Gesetzestext
§ 567a Veräußerung oder Belastung vor der Überlassung des Wohnraums
Hat vor der Überlassung des vermieteten Wohnraums an den Mieter der Vermieter den Wohnraum an einen Dritten veräußert oder mit einem Recht belastet, durch dessen Ausübung der vertragsgemäße Gebrauch dem Mieter entzogen oder beschränkt wird, so gilt das Gleiche wie in den Fällen des § 566 Abs. 1 und des § 567, wenn der Erwerber dem Vermieter gegenüber die Erfüllung der sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Pflichten übernommen hat.
Einfach erklärt
Was bedeutet § 567a BGB?
§ 567a BGB regelt einen besonderen Fall des Mieterschutzes beim Wohnraummietrecht. Die Vorschrift greift, wenn der Vermieter den Wohnraum schon vermietet hat, ihn aber vor der tatsächlichen Überlassung an den Mieter an einen Dritten veräußert oder mit einem Recht belastet, das den vertragsgemäßen Gebrauch später entzieht oder beschränkt.
Die Norm schützt damit den Mieter in einer besonders unangenehmen Zwischenphase. Der Mietvertrag steht bereits, der Einzug soll folgen, und kurz davor verändert der Vermieter noch die rechtliche Lage des Wohnraums. Damit aus diesem Vorgehen kein rechtliches Chaos oder ein stiller Vertragsbruch auf Kosten des Mieters wird, ordnet § 567a BGB an, dass unter bestimmten Voraussetzungen dieselben Schutzwirkungen gelten wie in den Fällen des § 566 Abs. 1 und des § 567 BGB.
Voraussetzung ist allerdings, dass der Erwerber dem Vermieter gegenüber die Erfüllung der sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Pflichten übernommen hat. Das Gesetz knüpft die Schutzfolge also an eine Übernahme der mietvertraglichen Verpflichtungen. Ist diese Voraussetzung erfüllt, wird der Mieter so gestellt, als ob die gesetzlich geregelten Schutzmechanismen bei Veräußerung nach Überlassung oder bei nachträglicher Belastung bereits eingreifen würden.
Für die Praxis ist § 567a BGB wichtig, weil er verhindert, dass der Mieter im Zeitraum zwischen Vertragsabschluss und tatsächlicher Überlassung schlechter steht als nach einem späteren Eigentumswechsel. Das Gesetz fängt hier also einen besonders lästigen Gestaltungstrick ab, den Menschen sicher sofort ausprobieren würden, wenn man sie ließe.
Für Mieter
Was bedeutet § 567a BGB für Mieter?
Für Mieter ist § 567a BGB eine wichtige Schutzvorschrift, wenn der Wohnraum zwar bereits wirksam vermietet ist, aber noch nicht übergeben wurde. Wird die Wohnung in dieser Phase verkauft oder mit einem belastenden Recht versehen, soll der Mieter seinen vertraglich zugesagten Gebrauch nicht einfach verlieren.
Entscheidend ist, dass der Erwerber die Pflichten aus dem Mietverhältnis übernimmt. Dann greifen Schutzmechanismen, die den Mieter in eine rechtlich gesicherte Position bringen. Für Mieter bedeutet § 567a BGB daher vor allem: Auch vor dem Einzug ist der Wohnraummietvertrag nicht schutzlos.
Für Vermieter
Was bedeutet § 567a BGB für Vermieter und Erwerber?
Für Vermieter zeigt § 567a BGB, dass eine Veräußerung oder Belastung des Wohnraums vor der Überlassung nicht ohne mietrechtliche Folgen bleibt. Wer bereits vermieteten Wohnraum noch vor Übergabe an den Mieter rechtlich weiterreicht oder belastet, kann die eingegangenen Mietpflichten nicht einfach verdampfen lassen.
Für den Erwerber ist entscheidend, ob er gegenüber dem Vermieter die Erfüllung der Pflichten aus dem Mietverhältnis übernommen hat. In diesem Fall greifen die gesetzlichen Schutzwirkungen zugunsten des Mieters. Für Erwerber bedeutet § 567a BGB daher: Wer den Wohnraum vor Übergabe übernimmt, übernimmt unter Umständen auch die mietrechtliche Verantwortung.
Praxisbeispiele
Typische Praxisbeispiele
1. Verkauf vor Schlüsselübergabe
Der Wohnraum ist bereits vermietet, aber noch nicht an den Mieter übergeben. Vor dem Einzug verkauft der Vermieter die Wohnung an einen Dritten. Dann kann § 567a BGB eingreifen.
2. Belastung mit einem Recht Dritter vor Einzug
Vor der Überlassung wird der Wohnraum mit einem Recht belastet, dessen spätere Ausübung den vertragsgemäßen Gebrauch des Mieters einschränkt oder entzieht.
3. Erwerber übernimmt mietvertragliche Pflichten
Nur wenn der Erwerber die Erfüllung der mietvertraglichen Pflichten übernommen hat, gelten die Schutzwirkungen des § 567a BGB.
4. Schutzlücke vor dem Einzug wird geschlossen
Die Vorschrift verhindert, dass Mieter vor der eigentlichen Überlassung rechtlich schlechter gestellt sind als nach bereits erfolgter Übergabe.
Häufige Fragen
Häufige Fragen zu § 567a BGB
Wann gilt § 567a BGB?
Wenn der Wohnraum bereits vermietet ist, aber noch nicht überlassen wurde und der Vermieter ihn vorher an einen Dritten veräußert oder mit einem belastenden Recht versieht.
Welche Schutzwirkungen treten dann ein?
Es gilt das Gleiche wie in den Fällen des § 566 Abs. 1 und des § 567 BGB, sofern der Erwerber die mietvertraglichen Pflichten übernommen hat.
Muss der Erwerber etwas übernommen haben?
Ja. Voraussetzung ist, dass der Erwerber dem Vermieter gegenüber die Erfüllung der sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Pflichten übernommen hat.
Warum ist § 567a BGB praktisch wichtig?
Weil die Vorschrift den Mieter schon vor der eigentlichen Übergabe des Wohnraums gegen Veräußerungen und Belastungen schützt.
BGB Mietrecht Gesetz
§ 567a BGB – Veräußerung oder Belastung vor der Überlassung des Wohnraums
§ 567a BGB schützt den Mieter in der Phase zwischen Vertragsabschluss und Überlassung des Wohnraums. Die Vorschrift fängt Veräußerungen und Belastungen ab, die kurz vor dem Einzug die Mietposition aushöhlen würden.
Gesetzestext
Hat vor der Überlassung des vermieteten Wohnraums an den Mieter der Vermieter den Wohnraum an einen Dritten veräußert oder mit einem Recht belastet, durch dessen Ausübung der vertragsgemäße Gebrauch dem Mieter entzogen oder beschränkt wird, so gilt das Gleiche wie in den Fällen des § 566 Abs. 1 und des § 567, wenn der Erwerber dem Vermieter gegenüber die Erfüllung der sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Pflichten übernommen hat.
Kurz erklärt
§ 567a BGB schließt die Schutzlücke vor der Überlassung des Wohnraums. Auch vor dem Einzug kann der Mieter vor Veräußerungen und belastenden Rechten Dritter geschützt sein.
Voraussetzung ist die Übernahme der mietvertraglichen Pflichten durch den Erwerber.
Für Mieter wichtig
Schon vor der Übergabe des Wohnraums besteht Schutz gegen rechtliche Veränderungen, die den zugesagten Gebrauch vereiteln oder einschränken würden.
Für Vermieter und Erwerber wichtig
Veräußerung oder Belastung vor der Überlassung lassen die mietrechtlichen Pflichten nicht folgenlos verschwinden. Der Erwerber kann in die Verantwortung einrücken.
Praxisfälle
- Verkauf vor Schlüsselübergabe
- Belastung des Wohnraums vor Einzug
- Übernahme der Mietpflichten durch den Erwerber
- Schutz der Mietposition vor der Überlassung
Verwandte Vorschriften
- § 566 BGB – Kauf bricht nicht Miete
- § 567 BGB – Belastung des Wohnraums durch den Vermieter
- § 567b BGB – Weiterveräußerung oder Belastung durch Erwerber
- § 566a BGB – Mietsicherheit
- § 566e BGB – Mitteilung des Eigentumsübergangs durch den Vermieter
Hinweis
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