Der bloße Umstand, dass dem Vermieter die Wohnung gehört, gibt ihm kein allgemeines Recht, sie während des laufenden Mietverhältnisses nach Belieben zu betreten. Das gilt auch dann, wenn ein Verdacht auf Schäden oder vertragswidrige Zustände im Raum steht. Die Wohnung ist der geschützte Lebensbereich des Mieters. Genau deshalb braucht es grundsätzlich einen berechtigten Anlass und eine abgestimmte Zugangsregelung. Viele Streitigkeiten entstehen hier, weil Eigentum und Besitz durcheinandergeworfen werden. Juristisch ist das ein alter Klassiker, menschlich leider auch.
Wenn konkrete Anhaltspunkte für Schäden, Feuchtigkeit, unerlaubte Umbauten oder andere erhebliche Probleme bestehen, kann ein Besichtigungsinteresse des Vermieters durchaus berechtigt sein. Das bedeutet aber nicht, dass er sich selbst Zugang verschaffen dürfte. Vielmehr muss der Termin grundsätzlich angekündigt und mit dem Mieter abgestimmt werden. Der Verdacht allein ersetzt nicht die Zustimmung oder die ordnungsgemäße Terminabstimmung. Gerade bei belasteten Mietverhältnissen ist hier saubere Kommunikation wichtiger als jeder spontane Kontrollimpuls.
Etwas anderes kann allenfalls in echten Notfällen gelten, etwa wenn unmittelbar erhebliche Gefahren für das Gebäude, andere Wohnungen oder Leib und Leben drohen und sofortiges Handeln erforderlich ist. Ein akuter Wasserrohrbruch, starker Brandgeruch oder vergleichbare Situationen können eine Ausnahme rechtfertigen. Der normale Verdacht auf irgendeinen Schaden oder die Vermutung, der Mieter verhalte sich nicht ordentlich, reicht dafür jedoch nicht. Sonst ließe sich aus jedem schlechten Gefühl ein Zutrittsrecht basteln, und genau das soll das Mietrecht verhindern.
Für Vermieter ist deshalb wichtig, konkrete Gründe zu benennen, Termine nachvollziehbar anzukündigen und alternative Lösungen anzubieten, wenn ein vorgeschlagener Zeitpunkt für den Mieter unzumutbar ist. Für Mieter gilt umgekehrt, dass sie berechtigte Besichtigungen nicht beliebig blockieren dürfen. Wer jeden Zugang kategorisch verweigert, obwohl ein konkreter Anlass besteht, riskiert selbst rechtliche Nachteile. Die Grenze verläuft also nicht zwischen totalem Hausrecht des Mieters und grenzenloser Kontrolle des Vermieters, sondern irgendwo dazwischen in der unerquicklich vernünftigen Zone der Verhältnismäßigkeit.
Zusammengefasst darf der Vermieter die Wohnung auch bei Verdacht auf Schäden nicht ohne Zustimmung oder abgestimmten Zugang einfach betreten. Nur in echten Notfällen kann etwas anderes gelten. Maßgeblich sind Anlass, Dringlichkeit und die Einhaltung der rechtlichen Spielregeln. Eigentum allein öffnet eben keine Wohnungstür, auch wenn manche Beteiligte das im Streit gern vergessen.