Gesetzestext
§ 566d Aufrechnung durch den Mieter
Die Aufrechnung ist ausgeschlossen, wenn der Mieter die Gegenforderung erworben hat, nachdem er von dem Übergang des Eigentums Kenntnis erlangt hat, oder wenn die Gegenforderung erst später fällig geworden ist als die Miete für den Kalendermonat, in welchem der Mieter von dem Übergang des Eigentums Kenntnis erlangt. Erlangt der Mieter die Kenntnis nach dem 15. Tag des Monats, so ist die Aufrechnung auch noch zulässig, wenn die Gegenforderung bis zur Fälligkeit der Miete für den folgenden Kalendermonat fällig geworden ist.
Einfach erklärt
Was bedeutet § 566d BGB?
§ 566d BGB regelt die Aufrechnung des Mieters nach einem Eigentümerwechsel. Die Vorschrift betrifft den Fall, dass der Mieter eine Gegenforderung gegen den bisherigen Vermieter hat und sich die Frage stellt, ob er diese auch dem Erwerber gegenüber durch Aufrechnung geltend machen kann.
Die Norm schützt den Erwerber vor unüberschaubaren späteren Gegenforderungen des Mieters, die mit dem Eigentümerwechsel eigentlich nichts mehr zu tun haben sollen. Deshalb ist die Aufrechnung ausgeschlossen, wenn der Mieter die Gegenforderung erst nach Kenntnis vom Eigentumsübergang erworben hat.
Ebenfalls ausgeschlossen ist die Aufrechnung, wenn die Gegenforderung erst später fällig geworden ist als die Miete für den Kalendermonat, in dem der Mieter vom Eigentumsübergang Kenntnis erlangt hat. Erlangt der Mieter die Kenntnis jedoch erst nach dem 15. Tag des Monats, erweitert sich der Schutz zugunsten des Mieters: Dann bleibt die Aufrechnung auch noch zulässig, wenn die Gegenforderung bis zur Fälligkeit der Miete für den folgenden Kalendermonat fällig geworden ist.
Für die Praxis ist § 566d BGB eine wichtige Übergangsvorschrift. Sie schafft einen Ausgleich zwischen dem Bestandsschutz des Mieters und dem Interesse des Erwerbers, nicht mit späteren oder neu entstandenen Gegenforderungen aus der Zeit des früheren Vermieters belastet zu werden.
Für Mieter
Was bedeutet § 566d BGB für Mieter?
Für Mieter ist § 566d BGB wichtig, weil die Vorschrift bestimmt, ob eine Gegenforderung gegen den alten Vermieter noch gegenüber dem neuen Eigentümer aufgerechnet werden kann. Wer also etwa noch einen Anspruch aus der früheren Vermieterbeziehung hat, kann diesen nicht unbegrenzt in die neue Eigentümerlage hineintragen.
Entscheidend sind dabei zwei Punkte: Wann der Mieter von dem Eigentumsübergang Kenntnis erlangt hat und wann die Gegenforderung entstanden oder fällig geworden ist. Gerade diese zeitliche Einordnung ist oft der Kern der rechtlichen Prüfung.
Für Mieter bedeutet § 566d BGB daher vor allem: Aufrechnung bleibt teilweise möglich, aber nur innerhalb enger zeitlicher Grenzen.
Für Vermieter
Was bedeutet § 566d BGB für Vermieter und Erwerber?
Für den Erwerber ist § 566d BGB eine Schutzvorschrift. Er soll nicht mit Gegenforderungen belastet werden, die der Mieter erst nach Kenntnis vom Eigentümerwechsel erwirbt oder die erst später fällig werden, als es das Gesetz zulässt.
Für den bisherigen Vermieter zeigt die Vorschrift zugleich, dass Gegenforderungen aus seiner Vertragszeit nicht automatisch folgenlos in das neue Verhältnis hineinwirken. Das Gesetz zieht hier eine zeitlich präzise Grenze.
Für beide Seiten bedeutet § 566d BGB deshalb vor allem Klarheit darüber, wann alte Gegenforderungen des Mieters noch in das neue Mietverhältnis mit dem Erwerber hineinwirken dürfen.
Praxisbeispiele
Typische Praxisbeispiele
1. Gegenforderung aus der Zeit vor dem Eigentumsübergang
Der Mieter hat bereits vor Kenntnis vom Eigentümerwechsel eine Gegenforderung gegen den bisherigen Vermieter. Dann kann eine Aufrechnung unter den gesetzlichen Voraussetzungen möglich sein.
2. Späterer Erwerb der Gegenforderung
Erwirbt der Mieter die Gegenforderung erst nach Kenntnis vom Eigentumsübergang, ist die Aufrechnung ausgeschlossen.
3. Spätere Fälligkeit der Gegenforderung
Wird die Gegenforderung erst zu spät fällig, kann sie dem Erwerber gegenüber grundsätzlich nicht mehr zur Aufrechnung gestellt werden.
4. Kenntnis erst nach dem 15. Tag des Monats
Dann erweitert sich die zulässige Aufrechnungsmöglichkeit bis zur Fälligkeit der Miete für den folgenden Kalendermonat.
Häufige Fragen
Häufige Fragen zu § 566d BGB
Kann der Mieter nach einem Eigentümerwechsel noch mit alten Forderungen aufrechnen?
Ja, aber nur unter den engen zeitlichen Voraussetzungen des § 566d BGB.
Wann ist die Aufrechnung ausgeschlossen?
Wenn der Mieter die Gegenforderung erst nach Kenntnis vom Eigentumsübergang erworben hat oder sie erst später fällig geworden ist, als das Gesetz erlaubt.
Was gilt bei Kenntnis nach dem 15. Tag des Monats?
Dann bleibt die Aufrechnung auch noch zulässig, wenn die Gegenforderung bis zur Fälligkeit der Miete für den folgenden Kalendermonat fällig geworden ist.
Warum ist § 566d BGB praktisch wichtig?
Weil die Vorschrift klärt, wann Gegenforderungen des Mieters gegen den früheren Vermieter dem Erwerber noch entgegengehalten werden können.
BGB Mietrecht Gesetz
§ 566d BGB – Aufrechnung durch den Mieter
§ 566d BGB regelt, wann der Mieter nach einem Eigentümerwechsel noch mit Gegenforderungen gegen den bisherigen Vermieter gegenüber dem Erwerber aufrechnen darf.
Gesetzestext
Die Aufrechnung ist ausgeschlossen, wenn der Mieter die Gegenforderung erworben hat, nachdem er von dem Übergang des Eigentums Kenntnis erlangt hat, oder wenn die Gegenforderung erst später fällig geworden ist als die Miete für den Kalendermonat, in welchem der Mieter von dem Übergang des Eigentums Kenntnis erlangt. Erlangt der Mieter die Kenntnis nach dem 15. Tag des Monats, so ist die Aufrechnung auch noch zulässig, wenn die Gegenforderung bis zur Fälligkeit der Miete für den folgenden Kalendermonat fällig geworden ist.
Kurz erklärt
§ 566d BGB zieht zeitliche Grenzen für die Aufrechnung des Mieters nach einem Eigentümerwechsel. Die Vorschrift schützt den Erwerber vor späteren oder neu erworbenen Gegenforderungen.
Zugleich lässt sie die Aufrechnung in einem begrenzten Übergangszeitraum weiterhin zu.
Für Mieter wichtig
Ob eine Aufrechnung noch möglich ist, hängt vor allem vom Zeitpunkt der Kenntnis des Eigentumsübergangs und der Fälligkeit der Gegenforderung ab.
Für Vermieter und Erwerber wichtig
Die Vorschrift begrenzt, welche Gegenforderungen des Mieters aus der früheren Vermieterbeziehung dem Erwerber noch entgegengehalten werden können.
Praxisfälle
- Aufrechnung mit alter Gegenforderung
- Erwerb der Gegenforderung erst nach Kenntnis
- Spätere Fälligkeit der Gegenforderung
- Kenntnis des Mieters erst nach dem 15. Tag des Monats
Verwandte Vorschriften
- § 566 BGB – Kauf bricht nicht Miete
- § 566a BGB – Mietsicherheit
- § 566b BGB – Vorausverfügung über die Miete
- § 566c BGB – Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter über die Miete
- § 566e BGB – Mitteilung des Eigentumsübergangs durch den Vermieter
Hinweis
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