Gesetzestext
§ 577a Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung
(1) Ist an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden, so kann sich ein Erwerber auf berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen.
(1a) Die Kündigungsbeschränkung nach Absatz 1 gilt entsprechend, wenn vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter
1. an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber veräußert worden ist oder
2. zu Gunsten einer Personengesellschaft oder mehrerer Erwerber mit einem Recht belastet worden ist, durch dessen Ausübung dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch entzogen wird.
Satz 1 ist nicht anzuwenden, wenn die Gesellschafter oder Erwerber derselben Familie oder demselben Haushalt angehören oder vor Überlassung des Wohnraums an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist.
(2) Die Frist nach Absatz 1 oder nach Absatz 1a beträgt bis zu zehn Jahre, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 2 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens zehn Jahren zu bestimmen.
(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Einfach erklärt
Was bedeutet § 577a BGB?
§ 577a BGB schützt Mieter nach der Umwandlung vermieteter Wohnungen in Wohnungseigentum oder in vergleichbaren Erwerbskonstellationen vor einer vorschnellen Kündigung wegen Eigenbedarfs oder wirtschaftlicher Verwertung. Die Vorschrift begrenzt also die Kündigungsmöglichkeiten des Erwerbers für eine gewisse Sperrfrist nach der Veräußerung.
Absatz 1 betrifft den klassischen Fall: Eine vermietete Wohnung wird nach der Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt und anschließend verkauft. Dann kann sich der Erwerber für eine Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 BGB erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung auf diese berechtigten Interessen berufen.
Absatz 1a erweitert diesen Schutz auf Umgehungskonstellationen. Die Kündigungsbeschränkung gilt auch, wenn der Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber veräußert oder zugunsten solcher Erwerber belastet wird. Das Gesetz will damit verhindern, dass der Mieterschutz einfach durch geschickte Erwerbsmodelle umgangen wird.
Absatz 2 erlaubt eine Verlängerung der Sperrfrist auf bis zu zehn Jahre, wenn die Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einem Gebiet besonders gefährdet ist. Dafür bedarf es einer entsprechenden Rechtsverordnung der Landesregierung. Die praktische Dauer der Kündigungsbeschränkung hängt also auch von landesrechtlichen Verordnungen ab.
Absatz 3 erklärt zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarungen für unwirksam. Für die Praxis ist § 577a BGB eine zentrale Schutzvorschrift gegen Verdrängung nach Umwandlung und Verkauf. Eigentumsbildung soll eben nicht automatisch heißen, dass der Mieter im nächsten Schritt höflich verschwinden darf.
Für Mieter
Was bedeutet § 577a BGB für Mieter?
Für Mieter ist § 577a BGB besonders wichtig, weil die Vorschrift nach Umwandlung und Verkauf der Wohnung eine Sperrfrist gegen bestimmte ordentliche Kündigungen des Erwerbers schafft. Eigenbedarf oder wirtschaftliche Verwertung können nicht sofort als Kündigungsgrund herangezogen werden.
Gerade in angespannten Wohnungsmärkten ist der Schutz noch bedeutsamer, weil die Sperrfrist durch Landesrecht auf bis zu zehn Jahre verlängert sein kann. Das kann dem Mieter nach einem Eigentümerwechsel wertvolle Zeit und Stabilität verschaffen.
Für Mieter bedeutet § 577a BGB daher vor allem: Nach Umwandlung und Verkauf besteht ein gesetzlicher Kündigungsschutz gegen schnellen Eigenbedarf oder Verwertungskündigungen.
Für Vermieter
Was bedeutet § 577a BGB für Vermieter und Erwerber?
Für Erwerber ist § 577a BGB eine klare Schranke. Auch wenn nach dem Erwerb grundsätzlich eine Vermieterkündigung möglich wäre, dürfen Eigenbedarf und wirtschaftliche Verwertung für die Dauer der Sperrfrist nicht als Kündigungsgründe genutzt werden.
Für Veräußerer und Erwerber ist außerdem wichtig, dass die Vorschrift nicht nur die klassische Umwandlung in Wohnungseigentum erfasst, sondern auch bestimmte Erwerbsgestaltungen mit Personengesellschaften oder mehreren Erwerbern. Das Gesetz schaut also nicht nur auf das hübsche Etikett des Geschäfts, sondern auch auf seine praktische Wirkung.
Für Vermieter und Erwerber bedeutet § 577a BGB praktisch: Umwandlung und Verkauf sind möglich, aber der Kündigungszugriff auf den Mieter bleibt zeitweise gesperrt.
Praxisbeispiele
Typische Praxisbeispiele
1. Umwandlung in Eigentumswohnung und Verkauf
Eine Mietwohnung wird in Wohnungseigentum umgewandelt und an einen Erwerber verkauft. Dieser kann sich für die Dauer der Sperrfrist nicht sofort auf Eigenbedarf berufen.
2. Kauf durch mehrere Erwerber oder Personengesellschaft
Der vermietete Wohnraum wird an eine Gesellschaft oder an mehrere Personen veräußert. Auch hier kann die Kündigungsbeschränkung entsprechend eingreifen.
3. Verlängerte Sperrfrist in angespanntem Wohnungsmarkt
In einem Gebiet mit entsprechender Landesverordnung kann die Sperrfrist bis zu zehn Jahre betragen.
4. Verkauf an Familienangehörige innerhalb derselben Familie
Bei bestimmten familien- oder haushaltsbezogenen Erwerbskonstellationen greift die Erweiterung nach Absatz 1a nicht in gleicher Weise.
Häufige Fragen
Häufige Fragen zu § 577a BGB
Welche Kündigungen werden durch § 577a BGB beschränkt?
Vor allem Kündigungen wegen Eigenbedarfs nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB und wegen wirtschaftlicher Verwertung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB.
Wie lang ist die Sperrfrist grundsätzlich?
Grundsätzlich drei Jahre seit der Veräußerung.
Kann die Sperrfrist länger sein?
Ja. In besonders angespannten Gebieten kann sie durch Rechtsverordnung der Landesregierung auf bis zu zehn Jahre verlängert werden.
Gilt der Schutz nur bei Wohnungseigentum?
Nein. § 577a Abs. 1a BGB erfasst auch bestimmte Erwerbs- und Belastungskonstellationen mit Personengesellschaften oder mehreren Erwerbern.
BGB Mietrecht Gesetz
§ 577a BGB – Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung
§ 577a BGB schützt Mieter nach der Umwandlung und Veräußerung ihrer Wohnung vor schnellen Eigenbedarfs- oder Verwertungskündigungen. Die Vorschrift schafft eine gesetzliche Sperrfrist, die in angespannten Wohnungsmärkten verlängert werden kann.
Gesetzestext
(1) Ist an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden, so kann sich ein Erwerber auf berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen.
(1a) Die Kündigungsbeschränkung nach Absatz 1 gilt entsprechend, wenn vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter
1. an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber veräußert worden ist oder
2. zu Gunsten einer Personengesellschaft oder mehrerer Erwerber mit einem Recht belastet worden ist, durch dessen Ausübung dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch entzogen wird.
Satz 1 ist nicht anzuwenden, wenn die Gesellschafter oder Erwerber derselben Familie oder demselben Haushalt angehören oder vor Überlassung des Wohnraums an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist.
(2) Die Frist nach Absatz 1 oder nach Absatz 1a beträgt bis zu zehn Jahre, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 2 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens zehn Jahren zu bestimmen.
(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Kurz erklärt
§ 577a BGB schafft nach Umwandlung und Veräußerung eine Sperrfrist gegen bestimmte ordentliche Kündigungen des Erwerbers. Die Vorschrift soll Verdrängung nach Eigentumsbildung begrenzen.
Je nach Gebiet kann diese Schutzfrist erheblich länger als drei Jahre dauern.
Für Mieter wichtig
Nach Umwandlung und Verkauf der Wohnung kann der neue Eigentümer nicht sofort wegen Eigenbedarfs oder wirtschaftlicher Verwertung kündigen.
Für Vermieter und Erwerber wichtig
Die gesetzliche Sperrfrist begrenzt den Kündigungszugriff auf den Mieter. Auch alternative Erwerbsgestaltungen können unter die Schutzregel fallen.
Praxisfälle
- Umwandlung und Verkauf an einen Erwerber
- Erwerb durch Gesellschaft oder mehrere Personen
- Verlängerte Sperrfrist in angespannten Gebieten
- Ausnahme bei familien- oder haushaltsbezogenen Erwerbern
Verwandte Vorschriften
- § 573 BGB – Ordentliche Kündigung des Vermieters
- § 577 BGB – Vorkaufsrecht des Mieters
- § 573c BGB – Fristen der ordentlichen Kündigung
- Wohnungseigentumsgesetz – Begründung von Wohnungseigentum
- Landesverordnungen nach § 577a Abs. 2 BGB – Verlängerung der Sperrfrist
Hinweis
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