Gesetzestext
§ 565 Gewerbliche Weitervermietung
(1) Soll der Mieter nach dem Mietvertrag den gemieteten Wohnraum gewerblich einem Dritten zu Wohnzwecken weitervermieten, so tritt der Vermieter bei der Beendigung des Mietverhältnisses in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis zwischen dem Mieter und dem Dritten ein. Schließt der Vermieter erneut einen Mietvertrag zur gewerblichen Weitervermietung ab, so tritt der Mieter anstelle der bisherigen Vertragspartei in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis mit dem Dritten ein.
(2) Die §§ 566a bis 566e gelten entsprechend.
(3) Eine zum Nachteil des Dritten abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Einfach erklärt
Was bedeutet § 565 BGB?
§ 565 BGB regelt die gewerbliche Weitervermietung von Wohnraum. Gemeint ist die Konstellation, dass ein Mieter den Wohnraum nach dem Mietvertrag nicht selbst bewohnt, sondern ihn gewerblich an einen Dritten zu Wohnzwecken weitervermietet. Die Vorschrift ordnet für diesen Fall an, was bei der Beendigung des Hauptmietverhältnisses mit dem Untermietverhältnis geschieht.
Der Kern des Absatzes 1 besteht darin, dass der Vermieter bei Beendigung des Hauptmietverhältnisses in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis zwischen dem bisherigen Zwischenmieter und dem Dritten eintritt. Der wohnende Dritte verliert also nicht automatisch seine mietvertragliche Position, nur weil das vorgeschaltete Vertragsverhältnis endet.
Schließt der Vermieter erneut einen Mietvertrag zur gewerblichen Weitervermietung ab, tritt der neue Zwischenmieter an die Stelle der bisherigen Vertragspartei im Verhältnis zu dem Dritten. Damit sorgt das Gesetz für Kontinuität im Verhältnis zu dem tatsächlich wohnenden Nutzer des Wohnraums.
Absatz 2 verweist auf die §§ 566a bis 566e BGB. Dadurch gelten insbesondere die Regeln zu Mietsicherheit, Vorausverfügungen über die Miete, Vereinbarungen über die Miete, Aufrechnung und Mitteilung des Eigentumsübergangs entsprechend. Absatz 3 schützt den Dritten zusätzlich davor, dass von den gesetzlichen Regeln zu seinem Nachteil abgewichen wird.
Für die Praxis ist § 565 BGB wichtig, weil bei gewerblichen Weitervermietungsmodellen sonst erhebliche Unsicherheit darüber bestünde, was bei einem Wechsel oder Ende des Zwischenvermieters mit dem Wohnraumnutzer passiert.
Für Mieter
Was bedeutet § 565 BGB für Mieter und Dritte?
Für den Dritten, der den Wohnraum tatsächlich zu Wohnzwecken nutzt, ist § 565 BGB besonders wichtig, weil die Vorschrift den Bestand seines Mietverhältnisses absichert. Endet das Hauptmietverhältnis zwischen Vermieter und gewerblichem Zwischenmieter, fällt das Wohnverhältnis mit dem Dritten nicht einfach weg.
Auch für den bisherigen Zwischenmieter ist die Vorschrift bedeutsam, weil sie klar regelt, wann seine mietvertragliche Stellung durch den Vermieter oder einen neuen Zwischenmieter ersetzt wird. Das verhindert rechtliche Unklarheit in einem ohnehin oft verschachtelten Vertragsaufbau.
Für den Dritten bedeutet § 565 BGB vor allem Beständigkeit und Schutz vor nachteiligen Sonderabreden.
Für Vermieter
Was bedeutet § 565 BGB für Vermieter?
Für Vermieter ist § 565 BGB wichtig, weil die Vorschrift klar ordnet, dass bei Beendigung des Hauptmietverhältnisses die mietvertragliche Beziehung zum tatsächlich wohnenden Dritten nicht einfach im Leeren hängen bleibt. Der Vermieter tritt vielmehr selbst in die Rechte und Pflichten aus diesem Mietverhältnis ein.
Wenn der Vermieter erneut einen Vertrag zur gewerblichen Weitervermietung abschließt, wird der neue Zwischenmieter in dieses Verhältnis eingebunden. Das schafft Rechtsklarheit und vermeidet einen Zustand, in dem der Dritte ohne klare Vertragsbeziehung in der Wohnung verbleibt.
Für Vermieter bedeutet § 565 BGB damit vor allem Struktur und Fortsetzung der Vertragslage auf gesetzlich geordnetem Weg.
Praxisbeispiele
Typische Praxisbeispiele
1. Beendigung des Hauptmietverhältnisses
Ein gewerblicher Zwischenmieter scheidet aus. Der Vermieter tritt dann in das Mietverhältnis mit dem tatsächlich wohnenden Dritten ein.
2. Neuer gewerblicher Zwischenmieter
Der Vermieter schließt erneut einen Vertrag zur gewerblichen Weitervermietung. Dann tritt der neue Zwischenmieter an die Stelle der bisherigen Vertragspartei im Verhältnis zum Dritten.
3. Schutz des Wohnraumnutzers
Der Dritte soll seine mietvertragliche Position nicht allein deshalb verlieren, weil sich die vorgeschaltete Vertragsstruktur ändert.
4. Unwirksame Benachteiligung des Dritten
Vertragliche Abweichungen, die den Dritten schlechter stellen, sind unwirksam.
Häufige Fragen
Häufige Fragen zu § 565 BGB
Wann gilt § 565 BGB?
Wenn der Mieter nach dem Mietvertrag den Wohnraum gewerblich an einen Dritten zu Wohnzwecken weitervermieten soll.
Was passiert bei Beendigung des Hauptmietverhältnisses?
Der Vermieter tritt in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis zwischen dem Zwischenmieter und dem Dritten ein.
Was passiert bei einem neuen Vertrag zur gewerblichen Weitervermietung?
Der neue Zwischenmieter tritt an die Stelle der bisherigen Vertragspartei im Mietverhältnis mit dem Dritten.
Darf der Dritte durch Vertrag schlechter gestellt werden?
Nein. Eine zum Nachteil des Dritten abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
BGB Mietrecht Gesetz
§ 565 BGB – Gewerbliche Weitervermietung
§ 565 BGB ordnet die Fortsetzung mietvertraglicher Rechte und Pflichten bei gewerblicher Weitervermietung von Wohnraum. Die Vorschrift schützt insbesondere den tatsächlich wohnenden Dritten bei Beendigung oder Neuordnung des vorgeschalteten Hauptmietverhältnisses.
Gesetzestext
(1) Soll der Mieter nach dem Mietvertrag den gemieteten Wohnraum gewerblich einem Dritten zu Wohnzwecken weitervermieten, so tritt der Vermieter bei der Beendigung des Mietverhältnisses in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis zwischen dem Mieter und dem Dritten ein. Schließt der Vermieter erneut einen Mietvertrag zur gewerblichen Weitervermietung ab, so tritt der Mieter anstelle der bisherigen Vertragspartei in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis mit dem Dritten ein.
(2) Die §§ 566a bis 566e gelten entsprechend.
(3) Eine zum Nachteil des Dritten abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Kurz erklärt
§ 565 BGB sorgt bei gewerblicher Weitervermietung für Kontinuität im Mietverhältnis des tatsächlich wohnenden Dritten. Die Vertragsstellung springt gesetzlich weiter, statt einfach wegzufallen.
Die Vorschrift schützt damit den Wohnraumnutzer und ordnet den Wechsel zwischen Vermieter und Zwischenmietern rechtlich sauber ein.
Für Dritte und Zwischenmieter wichtig
Der tatsächlich wohnende Dritte verliert seine mietvertragliche Position nicht automatisch durch das Ende des vorgeschalteten Hauptmietverhältnisses. Auch der Rollenwechsel bei Zwischenmietern ist gesetzlich klar geregelt.
Für Vermieter wichtig
Die Vorschrift verhindert rechtliche Lücken bei Beendigung oder Neuabschluss gewerblicher Weitervermietungsmodelle und ordnet die Vertragsnachfolge gesetzlich an.
Praxisfälle
- Eintritt des Vermieters nach Ende des Hauptmietverhältnisses
- Neuer gewerblicher Zwischenmieter
- Schutz des tatsächlich wohnenden Dritten
- Unwirksamkeit benachteiligender Abreden
Verwandte Vorschriften
- § 566a BGB – Mietsicherheit
- § 566b BGB – Vorausverfügung über die Miete
- § 566c BGB – Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter über die Miete
- § 566d BGB – Aufrechnung durch den Mieter
- § 566e BGB – Mitteilung des Eigentumsübergangs durch den Vermieter
Hinweis
Diese Seite dient der allgemeinen Information und ersetzt keine rechtliche Beratung im Einzelfall.