Gesetzestext
§ 569 Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund
(1) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 liegt für den Mieter auch vor, wenn der gemietete Wohnraum so beschaffen ist, dass seine Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist. Dies gilt auch, wenn der Mieter die gefahrbegründende Beschaffenheit bei Vertragsschluss gekannt oder darauf verzichtet hat, die ihm wegen dieser Beschaffenheit zustehenden Rechte geltend zu machen.
(2) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 liegt ferner vor, wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört, so dass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
(3) Ergänzend zu § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 gilt:
1. Der wichtige Grund ist auch gegeben, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist und der rückständige Teil der Miete die Miete für einen Monat übersteigt.
2. Die Kündigung wird unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. Dies gilt nicht, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine nach Satz 1 unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist.
(4) Der zur Kündigung führende wichtige Grund ist in dem Kündigungsschreiben anzugeben.
(5) Eine Vereinbarung, die zum Nachteil des Mieters von den Absätzen 1 bis 3 dieser Vorschrift oder von § 543 abweicht, ist unwirksam. Ferner ist eine Vereinbarung unwirksam, nach der der Vermieter berechtigt sein soll, aus anderen als den im Gesetz zugelassenen Gründen außerordentlich fristlos zu kündigen.
Einfach erklärt
Was bedeutet § 569 BGB?
§ 569 BGB ergänzt die allgemeine Regelung des § 543 BGB für Wohnraummietverhältnisse. Die Vorschrift nennt besondere Fallgruppen, in denen eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund in Betracht kommt, und enthält zusätzliche Schutz- und Klarstellungsregeln.
Absatz 1 schützt den Mieter bei erheblicher Gesundheitsgefährdung. Ist der Wohnraum so beschaffen, dass seine Benutzung die Gesundheit erheblich gefährdet, kann dies ein wichtiger Grund für eine fristlose Kündigung sein. Das gilt sogar dann, wenn der Mieter die gefährliche Beschaffenheit beim Vertragsschluss bereits kannte oder auf Rechte verzichtet hatte.
Absatz 2 betrifft die nachhaltige Störung des Hausfriedens. Wird das Zusammenleben in einem Maß gestört, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar wird, kann darin ebenfalls ein wichtiger Grund für eine fristlose Kündigung liegen.
Absatz 3 ergänzt die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Besonders wichtig ist hier die sogenannte Schonfristzahlung: Unter bestimmten Voraussetzungen wird eine fristlose Kündigung wegen Mietrückstands nachträglich unwirksam, wenn der Vermieter rechtzeitig befriedigt wird oder eine öffentliche Stelle die Zahlung übernimmt.
Absatz 4 verlangt, dass der wichtige Grund im Kündigungsschreiben angegeben wird. Absatz 5 schützt den Mieter vor vertraglichen Verschlechterungen und vor zusätzlichen, gesetzlich nicht vorgesehenen fristlosen Kündigungsgründen des Vermieters.
Für Mieter
Was bedeutet § 569 BGB für Mieter?
Für Mieter ist § 569 BGB besonders wichtig, weil die Vorschrift eigene Schutzregeln im Wohnraummietrecht enthält. Dazu gehört vor allem das Recht zur fristlosen Kündigung bei erheblicher Gesundheitsgefährdung der Wohnung.
Außerdem schützt Absatz 3 bei Kündigungen wegen Mietrückstands durch die Schonfristregelung. Unter den gesetzlichen Voraussetzungen kann eine fristlose Kündigung noch unwirksam werden, wenn der Rückstand rechtzeitig ausgeglichen wird oder eine öffentliche Stelle die Befriedigung übernimmt.
Schließlich verhindert Absatz 5, dass Mieter durch Vertrag schlechter gestellt oder mit zusätzlichen fristlosen Kündigungsgründen belastet werden.
Für Vermieter
Was bedeutet § 569 BGB für Vermieter?
Für Vermieter ist § 569 BGB wichtig, weil die Vorschrift zusätzliche gesetzliche Leitplanken für fristlose Kündigungen im Wohnraummietrecht setzt. Besonders bedeutsam sind die Regeln zur nachhaltigen Störung des Hausfriedens und zur Kündigung wegen Mietrückständen.
Vermieter müssen dabei beachten, dass der wichtige Grund im Kündigungsschreiben angegeben werden muss. Außerdem kann eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs unter den gesetzlichen Voraussetzungen durch Schonfristzahlung unwirksam werden.
Für Vermieter bedeutet § 569 BGB daher: Die fristlose Kündigung bleibt ein scharfes Mittel, aber nur innerhalb eines eng geregelten gesetzlichen Rahmens.
Praxisbeispiele
Typische Praxisbeispiele
1. Gesundheitsgefährdende Wohnung
Der Wohnraum weist gravierende Mängel auf, die die Gesundheit erheblich gefährden. Dann kann für den Mieter ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung vorliegen.
2. Nachhaltige Störung des Hausfriedens
Eine Vertragspartei stört dauerhaft den Hausfrieden so schwer, dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar wird.
3. Fristlose Kündigung wegen Mietrückstand
Der Mieter gerät mit der Miete in erheblichen Rückstand. Dann kann eine außerordentliche fristlose Kündigung in Betracht kommen.
4. Schonfristzahlung
Der Rückstand wird rechtzeitig ausgeglichen oder eine öffentliche Stelle verpflichtet sich zur Zahlung. Dann kann die fristlose Kündigung unwirksam werden.
Häufige Fragen
Häufige Fragen zu § 569 BGB
Wann kann der Mieter fristlos kündigen?
Zum Beispiel dann, wenn der Wohnraum so beschaffen ist, dass seine Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist.
Wann liegt eine fristlose Kündigung wegen Hausfriedensstörung nahe?
Wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört und die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar ist.
Kann eine fristlose Kündigung wegen Mietrückstands noch unwirksam werden?
Ja, unter den Voraussetzungen der Schonfristregelung in § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB.
Was muss im Kündigungsschreiben stehen?
Der zur Kündigung führende wichtige Grund ist anzugeben.
BGB Mietrecht Gesetz
§ 569 BGB – Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund
§ 569 BGB enthält besondere Regeln für die fristlose Kündigung bei Wohnraummiete. Die Vorschrift ergänzt § 543 BGB um spezielle Kündigungsgründe und Schutzmechanismen, etwa bei Gesundheitsgefährdung, Hausfriedensstörung und Mietrückstand.
Gesetzestext
(1) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 liegt für den Mieter auch vor, wenn der gemietete Wohnraum so beschaffen ist, dass seine Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist. Dies gilt auch, wenn der Mieter die gefahrbegründende Beschaffenheit bei Vertragsschluss gekannt oder darauf verzichtet hat, die ihm wegen dieser Beschaffenheit zustehenden Rechte geltend zu machen.
(2) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 liegt ferner vor, wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört, so dass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
(3) Ergänzend zu § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 gilt:
1. Der wichtige Grund ist auch gegeben, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist und der rückständige Teil der Miete die Miete für einen Monat übersteigt.
2. Die Kündigung wird unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. Dies gilt nicht, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine nach Satz 1 unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist.
(4) Der zur Kündigung führende wichtige Grund ist in dem Kündigungsschreiben anzugeben.
(5) Eine Vereinbarung, die zum Nachteil des Mieters von den Absätzen 1 bis 3 dieser Vorschrift oder von § 543 abweicht, ist unwirksam. Ferner ist eine Vereinbarung unwirksam, nach der der Vermieter berechtigt sein soll, aus anderen als den im Gesetz zugelassenen Gründen außerordentlich fristlos zu kündigen.
Kurz erklärt
§ 569 BGB ergänzt die allgemeine fristlose Kündigung um wohnraumspezifische Sonderregeln. Dazu gehören insbesondere Gesundheitsgefährdung, Hausfriedensstörung und die Schonfristregelung bei Mietrückständen.
Die Vorschrift schützt zugleich den Mieter vor vertraglichen Verschlechterungen und verlangt die Angabe des Kündigungsgrundes im Kündigungsschreiben.
Für Mieter wichtig
Die Norm eröffnet zusätzliche Schutz- und Kündigungsrechte, vor allem bei gesundheitsgefährdendem Wohnraum, und enthält mit der Schonfristzahlung eine zentrale Rettungsmöglichkeit bei Mietrückständen.
Für Vermieter wichtig
Fristlose Kündigungen im Wohnraummietrecht müssen sich an die besonderen Anforderungen des § 569 BGB halten. Besonders wichtig sind Begründungspflicht und Schonfristregelung.
Praxisfälle
- Fristlose Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung
- Hausfriedensstörung als wichtiger Grund
- Fristlose Kündigung wegen Mietrückstand
- Schonfristzahlung nach Räumungsklage
Verwandte Vorschriften
- § 543 BGB – Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund
- § 546a BGB – Entschädigung des Vermieters bei verspäteter Rückgabe
- § 568 BGB – Form und Inhalt der Kündigung
- § 573 BGB – Ordentliche Kündigung des Vermieters
- § 574 BGB – Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung
Hinweis
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