Gesetzestext
§ 566c Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter über die Miete
Ein Rechtsgeschäft, das zwischen dem Mieter und dem Vermieter über die Mietforderung vorgenommen wird, insbesondere die Entrichtung der Miete, ist dem Erwerber gegenüber wirksam, soweit es sich nicht auf die Miete für eine spätere Zeit als den Kalendermonat bezieht, in welchem der Mieter von dem Übergang des Eigentums Kenntnis erlangt. Erlangt der Mieter die Kenntnis nach dem 15. Tag des Monats, so ist das Rechtsgeschäft auch wirksam, soweit es sich auf die Miete für den folgenden Kalendermonat bezieht. Ein Rechtsgeschäft, das nach dem Übergang des Eigentums vorgenommen wird, ist jedoch unwirksam, wenn der Mieter bei der Vornahme des Rechtsgeschäfts von dem Übergang des Eigentums Kenntnis hat.
Einfach erklärt
Was bedeutet § 566c BGB?
§ 566c BGB regelt die Wirksamkeit von Vereinbarungen zwischen Mieter und bisherigem Vermieter über Mietforderungen nach einem Eigentümerwechsel. Die Vorschrift betrifft also Fälle, in denen Mieter und alter Vermieter Zahlungen, Erfüllung oder andere Rechtsgeschäfte über die Miete vereinbaren oder vornehmen und später ein Erwerber als neuer Vermieter in das Mietverhältnis eintritt.
Die Grundregel lautet: Solche Rechtsgeschäfte bleiben dem Erwerber gegenüber wirksam, soweit sie sich nicht auf weiter in der Zukunft liegende Mietzeiträume beziehen als auf den Kalendermonat, in dem der Mieter vom Eigentumsübergang Kenntnis erlangt. Erlangt der Mieter die Kenntnis erst nach dem 15. Tag des Monats, erstreckt sich die Wirksamkeit zusätzlich auch auf den folgenden Kalendermonat.
Die Vorschrift schützt damit den Mieter, der noch mit dem bisherigen Vermieter disponiert, solange er den Eigentumsübergang nicht kennt oder ihn erst spät im Monat erfährt. Gleichzeitig begrenzt das Gesetz diese Schutzwirkung zeitlich, damit der Erwerber nicht auf unüberschaubare Weise durch ältere Absprachen belastet wird.
Der letzte Satz zieht eine klare Grenze: Rechtsgeschäfte, die nach dem Eigentumsübergang vorgenommen werden, sind dem Erwerber gegenüber unwirksam, wenn der Mieter bei ihrer Vornahme bereits vom Eigentumsübergang wusste. Ab diesem Zeitpunkt kann der Mieter sich also nicht mehr wirksam auf Abreden mit dem früheren Vermieter stützen.
Für die Praxis ist § 566c BGB wichtig, weil Eigentümerwechsel häufig nicht exakt mit der Kommunikation an den Mieter zusammenfallen. Die Vorschrift regelt deshalb, welche Mietabreden in diesem Übergangszeitraum noch Bestand haben.
Für Mieter
Was bedeutet § 566c BGB für Mieter?
Für Mieter ist § 566c BGB wichtig, weil die Vorschrift sie im Zeitraum rund um den Eigentumsübergang schützt. Solange der Mieter den Übergang des Eigentums nicht kennt oder erst spät im Monat davon erfährt, können bestimmte Vereinbarungen mit dem bisherigen Vermieter dem neuen Eigentümer gegenüber weiterhin wirksam sein.
Entscheidend ist aber die Kenntnis. Sobald der Mieter weiß, dass das Eigentum übergegangen ist, kann er neue Vereinbarungen über die Miete nicht mehr wirksam mit dem früheren Vermieter treffen. Ab dann muss sich der Mieter auf den Erwerber als neuen Vermieter einstellen.
Für Mieter bedeutet § 566c BGB daher vor allem Übergangsschutz, aber keinen Freibrief für spätere Absprachen mit dem alten Vermieter.
Für Vermieter
Was bedeutet § 566c BGB für Vermieter und Erwerber?
Für den Erwerber ist § 566c BGB wichtig, weil die Vorschrift festlegt, welche mietbezogenen Rechtsgeschäfte zwischen Mieter und altem Vermieter er gegen sich gelten lassen muss. Der Erwerber wird also vor uferlosen Belastungen geschützt, muss aber bestimmte Abreden im gesetzlich vorgesehenen Zeitraum akzeptieren.
Für den bisherigen Vermieter zeigt die Norm zugleich, dass seine Verfügungsmacht über Mietforderungen mit dem Eigentumsübergang und vor allem mit der Kenntnis des Mieters rechtlich begrenzt wird. Nach dem Übergang kann er nicht wirksam weiter über Mietforderungen disponieren, wenn der Mieter den Eigentümerwechsel kennt.
Für beide Seiten bedeutet § 566c BGB daher eine präzise zeitliche Ordnung der Wirksamkeit von Mietabreden beim Eigentümerwechsel.
Praxisbeispiele
Typische Praxisbeispiele
1. Mietzahlung an den alten Vermieter vor Kenntnis
Der Mieter zahlt noch an den bisherigen Vermieter, ohne vom Eigentumsübergang zu wissen. Dann kann diese Zahlung dem Erwerber gegenüber wirksam sein.
2. Kenntnis erst nach dem 15. des Monats
Erfährt der Mieter erst nach dem 15. Tag vom Eigentumsübergang, erfasst die Schutzwirkung auch den folgenden Kalendermonat.
3. Neue Abrede trotz bekannter Veräußerung
Trifft der Mieter nach Kenntnis vom Eigentumsübergang noch eine Vereinbarung mit dem alten Vermieter, ist diese dem Erwerber gegenüber unwirksam.
4. Streit über die Kenntnis des Mieters
In der Praxis ist oft entscheidend, wann genau der Mieter vom Eigentumsübergang erfahren hat.
Häufige Fragen
Häufige Fragen zu § 566c BGB
Welche Rechtsgeschäfte erfasst § 566c BGB?
Rechtsgeschäfte zwischen Mieter und bisherigem Vermieter über die Mietforderung, insbesondere die Entrichtung der Miete.
Bis zu welchem Zeitraum bleiben solche Abreden wirksam?
Grundsätzlich bis zum Ende des Kalendermonats, in dem der Mieter vom Eigentumsübergang Kenntnis erlangt. Bei Kenntnis nach dem 15. Tag des Monats auch für den folgenden Kalendermonat.
Was gilt für Abreden nach dem Eigentumsübergang?
Sie sind dem Erwerber gegenüber unwirksam, wenn der Mieter bei ihrer Vornahme vom Eigentumsübergang Kenntnis hat.
Warum ist § 566c BGB praktisch wichtig?
Weil die Vorschrift klärt, welche Mietabreden im Übergangszeitraum nach einem Eigentümerwechsel noch wirksam bleiben.
BGB Mietrecht Gesetz
§ 566c BGB – Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter über die Miete
§ 566c BGB regelt, in welchem Umfang Vereinbarungen über Mietforderungen zwischen Mieter und bisherigem Vermieter nach einem Eigentümerwechsel auch gegenüber dem Erwerber wirksam bleiben.
Gesetzestext
Ein Rechtsgeschäft, das zwischen dem Mieter und dem Vermieter über die Mietforderung vorgenommen wird, insbesondere die Entrichtung der Miete, ist dem Erwerber gegenüber wirksam, soweit es sich nicht auf die Miete für eine spätere Zeit als den Kalendermonat bezieht, in welchem der Mieter von dem Übergang des Eigentums Kenntnis erlangt. Erlangt der Mieter die Kenntnis nach dem 15. Tag des Monats, so ist das Rechtsgeschäft auch wirksam, soweit es sich auf die Miete für den folgenden Kalendermonat bezieht. Ein Rechtsgeschäft, das nach dem Übergang des Eigentums vorgenommen wird, ist jedoch unwirksam, wenn der Mieter bei der Vornahme des Rechtsgeschäfts von dem Übergang des Eigentums Kenntnis hat.
Kurz erklärt
§ 566c BGB schützt den Mieter bei Mietabreden im zeitlichen Übergang eines Eigentümerwechsels. Gleichzeitig begrenzt die Vorschrift, welche Dispositionen der alte Vermieter dem Erwerber noch wirksam entgegenhalten kann.
Maßgeblich ist vor allem, wann der Mieter vom Eigentumsübergang Kenntnis erlangt hat.
Für Mieter wichtig
Solange der Eigentumswechsel unbekannt ist oder erst spät im Monat bekannt wird, können bestimmte Mietabreden mit dem alten Vermieter noch geschützt sein. Nach Kenntnis gelten enge Grenzen.
Für Vermieter und Erwerber wichtig
Der Erwerber muss nur bestimmte frühere Mietabreden gegen sich gelten lassen. Nach Kenntnis des Mieters vom Eigentumsübergang endet die Wirksamkeit neuer Absprachen mit dem alten Vermieter regelmäßig.
Praxisfälle
- Mietzahlung an den alten Vermieter vor Kenntnis
- Kenntnis des Mieters nach dem 15. des Monats
- Neue Abreden trotz bekannter Veräußerung
- Streit über den Zeitpunkt der Kenntnis
Verwandte Vorschriften
- § 566 BGB – Kauf bricht nicht Miete
- § 566a BGB – Mietsicherheit
- § 566b BGB – Vorausverfügung über die Miete
- § 566d BGB – Aufrechnung durch den Mieter
- § 566e BGB – Mitteilung des Eigentumsübergangs durch den Vermieter
Hinweis
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