Gesetzestext
§ 566b Vorausverfügung über die Miete
(1) Hat der Vermieter vor dem Übergang des Eigentums über die Miete verfügt, die auf die Zeit der Berechtigung des Erwerbers entfällt, so ist die Verfügung wirksam, soweit sie sich auf die Miete für den zur Zeit des Eigentumsübergangs laufenden Kalendermonat bezieht. Geht das Eigentum nach dem fünfzehnten Tag des Monats über, so ist die Verfügung auch wirksam, soweit sie sich auf die Miete für den folgenden Kalendermonat bezieht.
(2) Eine Verfügung über die Miete für eine spätere Zeit muss der Erwerber gegen sich gelten lassen, wenn er sie zur Zeit des Übergangs des Eigentums kennt.
Einfach erklärt
Was bedeutet § 566b BGB?
§ 566b BGB regelt die sogenannte Vorausverfügung über die Miete. Gemeint ist der Fall, dass der bisherige Vermieter vor dem Eigentumsübergang bereits über Mietforderungen verfügt hat, die eigentlich in die Zeit fallen, in der der Erwerber schon neuer Vermieter ist. Das Gesetz legt fest, wann solche Verfügungen dem Erwerber gegenüber wirksam bleiben.
Absatz 1 enthält die Grundregel. Eine Vorausverfügung des alten Vermieters bleibt wirksam, soweit sie sich auf die Miete für den im Zeitpunkt des Eigentumsübergangs laufenden Kalendermonat bezieht. Geht das Eigentum erst nach dem fünfzehnten Tag des Monats über, erweitert sich diese Wirkung auch auf die Miete für den folgenden Kalendermonat.
Absatz 2 betrifft weiter in die Zukunft reichende Verfügungen. Über spätere Mietzeiträume muss der Erwerber eine solche Verfügung nur dann gegen sich gelten lassen, wenn er sie zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs kennt. Das Gesetz schützt den Erwerber also grundsätzlich vor unbekannten Vorabverfügungen des alten Vermieters, lässt aber bekannte Verfügungen gegen ihn gelten.
Für die Praxis ist § 566b BGB wichtig, weil ein Eigentümerwechsel nicht nur das laufende Mietverhältnis betrifft, sondern auch die Frage, wem die Miete zusteht, wenn der alte Vermieter bereits vorher über Mietforderungen verfügt hat.
Für Mieter
Was bedeutet § 566b BGB für Mieter?
Für Mieter ist § 566b BGB wichtig, weil die Vorschrift Klarheit darüber schafft, wem die Miete nach einem Eigentümerwechsel rechtlich zustehen kann. Hat der bisherige Vermieter vorab über bestimmte Mietforderungen verfügt, kann diese Verfügung in dem gesetzlich bestimmten Umfang wirksam bleiben.
Die Vorschrift schützt den Mieter vor ungeordneten Doppelansprüchen zwar nicht vollständig allein, schafft aber eine gesetzliche Zuordnung für den Übergangsbereich rund um den Eigentümerwechsel. Gerade bei Unsicherheit darüber, an wen Miete zu zahlen ist, spielt diese Norm eine wichtige Rolle.
Für Vermieter
Was bedeutet § 566b BGB für Vermieter und Erwerber?
Für den Erwerber ist § 566b BGB besonders wichtig, weil die Norm ihn vor unüberschaubaren Vorausverfügungen des bisherigen Vermieters schützt. Nur in dem gesetzlich ausdrücklich geregelten Umfang muss er solche Verfügungen gegen sich gelten lassen.
Für den bisherigen Vermieter zeigt die Vorschrift zugleich die Grenzen seiner Verfügungsmacht. Er kann Mietforderungen für die Zeit nach dem Eigentumsübergang nicht unbegrenzt vorab wirksam disponieren. Der Gesetzgeber hat auch hier versucht, menschliche Kreativität beim Wegorganisieren fremder Ansprüche in zivilisierte Bahnen zu pressen.
Für beide Seiten bedeutet § 566b BGB vor allem eine zeitlich präzise Abgrenzung der Berechtigung an künftigen Mietzahlungen.
Praxisbeispiele
Typische Praxisbeispiele
1. Abtretung der laufenden Monatsmiete
Der bisherige Vermieter hat vor dem Eigentumsübergang über die Miete des laufenden Monats verfügt. Diese Verfügung bleibt in dem gesetzlich geregelten Umfang wirksam.
2. Eigentumsübergang nach dem 15. des Monats
Dann kann eine Vorausverfügung auch die Miete des folgenden Kalendermonats wirksam erfassen.
3. Verfügung über noch spätere Mietzeiträume
Solche Verfügungen muss der Erwerber nur gegen sich gelten lassen, wenn er sie beim Eigentumsübergang kannte.
4. Streit um die Berechtigung an der Miete
Nach einem Verkauf ist streitig, wem die Miete zusteht. § 566b BGB ordnet die Wirkung früherer Verfügungen zeitlich ein.
Häufige Fragen
Häufige Fragen zu § 566b BGB
Was ist eine Vorausverfügung über die Miete?
Eine Verfügung des bisherigen Vermieters über Mietforderungen, die auf eine Zeit nach dem Eigentumsübergang entfallen.
Bleibt eine solche Verfügung immer wirksam?
Nein. Sie bleibt nur in dem gesetzlich geregelten Umfang wirksam, insbesondere für den laufenden Kalendermonat und unter Umständen den folgenden Monat.
Was gilt für noch spätere Mietzeiträume?
Hier muss der Erwerber die Verfügung nur gegen sich gelten lassen, wenn er sie beim Eigentumsübergang kannte.
Warum ist § 566b BGB praktisch wichtig?
Weil die Vorschrift klärt, wem Mietforderungen nach einem Eigentümerwechsel zustehen, wenn der alte Vermieter schon vorher darüber verfügt hat.
BGB Mietrecht Gesetz
§ 566b BGB – Vorausverfügung über die Miete
§ 566b BGB regelt, in welchem Umfang Verfügungen des bisherigen Vermieters über künftige Mietforderungen dem Erwerber gegenüber wirksam bleiben. Die Vorschrift ordnet damit die Berechtigung an der Miete nach einem Eigentümerwechsel.
Gesetzestext
(1) Hat der Vermieter vor dem Übergang des Eigentums über die Miete verfügt, die auf die Zeit der Berechtigung des Erwerbers entfällt, so ist die Verfügung wirksam, soweit sie sich auf die Miete für den zur Zeit des Eigentumsübergangs laufenden Kalendermonat bezieht. Geht das Eigentum nach dem fünfzehnten Tag des Monats über, so ist die Verfügung auch wirksam, soweit sie sich auf die Miete für den folgenden Kalendermonat bezieht.
(2) Eine Verfügung über die Miete für eine spätere Zeit muss der Erwerber gegen sich gelten lassen, wenn er sie zur Zeit des Übergangs des Eigentums kennt.
Kurz erklärt
§ 566b BGB begrenzt die Wirkung von Vorabverfügungen des alten Vermieters über Mietforderungen nach einem Eigentümerwechsel. Maßgeblich sind vor allem der laufende Monat, gegebenenfalls der Folgemonat und die Kenntnis des Erwerbers.
Die Vorschrift schützt damit den Erwerber, ohne jede Vorausverfügung des früheren Vermieters pauschal unwirksam zu machen.
Für Mieter wichtig
Bei einem Eigentümerwechsel kann entscheidend sein, wem die Miete rechtlich zusteht. § 566b BGB schafft dafür eine gesetzliche Übergangsordnung.
Für Vermieter und Erwerber wichtig
Vorabverfügungen über Miete bleiben nur in engen gesetzlichen Grenzen wirksam. Für spätere Zeiträume ist die Kenntnis des Erwerbers entscheidend.
Praxisfälle
- Abtretung der laufenden Monatsmiete
- Eigentumsübergang nach dem 15. des Monats
- Verfügungen über spätere Mietzeiträume
- Streit über die Berechtigung an Mietforderungen
Verwandte Vorschriften
- § 566 BGB – Kauf bricht nicht Miete
- § 566a BGB – Mietsicherheit
- § 566c BGB – Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter über die Miete
- § 566d BGB – Aufrechnung durch den Mieter
- § 566e BGB – Mitteilung des Eigentumsübergangs durch den Vermieter
Hinweis
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