Gesetzestext

§ 577 Vorkaufsrecht des Mieters

(1) Werden an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet oder soll Wohnungseigentum begründet werden und wird das Wohnungseigentum an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt. Dies gilt nicht, wenn der Vermieter an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushalts verkauft.

(2) Die Mitteilung des Verkäufers oder des Dritten über den Inhalt des Kaufvertrags ist mit der Mitteilung der Verpflichtung zum Verkauf gleichzustellen.

(3) Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt durch schriftliche Erklärung des Mieters gegenüber dem Verkäufer.

(4) Stirbt der Mieter, so geht das Vorkaufsrecht auf die Personen über, die nach § 563 Abs. 1 oder 2 in das Mietverhältnis eintreten oder es nach § 563a fortsetzen. Sind solche Personen nicht vorhanden oder üben sie das Vorkaufsrecht nicht aus, so geht es auf den Erben über, soweit das Mietverhältnis mit ihm nach § 564 fortgesetzt wird.

Einfach erklärt

Was bedeutet § 577 BGB?

§ 577 BGB schützt Mieter bei der Umwandlung vermieteter Wohnungen in Wohnungseigentum. Wird nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet oder soll begründet werden und verkauft der Vermieter die Wohnung anschließend an einen Dritten, erhält der Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht.

Die Vorschrift soll verhindern, dass der Mieter bei der Umwandlung und anschließenden Veräußerung völlig außen vor bleibt. Er soll die Möglichkeit haben, zu denselben Bedingungen in den Kaufvertrag einzutreten, statt die Wohnung ohne jede eigene Erwerbschance an einen fremden Käufer zu verlieren.

Absatz 1 enthält zugleich eine wichtige Ausnahme: Verkauft der Vermieter an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushalts, besteht das Vorkaufsrecht des Mieters nicht. Das Gesetz nimmt diese persönlich geprägten Veräußerungen aus dem Anwendungsbereich heraus.

Absatz 2 erleichtert die praktische Ausübung des Vorkaufsrechts. Die Mitteilung des Verkäufers oder des Dritten über den Inhalt des Kaufvertrags steht der Mitteilung der Verkaufsverpflichtung gleich. Absatz 3 schreibt für die Ausübung des Vorkaufsrechts die schriftliche Erklärung gegenüber dem Verkäufer vor.

Absatz 4 regelt schließlich die Rechtsnachfolge beim Tod des Mieters. Das Vorkaufsrecht geht zunächst auf die in das Mietverhältnis eintretenden oder es fortsetzenden Personen über und nur hilfsweise auf den Erben, soweit das Mietverhältnis mit ihm fortgesetzt wird.

Für die Praxis ist § 577 BGB eine zentrale Schutzvorschrift bei Wohnungsumwandlungen. Das Gesetz will damit verhindern, dass Mieter bei der Aufteilung in Eigentumswohnungen bloß als störender Altbestand behandelt werden, während im Hintergrund schon Kaufverträge geschniegelt durch die Gegend laufen.

Für Mieter

Was bedeutet § 577 BGB für Mieter?

Für Mieter ist § 577 BGB besonders wichtig, weil die Vorschrift ihnen beim Verkauf einer in Wohnungseigentum umgewandelten Wohnung ein gesetzliches Vorkaufsrecht verschafft. Der Mieter kann also unter den gesetzlichen Voraussetzungen selbst in den Kauf eintreten und die Wohnung erwerben.

Entscheidend ist, dass die Umwandlung nach der Überlassung an den Mieter erfolgt ist oder erfolgen soll und dass die Wohnung an einen Dritten verkauft wird. Nicht jeder Verkauf einer vermieteten Wohnung löst automatisch das Vorkaufsrecht aus, sondern nur die gesetzlich geregelte Konstellation der Umwandlung in Wohnungseigentum.

Für Mieter bedeutet § 577 BGB daher vor allem: Bei Umwandlung und Verkauf besteht eine echte Erwerbschance, solange keine gesetzliche Ausnahme greift.

Für Vermieter

Was bedeutet § 577 BGB für Vermieter?

Für Vermieter ist § 577 BGB wichtig, weil die Vorschrift den Verkauf von in Wohnungseigentum umgewandeltem Wohnraum nicht völlig frei von Mieterschutz lässt. Wird an einen Dritten verkauft, muss das gesetzliche Vorkaufsrecht des Mieters beachtet werden.

Verkäufer müssen deshalb den Inhalt des Kaufvertrags ordnungsgemäß mitteilen und einkalkulieren, dass der Mieter zu denselben Bedingungen in den Vertrag eintreten kann. Nur in den gesetzlich geregelten Ausnahmefällen, etwa beim Verkauf an Familienangehörige oder Angehörige des Haushalts, besteht dieses Risiko nicht.

Für Vermieter bedeutet § 577 BGB praktisch: Umwandlung und Verkauf sind möglich, aber nicht ohne formale Pflichten und ohne die vorrangige Erwerbschance des Mieters.

Praxisbeispiele

Typische Praxisbeispiele

Häufige Fragen

Häufige Fragen zu § 577 BGB