Gesetzestext
§ 566 Kauf bricht nicht Miete
(1) Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber an Stelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.
(2) Erfüllt der Erwerber die Pflichten nicht, so haftet der Vermieter für den von dem Erwerber zu ersetzenden Schaden wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat. Erlangt der Mieter von dem Übergang des Eigentums durch Mitteilung des Vermieters Kenntnis, so wird der Vermieter von der Haftung befreit, wenn nicht der Mieter das Mietverhältnis aus wichtigem Grund kündigt.
Einfach erklärt
Was bedeutet § 566 BGB?
§ 566 BGB ist einer der bekanntesten Grundsätze im Mietrecht und wird meist mit der Kurzformel „Kauf bricht nicht Miete“ beschrieben. Die Vorschrift regelt, dass ein bestehendes Mietverhältnis beim Verkauf des vermieteten Wohnraums nicht untergeht. Stattdessen tritt der Erwerber an die Stelle des bisherigen Vermieters ein.
Voraussetzung ist, dass der Wohnraum dem Mieter bereits überlassen wurde und erst danach eine Veräußerung an einen Dritten erfolgt. Der neue Eigentümer übernimmt dann die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis, soweit sie während der Dauer seines Eigentums entstehen. Das betrifft also insbesondere die fortlaufende Vermieterstellung im laufenden Vertrag.
Absatz 2 schützt den Mieter zusätzlich. Wenn der Erwerber seine Pflichten nicht erfüllt, haftet der bisherige Vermieter für den vom Erwerber zu ersetzenden Schaden wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat. Diese Haftung kann allerdings entfallen, wenn der Mieter vom Eigentumsübergang durch Mitteilung des Vermieters Kenntnis erlangt und das Mietverhältnis nicht aus wichtigem Grund kündigt.
Für die Praxis ist § 566 BGB enorm wichtig, weil er verhindert, dass ein Wohnraummietverhältnis durch einen Eigentümerwechsel ausgehöhlt oder beendet wird. Der Verkauf der Wohnung ändert also grundsätzlich nichts daran, dass der Mietvertrag weiterbesteht.
Für Mieter
Was bedeutet § 566 BGB für Mieter?
Für Mieter ist § 566 BGB eine zentrale Schutzvorschrift. Wer eine Wohnung gemietet hat und erlebt, dass diese verkauft wird, verliert dadurch nicht sein Mietverhältnis. Der neue Eigentümer rückt vielmehr in die Vermieterposition ein.
Das bedeutet praktisch, dass Rechte aus dem Mietvertrag grundsätzlich bestehen bleiben. Der Erwerber kann sich nicht einfach darauf berufen, mit dem ursprünglichen Vertrag nichts zu tun zu haben. Gerade bei Eigentümerwechseln schafft § 566 BGB deshalb Sicherheit und Kontinuität.
Zusätzlich bleibt unter den gesetzlichen Voraussetzungen auch eine Haftung des bisherigen Vermieters bestehen, falls der Erwerber seinen Pflichten nicht nachkommt.
Für Vermieter
Was bedeutet § 566 BGB für Vermieter und Erwerber?
Für den veräußernden Vermieter bedeutet § 566 BGB, dass mit dem Verkauf des vermieteten Wohnraums die Vermieterstellung grundsätzlich auf den Erwerber übergeht. Der bisherige Vermieter ist aber nicht sofort in jeder Hinsicht aus dem Spiel, weil Absatz 2 unter bestimmten Voraussetzungen eine weitere Haftung vorsieht.
Für den Erwerber bedeutet § 566 BGB, dass er nicht nur Eigentum erwirbt, sondern zugleich in das bestehende Mietverhältnis eintritt. Er übernimmt die sich während seiner Eigentumsdauer ergebenden Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag.
Für beide Seiten bedeutet § 566 BGB daher vor allem: Ein Verkauf ist mietrechtlich kein Neuanfang, sondern ein gesetzlich geordneter Vermieterwechsel.
Praxisbeispiele
Typische Praxisbeispiele
1. Verkauf einer vermieteten Eigentumswohnung
Die Wohnung wird nach der Überlassung an den Mieter verkauft. Der Erwerber tritt in das Mietverhältnis ein.
2. Neuer Eigentümer verlangt Mietzahlung
Nach dem Eigentumsübergang ist der Erwerber neuer Vermieter und kann die laufende Miete verlangen.
3. Pflichtverletzung des Erwerbers
Kommt der Erwerber seinen Pflichten nicht nach, kann unter den Voraussetzungen des Absatzes 2 auch eine Haftung des bisherigen Vermieters bestehen.
4. Mitteilung des Eigentumsübergangs
Erhält der Mieter vom bisherigen Vermieter Mitteilung über den Eigentumsübergang, kann dies Einfluss auf die weitere Haftung des früheren Vermieters haben.
Häufige Fragen
Häufige Fragen zu § 566 BGB
Was bedeutet „Kauf bricht nicht Miete“?
Dass der Erwerber von vermietetem Wohnraum in das bestehende Mietverhältnis eintritt und der Mietvertrag durch den Verkauf nicht endet.
Gilt § 566 BGB nur, wenn die Wohnung schon überlassen war?
Ja. Die Vorschrift setzt voraus, dass der Wohnraum dem Mieter bereits überlassen wurde und erst danach veräußert wird.
Wird der neue Eigentümer automatisch Vermieter?
Ja. Er tritt an die Stelle des bisherigen Vermieters in die sich während seiner Eigentumsdauer ergebenden Rechte und Pflichten ein.
Kann der bisherige Vermieter weiter haften?
Ja. Unter den Voraussetzungen des Absatzes 2 haftet er für Schäden wegen Pflichtverletzungen des Erwerbers weiter.
BGB Mietrecht Gesetz
§ 566 BGB – Kauf bricht nicht Miete
§ 566 BGB schützt das bestehende Mietverhältnis beim Verkauf vermieteten Wohnraums. Die Vorschrift ordnet an, dass der Erwerber in die Vermieterstellung eintritt und der Mietvertrag grundsätzlich unverändert fortbesteht.
Gesetzestext
(1) Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber an Stelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.
(2) Erfüllt der Erwerber die Pflichten nicht, so haftet der Vermieter für den von dem Erwerber zu ersetzenden Schaden wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat. Erlangt der Mieter von dem Übergang des Eigentums durch Mitteilung des Vermieters Kenntnis, so wird der Vermieter von der Haftung befreit, wenn nicht der Mieter das Mietverhältnis aus wichtigem Grund kündigt.
Kurz erklärt
§ 566 BGB sorgt dafür, dass ein Wohnraummietverhältnis durch den Verkauf der Wohnung nicht zerstört wird. Der Erwerber wird neuer Vermieter im bestehenden Vertrag.
Die Vorschrift schützt damit die Kontinuität des Mietverhältnisses und ergänzt diese durch eine begrenzte Nachhaftung des bisherigen Vermieters.
Für Mieter wichtig
Ein Eigentümerwechsel beendet das Mietverhältnis grundsätzlich nicht. Der neue Eigentümer tritt in die Vermieterstellung ein.
Für Vermieter und Erwerber wichtig
Der Verkauf eines vermieteten Objekts bedeutet mietrechtlich einen gesetzlich geregelten Wechsel der Vermieterstellung und unter Umständen eine begrenzte Nachhaftung des bisherigen Vermieters.
Praxisfälle
- Verkauf einer vermieteten Wohnung
- Eintritt des Erwerbers in das Mietverhältnis
- Nachhaftung des früheren Vermieters
- Mitteilung des Eigentumsübergangs
Verwandte Vorschriften
- § 566a BGB – Mietsicherheit
- § 566b BGB – Vorausverfügung über die Miete
- § 566c BGB – Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter über die Miete
- § 566d BGB – Aufrechnung durch den Mieter
- § 566e BGB – Mitteilung des Eigentumsübergangs durch den Vermieter
Hinweis
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