalt nachvollziehbar bleibt. Das Mietrecht hat zwar eine hohe Toleranz für unerquicklich komplizierte Schreiben, aber nicht für völlige Unbestimmtheit.
In der Praxis zeigt die gleichzeitige ordentliche und fristlose Kündigung vor allem eins: Kündigungsstreitigkeiten sind selten eindimensional. Sie bestehen aus Fristen, Heilungsmöglichkeiten, Pflichtverletzungen und verschiedenen rechtlichen Angriffslinien. Für Mieter bedeutet das, ein Kündigungsschreiben nie nur oberflächlich zu lesen. Für Vermieter bedeutet es, dass eine doppelte Kündigung zwar zulässig sein kann, aber jede einzelne Variante für sich tragfähig begründet und korrekt erklärt werden muss.
Zusammengefasst gilt: Der Vermieter kann grundsätzlich ordentliche und fristlose Kündigung gleichzeitig erklären. Das ist rechtlich nicht widersprüchlich, sondern eine häufige Absicherungsstrategie. Entscheidend ist jedoch, dass beide Kündigungen jeweils eigene Voraussetzungen haben und getrennt geprüft werden müssen. Wer in solchen Schreiben nur den ersten Absatz liest, versteht meist gerade den entscheidenden Teil nicht.