Gesetzestext
§ 573b Teilkündigung des Vermieters
(1) Der Vermieter kann nicht zum Wohnen bestimmte Nebenräume oder Teile eines Grundstücks ohne ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 kündigen, wenn er die Kündigung auf diese Räume oder Grundstücksteile beschränkt und sie dazu verwenden will,
1. Wohnraum zum Zwecke der Vermietung zu schaffen oder
2. den neu zu schaffenden und den vorhandenen Wohnraum mit Nebenräumen oder Grundstücksteilen auszustatten.
(2) Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig.
(3) Verzögert sich der Beginn der Bauarbeiten, so kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um einen entsprechenden Zeitraum verlangen.
(4) Der Mieter kann eine angemessene Senkung der Miete verlangen.
(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Einfach erklärt
Was bedeutet § 573b BGB?
§ 573b BGB erlaubt dem Vermieter in einem eng begrenzten Sonderfall eine sogenannte Teilkündigung. Anders als bei der normalen Kündigung wird dabei nicht das gesamte Mietverhältnis über den Wohnraum beendet, sondern nur die Nutzung bestimmter nicht zum Wohnen bestimmter Nebenräume oder Grundstücksteile gekündigt.
Die Vorschrift greift nur dann, wenn der Vermieter diese Flächen künftig dafür verwenden will, neuen Wohnraum zur Vermietung zu schaffen oder vorhandenen und neu geschaffenen Wohnraum mit Nebenräumen oder Grundstücksteilen auszustatten. Das Gesetz lässt eine Teilkündigung also nicht aus beliebigen Gründen zu, sondern nur für wohnwirtschaftlich begrenzte Zwecke.
Absatz 2 regelt die Frist. Die Teilkündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Absatz 3 schützt den Mieter, wenn sich der Beginn der Bauarbeiten verzögert. Dann kann er eine entsprechende Verlängerung des Mietverhältnisses verlangen.
Absatz 4 gibt dem Mieter außerdem einen Anspruch auf angemessene Senkung der Miete. Denn wenn Nebenräume oder Grundstücksteile wegfallen, verändert sich regelmäßig auch der Wert des verbleibenden Mietgebrauchs. Absatz 5 erklärt nachteilige Abweichungen zulasten des Mieters für unwirksam.
Für die Praxis ist § 573b BGB eine Spezialvorschrift für Umbau- und Verdichtungssituationen. Der Vermieter darf also nicht einfach Stück für Stück den Mietgebrauch abschneiden, sondern nur in dem gesetzlich genau geregelten Rahmen.
Für Mieter
Was bedeutet § 573b BGB für Mieter?
Für Mieter ist § 573b BGB wichtig, weil die Vorschrift zeigt, dass auch Nebenräume oder Grundstücksteile Teil des geschützten Mietgebrauchs sein können. Der Vermieter darf deren Nutzung nicht beliebig entziehen, sondern nur unter den engen Voraussetzungen der Teilkündigung.
Gleichzeitig enthält die Norm eigene Schutzmechanismen. Verzögern sich die angekündigten Bauarbeiten, kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses verlangen. Außerdem besteht ein Anspruch auf angemessene Mietsenkung, wenn die Nutzung eingeschränkt wird.
Für Mieter bedeutet § 573b BGB daher: Teilkündigung ist möglich, aber nur unter klaren gesetzlichen Voraussetzungen und mit Ausgleichsansprüchen.
Für Vermieter
Was bedeutet § 573b BGB für Vermieter?
Für Vermieter ist § 573b BGB eine eng begrenzte Sonderregel, um nicht zum Wohnen bestimmte Nebenräume oder Grundstücksteile aus einem bestehenden Mietverhältnis herauszulösen. Das kann etwa bei baulicher Umstrukturierung oder Schaffung neuen Wohnraums relevant sein.
Die Vorschrift verlangt jedoch ein berechtigtes Interesse im Sinne der Norm und bindet die Teilkündigung an einen genau umrissenen Nutzungszweck. Hinzu kommen die gesetzliche Kündigungsfrist, die mögliche Verlängerung bei Bauverzögerung und der Mietsenkungsanspruch des Mieters.
Für Vermieter bedeutet § 573b BGB praktisch: Eine Teilkündigung ist ein spezialgesetzliches Instrument, aber kein Freibrief für beliebige Flächenrücknahmen.
Praxisbeispiele
Typische Praxisbeispiele
1. Hof- oder Gartenfläche wird für Neubau benötigt
Der Vermieter beschränkt die Kündigung auf einen nicht zum Wohnen bestimmten Grundstücksteil, um neuen Wohnraum zur Vermietung zu schaffen.
2. Nebenräume sollen neuem Wohnraum zugeordnet werden
Bestimmte Kellerräume, Abstellflächen oder andere Nebenräume sollen dem vorhandenen oder neu geschaffenen Wohnraum anders zugeordnet werden.
3. Bauarbeiten beginnen verspätet
Der Vermieter kündigt Teilflächen, beginnt aber nicht rechtzeitig mit dem Bau. Dann kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um den Verzögerungszeitraum verlangen.
4. Mietsenkung wegen Teilentzug
Durch die Teilkündigung verliert der Mieter nutzbare Flächen. Dann kann ein Anspruch auf angemessene Senkung der Miete bestehen.
Häufige Fragen
Häufige Fragen zu § 573b BGB
Darf der Vermieter nur Teile des Mietgebrauchs kündigen?
Ja, aber nur bei nicht zum Wohnen bestimmten Nebenräumen oder Grundstücksteilen und nur unter den engen Voraussetzungen des § 573b BGB.
Welche Zwecke rechtfertigen eine Teilkündigung?
Insbesondere die Schaffung neuen Wohnraums zur Vermietung oder die Ausstattung vorhandenen und neu geschaffenen Wohnraums mit Nebenräumen oder Grundstücksteilen.
Was passiert, wenn sich die Bauarbeiten verzögern?
Dann kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um einen entsprechenden Zeitraum verlangen.
Kann der Mieter eine geringere Miete verlangen?
Ja. § 573b Abs. 4 BGB gibt dem Mieter einen Anspruch auf angemessene Senkung der Miete.
BGB Mietrecht Gesetz
§ 573b BGB – Teilkündigung des Vermieters
§ 573b BGB erlaubt unter engen Voraussetzungen die Teilkündigung nicht zum Wohnen bestimmter Nebenräume oder Grundstücksteile. Die Vorschrift verbindet diese Möglichkeit mit Fristregeln, Mieterschutz bei Bauverzögerung und einem Anspruch auf Mietsenkung.
Gesetzestext
(1) Der Vermieter kann nicht zum Wohnen bestimmte Nebenräume oder Teile eines Grundstücks ohne ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 kündigen, wenn er die Kündigung auf diese Räume oder Grundstücksteile beschränkt und sie dazu verwenden will,
1. Wohnraum zum Zwecke der Vermietung zu schaffen oder
2. den neu zu schaffenden und den vorhandenen Wohnraum mit Nebenräumen oder Grundstücksteilen auszustatten.
(2) Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig.
(3) Verzögert sich der Beginn der Bauarbeiten, so kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um einen entsprechenden Zeitraum verlangen.
(4) Der Mieter kann eine angemessene Senkung der Miete verlangen.
(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Kurz erklärt
§ 573b BGB ist eine Spezialnorm für Teilkündigungen des Vermieters. Sie erlaubt unter engen Voraussetzungen den Entzug bestimmter Nebenräume oder Grundstücksteile, ohne das gesamte Mietverhältnis zu beenden.
Gleichzeitig schützt die Vorschrift den Mieter durch Fristen, Verlängerungsanspruch bei Verzögerung und Mietsenkungsanspruch.
Für Mieter wichtig
Der Vermieter darf Nebenräume oder Grundstücksteile nicht beliebig entziehen. Bei Verzögerungen und Nutzungseinbußen bestehen gesetzliche Ausgleichsansprüche.
Für Vermieter wichtig
Die Teilkündigung ist nur für bestimmte wohnwirtschaftliche Zwecke zulässig und an formelle sowie materielle Anforderungen gebunden.
Praxisfälle
- Teilkündigung von Hof- oder Gartenflächen
- Nebenräume für neuen Wohnraum
- Bauverzögerung nach Teilkündigung
- Mietsenkung wegen entfallener Flächen
Verwandte Vorschriften
- § 573 BGB – Ordentliche Kündigung des Vermieters
- § 573a BGB – Erleichterte Kündigung des Vermieters
- § 573c BGB – Fristen der ordentlichen Kündigung
- § 574 BGB – Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung
- § 535 BGB – Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags
Hinweis
Diese Seite dient der allgemeinen Information und ersetzt keine rechtliche Beratung im Einzelfall.